第1篇 合同管理的規(guī)章章程

小編為大家整理了一篇關于合同管理的規(guī)章章程,大家快來看看吧。

第一章 總則

第一條 目的

為規(guī)范公司經濟合同的管理,防范與控制合同風險,有效維護公司的合法權益,制定本制度。

第二條 適用范圍

本制度適用于公司對外簽訂、履行的建立民事權利義務關系的各類合同、協(xié)議等,包括買賣合同、借款合同、租賃合同、加工承攬合同、運輸合同、資產轉讓合同、倉儲合同、服務合同等。

公司各部門及下屬企業(yè)對外簽訂的各類經濟合同一律適用本制度。

第三條 公司總經理負責公司銷售、采購合同及其他經濟合同的審批。

第四條 公司法律顧問室負責公司各類合同的管理工作,具體職責是:

(一) 負責除銷售、采購合同以外,其他各類合同的談判工作并根據公司法定代表人的授權簽訂合同;

(二) 負責制定銷售、采購合同統(tǒng)一文本;

(三) 負責對合同專用章、合同統(tǒng)一文本、法人授權委托書的發(fā)放和管理;

(四) 負責各部門提交的各類合同的合法性、可行性審查;

(五) 負責經濟合同糾紛的處理;

(六) 負責經濟合同的檔案管理;

(七) 負責本制度的監(jiān)督執(zhí)行。

第二章 合同的簽訂

第五條 合同的主體

(一) 訂立合同的主體必須是公司,其他部門不得以部門名義擅自簽訂合同。

(二) 訂立合同前,應當針對對方當事人的主體資格、資信能力、履約能力進行調查,不得與不能獨立承擔民事責任的組織簽訂合同,也不得與法人單位簽訂與該單位履約能力明顯不相符的經濟合同。

(三) 公司一般不與自然人簽訂經濟合同,確有必要簽訂經濟合同,應經公司總經理同意。

第六條 合同的形式

訂立合同,除即時交割(銀貨兩訖)的簡單小額經濟業(yè)務外,應當采用書面形式。

“書面形式”是指合同書、補充協(xié)議、公文信件、數據電文(包括電報、傳真、電子郵件等),除情況緊急或條件限制外,公司一般要求采用正式的合同書形式。

第三章 合同的內容規(guī)定

第七條 當事人的名稱、住所:

合同抬頭、落款、公章以及對方當事人提供的資信情況載明的當事人的名稱、住所應保持一致。

第八條 合同標的:

合同標的應具有唯一性、準確性,買賣合同應詳細約定規(guī)格、型號、商標、產地、等級等內容;服務合同應約定詳細的服務內容及要求;

對合同標的無法以文字描述的應將圖紙作為合同的附件。

第九條 數量條款:

合同應采用國家標準的計量單位,一般應約定標的物數量,常年經銷合同無法約定確切數量的應約定數量的確定方式(如電子郵件、傳真、送貨單、發(fā)票等)。

第十條 質量條款:

有國家標準,部門行業(yè)標準或企業(yè)標準的,應約定所采用標準的代號;化工產品等可以用指標描述的產品應約定主要指標要求(標準已涵蓋的除外);憑樣品支付的應約定樣品的產生方式及樣品存放地點。

第十一條 價款或報酬條款:

(一) 價款或者報酬應在合同中明確,采用折扣形式的應約定合同的實際價款;

(二) 價款的支付方式如轉帳支票、匯票(電匯、票匯)、信用證、現金等應予以明確;

(三) 價款或報酬的支付期限應約定確切日期或約定在一定條件成就后多少日內支付。

第十二條 履行期限、地點和方式

(一) 履行期限應具體明確定,無法約定具體時間的,應在合同中約定履行期間的方式;

(二) 合同履行地點應力爭作對本方有利的約定,如買賣合同一般約定交貨地點為本公司倉庫或本公司的住所地;約定具體地名的應明確至市轄區(qū)或縣一級;

(三) 買賣合同在合同中一般應約定交付的手續(xù),即合同履行的標志,如運單、倉庫保管員簽單等。

第十三條 合同的擔保條款

合同中對方事人要求提供擔保或本方要求對方當事人提供擔保的,應經總經理批準、法律顧問室審核后結合具體情況根據《擔保法》的要求辦理相關手續(xù)。

第十四條 合同的解釋條款

合同文本中所有文字應具有排它性的解釋,對可能引起歧義的文字和某些非法定專用詞語應在合同中進行解釋。

第十五條 保密條款

對技術類合同和其他涉及經營信息、技術信息的合同應約定保密承諾與違反保密承諾時的違約責任。

第十六條 合同聯系制度

履行期限1年以上的重大經濟合同應當約定合同雙方聯系制度。

第十七條 違約責任

根據《合同法》作適當約定,注意合同的公平性。

第十八條 解決爭議的方式

解決爭議的方式可選擇協(xié)商、調解、仲裁或起訴,選擇仲裁的應明確約定仲裁機構的名稱,雙方對仲裁機構不能達成一致意見的,可選擇第三地仲裁機構。

簽訂經濟合同,除合同履行地在公司所在地外,簽約時應力爭合同糾紛由公司所在地人民法院管轄。

第四章 簽訂合同的工作程序

第十九條 簽訂合同前,業(yè)務人員或公司指定的其他談判人員應按照本制度第五條對對方當事人的有關情況進行審查,并復印對方當事人的法人營業(yè)執(zhí)照及其他行政許可證明留存。

第二十條 銷售、采購合同,由

主辦業(yè)務人員與對方當事人商談后擬好合同條款,附合同會審表報總經理審批,由法律顧問室編寫合同編號并加蓋合同專用章,必要時,由總經理指定責任人員對合同進行合法性審查。

第二十一條 除銷售、采購合同以外的合同由總經理指定責任人員會同相關部門與對方當事人進行商談,擬好合同條款,附合同會審表報總經理審批,由法律顧問室加蓋合同專用章。

第二十二條 法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準登記手續(xù)的合同,合同成立后由法律顧問室依法及時辦理。

第二十三條 合同正式簽訂后,合同文本除經辦人自行保管外,應當隨合同會審表交存公司法律顧問室一份備案。

第五章 合同的變更、解除

第二十四條 在合同履行期間由于客觀原因需要變更或者解除合同的,須經雙方協(xié)商,重新達成書面協(xié)議,新協(xié)議未達成前,原合同仍然有效。本方收到對方當事人要求解除或變更的通知書后,應當在規(guī)定的期限內作出書面答復。

第二十五條 存在下列情形之一的,本方可以單方解除合同

(一) 因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二) 在履行期限屆滿之前,對方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三) 對方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

(四) 對方遲延履行債務或其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五) 法律規(guī)定的其他情形。

第二十六條 變更或解除經濟的,應當采用書面形式(包括書信、電報);

第二十七條 變更或解除經濟合同的協(xié)議應按照合同簽訂程序報原審批人員批準。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準登記等手續(xù)的,應依法及時辦理;

第六章 合同的履行

第二十八條 公司應當按照合同約定全面履行自己的義務,并隨時督促對方當事人及時履行其義務。

第二十九條 在合同履行過程中,對本公司的履行情況應及時做好記錄并經對方確認。履行銷售合同交付貨物時應由對方當事人簽署一式二份的收貨單,一份留存對方,一份交銷售部門備查。向對方當事人交付增值稅發(fā)票時應由對方當事人出具收條。履行采購合同付款時應由對方當事人出具收款收據或收條,公司原則上只開具限制性抬頭的轉賬支票,不允許以現金形式支付。

第三十條 在履行合同過程中,經辦人員若發(fā)現并有確切證據證明對方當事人有下

第七章 經濟合同糾紛的調解、仲裁和訴訟

第三十二條 合同雙方在履行過程中發(fā)生糾紛時,應首先按照實事求是的原則,平等協(xié)商解決。

第三十三條 合同雙方在一定期限(一般為一個月)內無法就糾紛的處理達成一致意思或對方當事人無意協(xié)商解決的,經辦人員應及時書面報告部門經理和總經理,并擬定處理意見,報總經理決定。對方當事人涉嫌合同詐騙的,應立即報告公司法律顧問室和總經理。

第三十四條 公司決定采用訴訟或仲裁處理的合同糾紛,以及對方當事人起訴的,相關部門應及時將合同的簽訂、履行、糾紛的產生及協(xié)商情況整理成書面材料連同有關證據報公司法律顧問室。

第八章 合同的日常管理

第三十五條 本公司實行二級合同管理,公司法律顧問室全面負責公司的合同管理;銷售、采購部門的業(yè)務人員負責所在部門的合同管理。

第三十六條 公司的合同專用章專人管理,公司財務部負責保管。公司的空白合同、授權委托書也由專人管理,業(yè)務人員不得隨帶合同專用章或已蓋章的空白授權委托書、空白合同出差,特殊情況,由總經理批準。合同專用章、蓋章的空白合同、授權委托書、已簽訂的合同等遺失的,應及時向當地公安機關報案,并登報聲明。

第三十七條 已簽訂的合同及送貨回單,增值稅發(fā)票收據以及業(yè)務往來傳真、信函、對帳單等資料,銷售、采購部門的業(yè)務人員應自行保管好;重要資料應將原件交公司法律顧問室隨合同保管。

第三十八條 合同經辦人員與本公司終止勞動關系前應把有關材料及空白合同、名片、委托書移交完畢,經公司法律顧問室和有關部門確認后方可辦理有關手續(xù)。合同經辦人員與本公司終止勞動關系或因其他原因發(fā)生變更的,公司法律顧問室應在情況發(fā)生后一周內書面告知各有關單位。

第九章 合同審批管理

第三十九條 下屬公司、企業(yè)對外簽訂的經濟合同,除按規(guī)定須上報公司審查批準者外,由公司、企業(yè)領導審批。

第四十條 下列合同由總經理或其授權人審批:

(一) 標的超過100萬元的;

(二) 預付定金或預付貨款超過10萬元的;

(三) 聯營、合資、合作合同;

(四) 重大涉外合同。

第四十一條 下列合同由董事長審批:

(一) 標的超過500萬元的;

(二) 投資100萬元以上的聯營、合資、合作、涉外合同。

第四十二條 合同標的超過公司資產1/3以上的合同由董事會審批。

第四十三條 法律顧問室負責對下列合同進行審查:

(一) 董事會、總經理委托審查的合同;

(二) 內容復雜、較難掌握,各企業(yè)要求提供法律幫助的合同。

第四十四條 法律顧問室主要負責審查合同條款、內容的合法性、嚴密性、可行性,提出意見供決策部門參考。經濟合同審查的要點是:

(一) 合同的合法性。包括:當事人有無簽訂、履行該合同的權利能力和行為能力;合同內容是否符合國家法律、政策和本《制度》規(guī)定;當事人的意思表地是否真實、一致,權利、義務是否平等;訂約程序是否符合法律規(guī)定。

(二) 合同的嚴密性。包括:合同應具備的條款是否齊全;當事人雙方的權利、義務是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。

(三) 合同的可行性。包括:當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預計取得的經濟效益和可能承擔的風險;合同非正常履行時可能受到的經濟損失。

(四) 根據法律規(guī)定或實際需要,經濟合同還應當或可以呈報上級主管機關見證、批準,或報工商行政管理部門鑒證,或請公證處公證。

第2篇 機械租賃合同管理解析

機械租賃合同管理分析

世界首座懸索+塔樓景觀橋揚州萬福大橋位于市區(qū)新萬福路上，是揚州市區(qū)首座雙層大橋，橋寬22米，上層行車為機動車道，下層供非機動車和行人通行，實現人車分離。建造過程中，本項目租賃了汽車吊、塔吊、浮吊、半掛車等眾多起重設備和運輸設備。機械管理部門經深思熟慮，決定以機械租賃合同管理為抓手，超前、規(guī)范、嚴謹的開展各項工作。

一、合同簽訂環(huán)節(jié)

1.1熟悉資料，仔細調研

首先進場后應第一時間熟悉施組、施工調查報告、營銷交底、項目管理策劃書等重要資料，對整個項目過程需求設備的規(guī)格型號、數量做到有的放矢。其次多方調查資源，確定設備來源，或內租或外租或自購或分包隊伍自帶。最后編制《項目總體性機械需求計劃及成本預算表》。

1.2合作伙伴，優(yōu)先考慮

經過眾多項目的篩選，公司機械管理部門建立了《合格租賃供應商名單》。首先應與名單中的合適單位取得聯系，優(yōu)先使用，其好處有三：

(1)大大減少了尋找租賃資源的時間，提高了效率;

(2)長期合作伙伴，有過合作經歷，對項目各項工作的適應性強;

(3)可降低使用成本，減少資金支付比例。例如萬福橋租賃了浙江永安工程機械有限公司的振動錘，在項目需要時隨時進場，無需提前支付押金;租賃了陽新縣榮興信息咨詢服務部的平板駁，價格即合理又能保證24小時作業(yè);租賃了之前合作過的25T汽車吊，月租單價為2.6萬(2個司機)。建議在公司層面，按地理區(qū)域劃分，壯大合作伙伴隊伍，及時更新《合格租賃供應商名單》。

1.3集中租賃，效益凸顯

萬福橋前期棧橋、水中墩施工共使用2臺50T履帶吊、2臺80T履帶吊，是首個在公司試行機械設備集中租賃的項目，通過公司集中招標確定供應商和租賃單價、項目簽訂合同和日常管理的集中租賃模式，使50T履帶吊月租單價控制在3.8萬(市場價4.5萬)、80T履帶吊月租單價控制在6萬(市場價6.5萬)的價格水平，以預計使用5個月計算，節(jié)省租費12萬，還不包括操作司機集中管理、資金支付、管理協(xié)調方面的收益。

1.4外拓資源，降低成本

萬福橋受廖家溝內河橋梁凈空的限制，全回轉浮吊無法進入施工水域。經項目部和公司機械管理部積極溝通，經多方尋找資源和租賃比選，租賃了一臺50T浮吊和80T浮吊，前者月租單價7.4萬(包括振動錘、發(fā)電機組)，后者月租單價12萬，均為局指導價的一半，大大降低了機械租賃成本。

1.5合同范本，積極采用

公司范本合同，內容全面，雙方權利義務清晰，違約條款明確，因此我項目所有租賃合同均采用了公司范本合同，有效的規(guī)避了合同風險。

1.6公司授權，規(guī)范齊全

根據公司規(guī)定，本項目需兩級評審的合同均按要求進行了項目部評審和公司評審，經公司職能部門審核，發(fā)布單項授權后簽訂合同。通過層層合同把關，努力做到合同內容的完整性。

二、合同履行環(huán)節(jié)

2.1重視租賃單價

嚴格控制機械租賃單價，通過多種途徑、多種方式，從源頭上做到低于局指導價和市場價格。

2.2重視租賃期限

因有些設備租賃期限較長，甚至超過1年或2年。在期限未知的情況下，應在合同中明確相應單價的租賃期限。如萬福橋80T浮吊合同中規(guī)定租賃期限6個月內，租賃單價：壹拾貳萬元/月(￥：120000元/月);超過6個月，從第7個月起租賃單價壹拾壹萬元/月(￥：110000元/月)。

2.3重視司機數量

根據以往經驗，較多設備均要配備2名操作司機，滿足24小時作業(yè)的要求。在工程前期，確實也需要2名司機上崗，但在項目中后期隨著項目工作強度降低、工作時間減少，配備1名司機也可滿足施工要求，但仍按2個司機的費用支付租費。因此，萬福橋租賃的13m貨車在合同中就明確了1個司機和2個司機兩種租賃單價。

2.4重視資金支付比例

根據本項目施工合同季度結算、過程支付比例為55%的資金支付情況，首個向出租方提出了結算后次月90日內支付上月結算金額的60%的相應條款，經過耐心溝通，本著長期合作、互惠共贏原則，出租方均同意了此條款，這樣大大降低了項目的資金壓力，從合同上保持了機械租賃隊伍的穩(wěn)定。

2.5重視發(fā)票

以往租賃合同中僅明確了含稅價多少或者規(guī)定出租方提供等額發(fā)票。至于提供什么種類的發(fā)票，是增值稅發(fā)票還是普通發(fā)票，是租賃發(fā)票還是運輸發(fā)票，很模糊。因發(fā)票的種類和稅點不同，就會出現出租方隨意開具發(fā)票，或者和當初簽訂的合同當事人名稱不一致，或者發(fā)票種類錯誤，對以后的付款、審計帶來系列問題。因此，在合同談判中，應和財務部門積極溝通，在合同中明確發(fā)票種類。

2.6重視安全環(huán)保

萬福橋靠近水源保護區(qū)，避免油污污染一直是業(yè)主擔心的問題。因此在合同中明確了船舶出租方需配備垃圾筒、吸油氈、木屑、棉紗及相應的違約條款等。

2.7重視燃油管理

萬福橋對通用機械設備(如履帶吊)合同范本作了補充條款：乙方必須嚴格遵守甲方的燃油使用規(guī)定，如甲方發(fā)現乙方人員有盜賣甲方燃油或其它材料，甲方有權要求乙方賠償損失并承擔2倍月租金的違約金，且有權向司法機關舉報。

2.8重視日常管理

萬福橋對通用機械設備(如履帶吊)合同范本作了補充條款：乙方操作司機應認真、及時填寫《機械運轉手冊》和日常工作簽單，甲方機管人員在每月檢查中如發(fā)現上述記錄不規(guī)范或不及時，可在每月結算中扣除500元。和因甲方工期緊張，乙方除必要的休息時間和維修時間外，應滿足24小時工作制。

三、合同歸檔環(huán)節(jié)

3.1合同存檔應規(guī)范有序

無論是兩級評審的合同還是項目部單獨評審的合同，均應有合同編號。編號應不斷號、不重號，按合同編號有序排放，并建立合同臺賬。

3.2合同原件需妥善保存

合同原件必須在機電部留存一份，對合同原件均應掃描成電子版存檔。

總之，為了有效的減少合同糾紛，避免合同風險，合同內容應盡量完整，并朝著我方有利的一方簽訂，在今后合同執(zhí)行或合同糾紛中，我方就會處于主動地位，回旋的空間變大，從而真正實現合同的價值。揚州萬福大橋機械租賃合同準備工作充分、履行手續(xù)完整、歸檔整齊有序，極大地降低了機械成本，取得了較好的經濟效益。

第3篇 物業(yè)管理合同簽訂程序

物業(yè)管理合同的簽訂程序

1目的

本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶)簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿足合同需求的能力。

2適用范圍

本程序適用于經營部、財務部和住宅管理處關于物業(yè)管理合同的簽訂。

3相關標準要素

3.1gb/t19002-iso9002 4.3

4相關文件

4.1《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》

4.2《業(yè)主公約》

4.3《深圳市物價局關于收取物業(yè)管理費標準》

4.4《深圳市物業(yè)管理有關法規(guī)》

4.5《物業(yè)管理費用的收取》

4.6《大廈入伙的管理》

5職責

5.1經營部負責物業(yè)管理合同的簽訂

5.2物業(yè)管理處負責辦理房產交接、驗收、服務跟蹤手續(xù)

5.3財務部負責物業(yè)管理各項費用的收取

6實施程序

6.1根據相關文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經營部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責權、收費標準、違約責任等內容。

6.2物業(yè)管理合同方案經經理辦公會討論評審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書面評審記錄。

6.3經營部根據市場情況、成本預測及有關規(guī)定確定物業(yè)管理費收費標準。

6.4經營部同業(yè)主(客戶)正式簽定住宅物業(yè)管理合同。

6.5財務部負責辦理業(yè)主(客戶)繳費手續(xù)。

6.6物業(yè)管理處負責與業(yè)主(客戶)進行房產交接并辦理相關手續(xù)。

6.7當合同發(fā)生修改時,由經營部將修改方案交經理辦公會討論評審,形成合同修改方案,并作好書面評審記錄。

6.8對于已成立了業(yè)主管委會的和未成立業(yè)主管委會的將按以下程序運作。

6.8.1對于已成立了業(yè)主管委會的,由經營部將已形成的合同修改方案報業(yè)主管委會討論通過,如未獲通過,則按上述6.7程序評審。

6.8.2對于未成立業(yè)主管委會的,由經營部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見,按多數人同意,則為通過辦理。如未獲通過,則按上述6.7程序重新評審。

6.9將已獲通過的合同修改方案,以書面形式確認,經營部負責將更改后合同發(fā)至相關部門。

6.10合同原件由經營部保存,保存期限為長期。

7質量記錄

7.1物業(yè)管理合同

7.2合同評審記錄

第4篇 合同管理員:崗位說明書

1、協(xié)助采購價格和合同管理體系的建立、完善和更新工作

2、協(xié)助采購合同主管制定公司合同策略、價格分析流程和談判流程,編制合同范本

3、協(xié)助建立采購價格管理、談判管理以及合同管理流程,起草合同范本

4、收集采購價格信息,實施采購價格調研活動,編寫采購價格調研報告

5、協(xié)助采購合同主管起草合同文本,確定主要合同條款

6、參與合同談判工作,執(zhí)行合同風險防范措施

7、整理、匯總談判資料、價格資料和合同文件

8、完成采購合同主管臨時交辦的其他工作

第5篇 物業(yè)合同協(xié)議管理程序文件

物業(yè)程序文件:合同(協(xié)議)管理程序

1.目的

規(guī)范和指引公司各部門、管理處對各種合同(協(xié)議)的訂立、變更、解除及保管,資金/采購的制定、審批流程。

2.范圍

適用于公司各部門、管理處。

3.定義

公司合同分為a、b、c兩類:

a類合同:是指為明確轄區(qū)物業(yè)管理責權力關系,與開發(fā)商、業(yè)主/業(yè)主委員會達成的書面約定。如業(yè)主公約、物業(yè)管理服務合同

b類合同:是指為獲取資源,與供方達成的業(yè)務書面約定及房產銷售租賃業(yè)務的書面約定。如清潔服務合同、工程合同、物品采購合同、銷售租賃合同。

c類合同:除a、b類以外的合同,包括公司、部門、管理處與內部班組簽訂的各種管理責任書、與政府相關部門,與職員簽訂的勞動用工合同等。

4.職責

部門/崗位工作職責

責任部門負責合同的草擬、初審及履行

品質管理部負責從品質保證進行審核

財務管理部負責對資金管理角度進行審核

辦公室負責從法律風險角度、后勤資源保障角度、人力資源管理角度進行評審及公司合同的保管

總經理、財務負責人、分管負責人、管理處經理負責權限范圍的合同審批

5.方法和過程控制

5.1 合同的訂立

5.1.1合同的訂立應遵循事先簽訂的原則,所有合同須按此程序規(guī)定通過評審、簽訂生效后方可履行。

5.1.2公司所有格式化合同須在發(fā)布生效前進行評審。評審時填寫相應的合同(協(xié)議)審批表,在公司內部網公布。

5.1.3 單項采購/服務費用在2000元以上(含2000元)需與供方簽訂合同。

5.1.4下列合同簽訂前不需評審:

a.各部門與內部班組簽訂的各種管理責任書。

b.勞動用工合同

c.與政府相關部門簽訂的格式化合同

d.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同。此類合同按相關租售業(yè)務管理規(guī)定訂立。

5.1.3 a類合同的訂立

5.1.3.1未成立業(yè)主委員會之前

5.1.3.1.1 《前期物業(yè)管理服務合同》和《業(yè)主公約》(臨時)在項目確定物業(yè)管理招投標之前,應充分與地產公司進行溝通,并收集相關資料,在確定完全領會開發(fā)商需求后,由公司法務人員草擬合同(參照國家、天津、集團示范文本)

5.1.3.1.2 在項目招投標后,在中標通知書發(fā)出后2工作日日內公司法務人員完成《前期物業(yè)管理服務合同》擬定。之后2工作日內組織召開物業(yè)公司合同評審會,根據會議討論意見或建議進行修改,報物業(yè)公司內部匯簽,一般情況下3工作日內完成匯簽工作。

5.1.3.1.3 物業(yè)公司內部匯簽后,1工作日內上報地產公司,一周內完成地產公司內部匯簽。如有修改意見,于2工作日內完成修改。

5.1.3.1.4 在完成物業(yè)公司、地產公司匯簽、修改后,立即上報集團物業(yè)管理部備案。

5.1.3.1.5《前期物業(yè)管理服務合同》和《業(yè)主公約》(臨時)整個擬定、審核、簽訂工作需約30個工作日。

5.1.3.2成立業(yè)主委員會之后

5.1.3.2.1《物業(yè)管理服務合同》在業(yè)主會成立后或原服務合同到期前,由該管理處指定人員,充分與業(yè)主委員會人員進行溝通,在完全領會業(yè)主需求后,擬定合同(參照國家、天津、集團示范文本)。

5.1.3.2.2合同上報審批流程參考5.1.3.1.3、5.1.3.1.4和5.1.3.1.5

5.1.3.3 a類合同擬制、審核、批準權限

合同名稱擬制更改審核批準

《前期物業(yè)管理服務合同》法務人員法務人員辦公室主任/品質管理部經理/財務管理部經理 /分管負責人/財務負責人

地產總辦/銷售部/地產分管副總物業(yè)公司總經理

地產公司總經理

《業(yè)主公約》

(臨時)法務人員法務人員辦公室主任/品質管理部經理/分管負責人

地產總辦/銷售部/地產分管副總物業(yè)公司總經理

地產公司總經理

《物業(yè)管理服務合同》管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處經理/辦公室/品質管理部/財務管理部/分管領導/財務負責人

地產總辦物業(yè)公司總經理

地產分管副總

《業(yè)主公約》管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處經理/品質管理部/辦公室/分管領導物業(yè)公司總經理

5.1.4b類合同的訂立

5.1.4.1簽訂b類合同前,須對供方的主體資格、履約能力、資信、價格、風險控制及合同條款等進行評估,進行合同評審時,由經辦人所在部門、管理處填寫相應的合同(協(xié)議)審批表,后附合同草案,按審批權限報相關部門、領導審核/審批。

5.1.4.2審批權限如下:

權限

合同總金額主管經理相關職能部門分管領導財務負責人總經理

2000元以下申請審批////

2000-10000元申請審核審核審核審批/

10000元以上申請審核審核審核審核審批

備注1.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同不按照此原則審批

2.采購物品合同遵循以上審批原則,但應以公司公布的合格供應商為采購方,專業(yè)性極強物資(如電子電腦配件等)采購,應事先征得相關職能部門同意

3.資產類采購從于固定資產審批方式。

5.1.4.3審批對應明細:

合同類型職能部門審批過程審批期限審批表備注

工程合同品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《工程合同(協(xié)議)審批及履行情況表》包括工程外包、設備維修保養(yǎng)、工程改造等合同

非標準管理合同服務類品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《非標準管理合同(協(xié)議)審批表》包括清潔合同(外包、清掏、拓荒 等)、綠化養(yǎng)護合同

物品采購類辦公室/品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《非標準管理合同(協(xié)議)審批表》資金、物品采購計劃外耗材采購、電子辦公設備、固定資產類采購由辦公室、財務管理部審核

物業(yè)管理專業(yè)設備、ci標識采購由品質

管理部、財務管理部審核

經營銷售合同銷售類合同按地產公司批準價以上出售,由經營管理部批準,并抄報分管負責人、總經理。租賃類合同由經營管理部審核,報分管負責人審批,抄送總經理。每口審核不超過2個工作日《經營銷售合同(協(xié)議)審批表》

5.1.4.3審批過程傳遞要求:

5.1.4.3.1管理處/部門經理在權限內決定操作的事項,要按業(yè)務類別抄送職能專業(yè)部門、財務管理部和承辦部門的分管負責人。

5.1.4.3.2需財務負責人審批的事項,應從發(fā)起開始,在主送下一審批環(huán)節(jié)的同時,抄送該審批流程涉及的所有人員、財務管理部及總經理。

5.1.4.3.3需總經理審批的事項,應從發(fā)起開始,在主送下一審批環(huán)節(jié)的同時,抄送該審批流程涉及的所有人員及財務管理部。同時抄送總經理秘書。

5.1.4.3.4對于緊急事件的處理:可采用先行告知、獲準后實施,后期按流程補報的方式。

5.1.4.3.5財務管理部對全程進行監(jiān)控,對于超出月度計劃范圍的事項要及時提出反饋意見。

5.1.4.3.6對未按上述流程操作或未經審批先執(zhí)行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進行處理。

5.1.4.4審批過程時間要求:

5.1.4.4.1正常業(yè)務的審批:各審批環(huán)節(jié)應在收到郵件的2個工作日內完成批復。有疑義的事項直接回復發(fā)起人,抄送要求按5.1.4.3內容執(zhí)行。

5.1.4.4.2對于以下幾種情況時間另行約定:

5.1.4.4.3需要履行招投標程序的事項:在10個工作日內完成該環(huán)節(jié)的審批;需要市場調研、現場查勘核對及價格比對的事項:應在4個工作日內完成該環(huán)節(jié)的審批;需要報地產審批的事項:應在10個工作日內完成該流程的審批。

5.1.4.4.4對于未按上述要求執(zhí)行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進行處理。

5.2 合同的履行

5.2.1合同訂立后,經辦部門負責對合同的履行進行跟蹤;財務管理部負責對合同的收、付款內容進行監(jiān)督;其他相關部門給予必要協(xié)助。

5.2.2工程類合同在工程竣工后,必須實施驗收,申請部門填寫《工程驗收表》,工程完工后由施工單位向管理處報驗收申請,管理處先組織相關人員進行自驗,而后上報品質管理部,品質管理部在接到申請3工作日內,與施工單位、管理處完成驗收工作,驗收合格后方可報財務管理部付款。

5.2.3根據合同需要分批付款的如清潔、綠化、電梯維保等,由經辦人所在部門、管理處填寫《供方服務付款評估表》,按流程審批后,報財務管理部付款。

5.2.4當合同當事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時,或者發(fā)生與合同有關的爭議時,經辦人員須及時向管理處/部門經理報告并知會公司相關部門。

5.2.5當合同須變更、中止、續(xù)簽時,責任部門應參照合同訂立程序報審,另行簽訂合同或補充合同,或按審批意見執(zhí)行。

5.3 合同的管理

5.3.1各管理處應指定專人負責合同及合同相關資料的保管,并登記在《合同登記表》上;公司合同由辦公室負責保管。

5.3.2保密合同的合同經辦人員、合同管理人員及所有有條件知悉合同內容的人員須對合同的保密負責;保密合同的查閱、復印須經保管部門第一負責人批準,并予以記錄。相關部門因業(yè)務需要經辦公室主任同意后,可保存合同復印件;財務管理部保存非格式化經營類合同的復印件。

6.質量記錄表格

tjzzwy7.2.2-z01-f1《工程合同(協(xié)議)審批及履行情況表》

tjzzwy7.2.2-z01-f2《非標準管理合同(協(xié)議)審批表》

tjzzwy7.2.2-z01-f3《經營銷售合同(協(xié)議)審批表》

tjzzwy7.2.2-z01-f4《工程驗收表》

tjzzwy7.2.2-z01-f5《供方付款評估表》

第6篇 物業(yè)公司人事管理聘用勞動合同

物業(yè)公司人事管理之聘用與勞動合同

1.聘用與勞動合同

1.1.聘用辦法

本公司采用定崗定編的人事管理制度。如部門因工作確實需要增加人員時,應先提出申請并填寫《員工需求申請表》,由部門負責人簽名后交由人事行政部核實,并報送經理審批,最后由人事行政部辦理有關選聘事宜。

1.2.聘用條件

1.2.1 年滿十八歲,身體健康,證件齊全;

1.2.2 作風正派,道德品質好,無任何不良紀錄;

1.2.3 相關專業(yè)技術人員須經技術資質評定,具有相應資格證及職稱證;

1.2.4 符合公司招聘的其它條件;

1.2.5 有下列情形之一者不予錄用:

1)剝奪政治權力尚未恢復者;

2)被判有期徒刑或被通緝,尚未結案者;

3)體格檢查經本公司認定不適合者;

4)未同原單位解除、終止勞動關系;

5)拖欠公款,有記錄在案者;

6)患有各種傳染病,身體或心理有缺陷者;

7)吸食毒品者;

8)曾被本公司開除免職者;

9)其它原因不予錄用者。

1.2.6 本公司實行用工回避制度。原則上公司的高層職員的親屬不得安排到所屬部門工作。

1.3.試用期

1.3.1 試用期原則上為一至三個月,特殊情況可適當延長或縮短試用期,但最長不得超過六個月。

1.3.2 試用人員報到時,應向人事行政部送交下列證件:

1)身份證、健康證復印件(原件同時核對);

2)學歷證、資格證書、專業(yè)培訓證書等有關證件復印件(原件核對);

3)國家規(guī)定的有關特殊工種必須持《資格上崗證》。

1.3.3 新進人員須填寫《應聘登記審批表》,辦妥入職手續(xù),并接受公司崗前培訓后,方可上崗試用。

1.3.4 試用期間,員工如因品行不良或服務成績欠佳,應隨時停止其試用,予以解雇;試用未滿3日者,不予發(fā)放工資。

1.3.5 試用期滿,員工需填寫《試用期員工轉正審批表》,以書面形式提出轉正申請。根據試用期的表現及試用期間考核成績,經部門負責人和人事行政部主管簽署意見,最后由經理審批。

1.3.6 試用合格者,公司與其簽訂《勞動合同書》;試用不合格者,終止試用關系。

1.4.晉升與調職

1.4.1 公司將根據工作需要,對員工進行橫向、縱向兩種方式調動或提升至其它部門、其它崗位工作。

1.4.2 所有員工均有被晉升的機會,升職主要是對員工工作能力及潛在能力的一種肯定,以及給員工提供一個施展才華的舞臺,同時也是為了確保公司及員工個人更好的得到發(fā)展。晉升將根據員工本人的工作表現、工作能力、業(yè)務水平及知識結構、員工發(fā)展?jié)摿Φ母叩?、品德好壞等?以及滿足公司發(fā)展及擴張的需要。

1.4.3 如員工晉升后,因工作不勝任或犯有重大過失的,公司可視實際情況作出降職或免職決定。

1.4.4 員工晉升及調動屬公司重大人事決策,必須經公司部門負責人、人事行政部主管及經理討論研究決定。

1.4.5 員工升職加薪或降職減薪前,部門負責人應填寫《員工薪資調整審批表》,并填寫詳細調整理由,交人事行政部核準,由經理批準后實行。

1.5.離職

1.5.1 辭職

1)員工辭職應以書面形式提出申請,交部門負責人、人事行政部主管、經理審批。試用員工須提前7個工作日遞交申請報告,正式員工須提前30天遞交申請報告。

2)員工辭職報告未獲批準前,應照常工作。

3)員工的辭職報告獲得批準,在離職時應到人事行政部辦理離職手續(xù),填寫《員工離職手續(xù)表》,并辦理工作移交。員工辦妥相關手續(xù)并由相關人員簽名確認后,持離職手續(xù)清單到財務部辦理工資結算,財務部填寫《員工工資結算表》,由財務部負責人審核后交經理審批,再由財務部辦理工資結算事宜。

4)正式員工若未能提前30天書面申請報告通知人事行政部離職的,員工應給予公司一定賠償金或扣減當月工資(特殊情況經經理批準者除外)。

5)員工如未能全數歸還下列第1.5.3條中所列舉的物品,則需按一定金額進行賠償,有價物品按原購貨價賠償,無價物品按實際損失情況給予賠償。

下列物品賠償金額定額如下:

工作證:rmb20元 員工手冊:rmb50元

1.5.2 辭退

1)公司可根據勞動合同相關條款及人事管理制度規(guī)定,可單方面提出終止雇用關系。試用員工,違反公司規(guī)章制度者、不能勝任職務者或試用考核不合格者可辭退。正式員工,違反公司規(guī)章制度者,依據《獎罰條例》可予辭退,不發(fā)資遣費。

2)當員工收到《辭退通知書》后,應于24小時內辦妥離職手續(xù)離開公司。

1.5.3 員工離職應交還的物品

1)員工所負責的相關業(yè)務的文件、資料、數據、公函以及各類單據及其復印件。

2)辦公臺、辦公桌、文件柜及宿舍(或車輛)的鑰匙。

3)清退所有的借款、借物。

4)工作證、工作服、對講機、計算器、員工手冊、工具等或其它。

1.6.勞動合同和社會養(yǎng)老保險

1.6.1 經面試合格試用者,試用合格后簽訂正式勞動合同;

1.6.2 本公司與員工簽訂勞動合同原則上期限一年,一年合同到期后根據雙向選擇原則再續(xù)簽合同;

1.6.3 凡簽訂正式勞動合同的員工,本公司將依據政府有關規(guī)定安排員工參加社會保險。

第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第三章物業(yè)管理合同

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第三章物業(yè)管理合同

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.在()階段,由()制定業(yè)主臨時公約。

a物業(yè)銷售之前建設單位

b物業(yè)銷售之前物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)人住階段建設單位

d物業(yè)人住階段物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對業(yè)主公約的掌握程度。物業(yè)銷售之前,由建設單位制訂業(yè)主臨時公約。故本題選a,有關內容可參見教材第66頁。

2.下列屬于合同要約的是()。

a拍賣b廣告c標價d投標

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項a“拍賣”選項b“廣告”選項c“標價”屬于邀請要約。故本題選d,有關內容可參見教材第51頁。

3.物業(yè)管理招標是()。

a要約b承諾c邀請要約d反要約

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標是邀請要約,投標是要約。故本題選c,有關內容可參見教材第50一52頁。

4.前期物業(yè)服務應達到()的質量標準。

a國家規(guī)定b省、市規(guī)定c合同約定d業(yè)主要求

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務合同內容的掌握程度。前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準。故本題選c,有關內容可參見教材第56頁。

5.下列不屬于合同簽訂應遵循的基本原則是()。

a誠實信用b權利義務公平對等c業(yè)主占主導地位d合同自由

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本

題選c,有關內容可參見教材第54~55頁。

6.承諾必須由()作出,才能產生法律效力。

a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關內容可參見教材第52頁。

7.物業(yè)管理服務合同一般采用()。

a書面合同b口頭合同c事實合同d以上都可以

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務合同的掌握程度。當事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務

合同、業(yè)主公約等。故本題選a,有關內容可參見教材第54頁。

8.前期物業(yè)服務合同期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務合同將()。

a繼續(xù)生效b中止c終止d以上都不可以

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同區(qū)別的掌握程度。前期物業(yè)服務合同期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務合同將會終止。故本題選c,有關內容可參見教材第58頁。

9.物業(yè)服務合同簽訂的過程中,某業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出異議,該業(yè)主的反對()。

a成立b不成立c根據具體情況具體分析d該業(yè)主可拒絕履行合同義務

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務合同特點的掌握程度。物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主作為物業(yè)服務合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務或某個物業(yè)管理企業(yè)。故本題選b,有關內容可參見教材第57~58頁。

10.業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。

a業(yè)主與開發(fā)商b業(yè)主與物業(yè)公司c物業(yè)公司與開發(fā)商d業(yè)主與施工方

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項的掌握程度。物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業(yè)服務活動的重要環(huán)節(jié),而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關內容可參見教材第57頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.合同要約構成要件有()。

a要約必須是特定人的意思表示

b要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定

c要約發(fā)出就生效

d所有的訂約提議都可以構成要約

e要約不一定具有訂立合同的意圖

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對合同要約的構成要件的掌握程度。要約的構成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須

具體確定;③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選ab,有關內容可參見教材第51頁。

2.下列屬于邀請要約的有()。

a廣告b標價c投標d拍賣e招標

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項c“投標”是要約。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第50~52頁。

3.合同要件應當具備的必要條件有()。

a當事人的締約能力

b當事人的真實意思表示

c合同的內容的合法

d合同的形式合法

e合同的權利與義務對等

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對合同要件應具備的必要條件的掌握程度。選項e“合同的權利與義務對等”屬于“合同簽訂應遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第53頁。

4.合同簽訂應遵循的基本原則有()。

a當事人的締約能力

b誠實信用

c守法和維護社會公益

d合同自由

e主體平等

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本

題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第54~55頁。

5.物業(yè)服務合同可因以下哪些原因終止()。

a物業(yè)服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續(xù)簽合同

b因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行

c業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)

d物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產

e法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務合同的掌握程度。物業(yè)服務合同可因下列原因終止:①物業(yè)服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續(xù)簽合同;②物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行;④物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第60頁。

6.物業(yè)服務過程中出現的爭議,可通過以下()方式解決。

a協(xié)商b仲裁c訴訟d行業(yè)主管部門裁定e以上都可以

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對爭議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭議的合同應該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第60頁“明確違約責任的界定及爭議的解決方式”的內容。

7.簽訂物業(yè)服務合同時,應特別注意的條款有()。

a明確服務期限

b項目所包括的內容具體、詳細

c明確項目管理服務質量標準

d明確相應管理服務費用

e逐項寫清管理服務項目

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務合同應注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項目,及應逐項寫清管理服務項目;②內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好;③標準,即各項目具體內容的管理服務質量標準;④費用,即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用,故本題選b、c、d、e。有關內容可參見教材第59~60頁“物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗”的內容。

8.根據《物業(yè)服務收費管理辦法》,常規(guī)物業(yè)服務合同中物業(yè)服務費不包括()。

a業(yè)主人身保險

b業(yè)主機動車的保管

c使用人的人身保險

d物業(yè)公共區(qū)域公眾責任險

e業(yè)主財產保管費用

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務合同注意事項的掌握程度。在物業(yè)服務合同中應當明確約定物業(yè)服務費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產保管等費用,排除物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產安全保護、保管等義務,故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第59頁“對免責條款的約定”的內容。

9.簽訂物業(yè)服務合同應注意()。

a合同雙方當事人的權利和義務

b免責條款的約定

c違約責任的約定

d物業(yè)服務合同條款宜粗不宜細

e以上都正確

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務合同注意事項的掌握程度。簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項有:①明確業(yè)主委員會的權利義務;②明確物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務;③對違約責任的約定;④對免責條款的約定;⑤物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗;⑥合同的簽訂要實事求是;⑦明確違約責任的界定及爭議的解決方式。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第59~60頁“簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項”的內容。

10.物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別體現在()。

a訂立合同的當事人不同

b違約責任的約定不同

c服務內容不同

d合同期限不同

e服務質量標準不同

【答案】a d

【解析】本題考查的

是考生對物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關內容可參見教材第58頁“物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別”的內容。

11.簽訂前期物業(yè)服務合同的當事人是()。

a業(yè)主b業(yè)主委員會c建設單位d物業(yè)管理企業(yè)e物業(yè)使用人

【答案】c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c、d,有關內容可參見教材第50頁。

12.物業(yè)服務合同的訂立期限與前期物業(yè)服務合同相比具有()特點。

a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩(wěn)定性弱e穩(wěn)定性強

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。物業(yè)服務合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點,故本題選a、e,有關內容可參見教材第58頁。

13.前期物業(yè)合同中關于專項維修資金的主要內容包括這部分資金的()。

a續(xù)籌b管理c使用d繳存e保管

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務合同內容的掌握程度。專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第57頁。

14.物業(yè)服務合同的特點有()。

a一般權多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

b《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定,物業(yè)服務合同要向政府物業(yè)管理主管部門備案

c合同明確,業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關費用及物業(yè)管理企業(yè)還應取得一定的酬金或利潤

d合同期限不確定

e只要通過法定的多數投票權數,所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務合同責任

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務合同特點的掌握程度。選項d“合同期限不確定”應為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第57~58頁。

二、案例題

1. 某小區(qū)入住已五年,已經成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)a公司簽訂的物業(yè)管理合同已經到期。業(yè)主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè),一直未能順利進行,a物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經到期為由不再繳付a物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。a物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請問你認為a物業(yè)管理公司能勝訴嗎為什么

【答案】能勝訴,應判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。

合同的期限雖然已經屆滿,但業(yè)主委員會沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè),也沒有訂立新的物業(yè)服務合同,a物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標準對小區(qū)物業(yè)進行管理和提供服務。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主,實際享受a物業(yè)公司提供的服務,并未提出異議,理應按約支付物業(yè)管理費。

2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定:為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄。”人住后,劉先生未經物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現后要求其拆除。劉先生認為:這是自己的房子,自己有權利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。

物業(yè)公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當之處物業(yè)公司在操作中的錯誤所在

【答案】

(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據,應予以駁回;

b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應予支持;

c此案的訴訟費應由雙方分擔。

(2)業(yè)主應合理使用房屋,不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺和加裝護欄,不僅侵犯了其他相關業(yè)主的利益,而且違反了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定,行為不當。

(3)首先,作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位,無權罰款;其次,物業(yè)公司應依照合同約定,采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾,無權采取停水、停電等方式處理糾紛。

3.a房地產開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經人住,當時的物業(yè)管理工作由a房地產開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近,a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年

的物業(yè)管理合同,將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定,b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為

期十年的物業(yè)管理合同效力如何a開發(fā)商要求.b公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效

【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同,屬前期物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定,前期物業(yè)服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之后,前期物業(yè)服務合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。

(2)開發(fā)商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權人的身份,在房屋交付后物業(yè)管理合同的實際履約當事人是各個業(yè)主和物業(yè)管理公司。對于代他人簽署的合同,開發(fā)商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權利的行為,該條款無效。

4.邵先生在某小區(qū)購買一套住宅人住三年,每月按時繳納物業(yè)管理費。一個冬天的夜晚,邵先生回家發(fā)現,自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個門毀壞變形,屋內一片狼藉。邵先生立

即打電話給物業(yè)公司,同時報警。經統(tǒng)計,邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認為,自己繳納了物業(yè)管理費,物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責,家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結果的情況下,邵先生對物業(yè)公司進行起訴,要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求為什么

【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求,但會部分支持邵先生的訴訟請求。

失竊案件發(fā)生時,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內并盜竊的。這樣長的時間內,保安員未能巡邏發(fā)現,存在疏漏,未能及時發(fā)現、制止犯罪,對由此產生的損失負有一定

責任。但是,盜竊是發(fā)生在室內,發(fā)現起來有一定的難度,故物業(yè)公司無需承擔全部責任。

5.你是某公司的高級管理人員,公司委派你起草前期物業(yè)服務合同,你認為前期物業(yè)服務的主要內容是什么物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別有哪些

【答案】前期物業(yè)服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權利義務關系,包括主要部分為:一是合同的當事人,二是物業(yè)基本情況,三是服務內容與質量,四是服務費用,五是物業(yè)的經營與管理,六是承接查驗和使用維護,七是專項維修資金,八是違約責任,九是其他事項。

物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別:

物業(yè)服務合同中關于服務內容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當事人不同,前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同又開始生效的,前期物業(yè)服務合同將會終止。物業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩(wěn)定強等特點。

6.你是某物業(yè)公司的高級管理人員,公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同,你認為簽訂物業(yè)服務合同應注意哪些事項

第8篇 防護管理山林承包合同

山林防護管理承包合同

訂立合同雙方：

委托單位：__縣__國營(或集體)林場，以下簡稱甲方;

護林單位：__縣__鄉(xiāng)__村__村民，以下簡稱乙方。

為了保護林業(yè)資源，減少山林火災，防止盜伐林木，促進林木速生豐產，特訂立本護林承包合同，以供雙方遵守。

第一條 護林面積及方位

甲方將__山的__畝林木承包給乙方看護管理，其中，成林__畝，中幼林__畝。該片林木北起__至__，南起__至__，東起__至__，西起__至__。

第二條 承包期限

承包有效期為_年，從__年__月__日起至__年__月__日止。

第三條 報酬及收益分配

1.現有成材木，如甲方在___年以前砍伐的，甲方按每立方米__元付給乙方護林費;__年以后至承包期屆滿以前砍伐的，甲方按每立方米__元付給乙方護林費。

(護林費也可采取工資形式給付)

2.中幼林間伐材(指胸徑在__公分以下的規(guī)格)和林木修枝材，由乙方采伐，在甲方派員參加下按__∶__比例分成，甲方得__成，乙方得__成。

3.護林區(qū)內雜木些草歸乙方受益，但不得傷害植被。

4.乙方抓獲盜伐林木者，按每盜伐一株__元罰款。所罰款項，甲乙雙方按__∶__分成，被盜伐成木歸甲方所有。

第四條 甲方義務

1.甲方交給乙方的護林區(qū)必須四至清楚，山林沒有所有權爭議。

2.甲方必須適時派技術人員對乙方進行技術指導。

3.甲方砍伐成木驗收后__日內，必須向乙方支付護林費。

第五條 乙方義務

1.保護山林資源不受破壞，在護林區(qū)內，不準開荒種植作物，不準采石、采砂取土和埋葬墳墓，嚴禁盜伐林木，防止山林火災。

2.乙方必須服從甲方的護林指導，按甲方的要求進行補植、間伐、修枝、施肥、防治病蟲害，開設防火溝路、封山育林及人工促進等。

3.自本合同生效之日起__日內，乙方應選派責任心強、身體健康、在群眾中有一定威信的村民__名組成護林隊，訂立護林公約。并經常對所屬村民進行遵紀守法、愛護山林的思想教育。

第六條 違約責任

1.如在護林區(qū)內林木被盜伐乙方未抓獲盜伐林木者，乙方除應原地補植外，成材木被盜伐一株，按其根徑計算大小，罰乙方以國家木材價格的__倍賠償給甲方;中幼林木被盜伐一株，罰乙方賠償甲方__元。

2.由于乙方失職引起山林火災，乙方除應原地補植外，燒毀成木數，乙方應按國家木材價格賠償甲方;燒毀中幼林木數，乙方除應即時補植外，每株賠償甲方__元。

3.護林區(qū)內，如有人采石、取砂、取土或埋葬墳墓，罰乙方賠償甲方__元。

4.甲方交給乙方管理的護林區(qū)如有所有權爭議，造成乙方經濟損失，由甲方負責賠償。

5.甲方不按期給付乙方護林費，逾期一日，應按該護林費的__‰向乙方償付違約金。

6.甲方不按時派出技術人員對乙方進行指導，造成乙方的經濟損失，由甲方負責賠償。

第七條 不可抗力

如因不可抗力的自然災害，造成乙方護林地帶林木的損失，經調查證實后，不以乙方違約論。

第八條 其它

__________________________________

____________________________________

_____。

本合同自承包開始之日起生效，合同期屆滿即失效。合同期滿后雙方如認為有繼續(xù)承包之必要，必須另訂合同。

甲乙雙方不得擅自變更或解除合同，合同不因雙方代表人的變更而變更。合同執(zhí)行中如有未盡事宜，應由雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。

本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份;合同副本一式__份，分送縣林業(yè)局、鄉(xiāng)政府、縣銀行(如經公證或鑒證，應送公證或鑒證機關)……等單位各留存一份。

甲方：__縣_林場(公章)

代表人：______(蓋章)

地址：_____

開戶銀行：____

帳號：_____

乙方：__縣__鄉(xiāng)__村__組或村民__(公章)

代表人：______(蓋章)

開戶銀行：_______

帳號：_____

__年__月__日訂

第9篇 工程項目合同管理程序5

工程項目合同管理程序5

針對項目管理,我公司的合同管理程序為:

1 合同評審

工程承包合同在合同簽訂前要進行合同評審。合同評審是通過職能部門對合同中涉及各專業(yè)的內容進行評議,發(fā)現合同草案中的問題,將風險降低到最小化。合同評審由公司經營管理部負責組織。公司對外訂的所有工程承包、發(fā)包合同均進行合同評審。

2 合同簽訂

合同評審結束后,公司經營管理部將各部門的評審意見反饋合同承辦部門,待合同承辦部門根據評審意見與對方磋商后,將修改后的合同文本依據《山西電建三公司合同管理暫行辦法》接受合同審查,合同審查包括合同條款審查、對方資質情況審查。

3 合同交底

在合同簽訂后,組織項目管理負責人員和技術人員學習合同和合同總體分析結果,對合同的主要內容作出解釋和說明,使大家熟悉合同中的主要內容、各種規(guī)定、管理程序,了解承包商的合同責任和工程范圍,各種行為的法律后果。工程技術人員由十分牢固的'按圖施工'的觀念,但在現代市場經濟中必須轉變到'按合同施工'中來,按照合同將各種合同事件的責任落實分解到分包商。

4 合同履行情況管理

公司在合同管理中要實行'合同履行'匯報制度。合同履行情況并不是單純的結算、付款情況,它包括工期、質量、安全、結算、付款以及成本控制、物資供應、勞動力調配等多方面的情況。了解合同履行情況,我們能夠及時得到合同中出現的不利因素在現實中執(zhí)行的反饋情況,從而修正措施。真正作到'事先計劃、事中控制、事后總結'。

5 工程索賠的管理

由于建設單位或受建設單位委托的有關單位、人員過失,未能按合同約定履行自己的各項義務,致使工期拖延,工程質量受到影響,待滯停工等情況,造成項目施工經濟損失時,應及時向建設單位進行索賠。索賠由項目經理牽頭,項目部經營科負責組織實施。索賠主要依據國家有關法律、法規(guī),按雙方簽訂的工程合同文件、施工協(xié)議。其證據是指用來支持其索賠成立或索賠有關的證明文件和資料。

包括:各種合同文件、施工日志、工程照片及聲象資料、來往信函、會議紀要、氣象報告和資料、工程進度計劃、投標前業(yè)主提供的參考資料和現場資料、工程備忘錄和各種簽證、工程結算資料和有關報告、各種檢查驗收報告和技術鑒定報告等資料。項目經理部各相關業(yè)務系統(tǒng)人員在發(fā)生索賠時向預算人員提供。項目經理部每月25日將索賠資料報公司經營管理部存檔。

6 運用p3、e*p、mis等先進軟件提高公司管理水平

先進的合同應用軟件可以提高工作效率并合理利用資源,通過運用工具可以在分析合同實施與預定目標上找出偏離,通過不斷調整合同實施,使目標相一致。

第10篇 物業(yè)管理委托合同范本

最新物業(yè)管理委托合同范本

乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司

為加強_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。

第一條物業(yè)管理內容

1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。

2.管理事項包括：

(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;

(2)物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作);

(4)公共生活秩序;

(5)文娛活動場所;

(6)便民服務網點及物業(yè)范圍內所有營業(yè)場所;

(7)車輛行使及停泊;

(8)物業(yè)檔案管理;

(9)授權由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

第二條委托物業(yè)管理形式

承包經營、自負盈虧。

第三條物業(yè)管理期限

委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四條雙方權利、義務

1.甲方權利、義務：

(1)根據本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;

(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù);

(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動;

(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;

(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;

(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系;

(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。

2.乙方責任、權利、義務：

(1)根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;

(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

(3)根據住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;

(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;

(5)對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員;

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;

(9)有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業(yè)管理檔案及有關資料;

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;

(12)有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第五條物業(yè)管理目標和經濟指標

1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內達到_________標準。

2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。

第六條風險抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。

4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

第七條獎罰措施

1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。

3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。

4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經濟損失。

第八條合同更改、補充與終止

1.經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。[page]

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第九條其他事項

1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調解，或訴至人民法院。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

代表人(簽字)：_________代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

1.《_________住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)

2.《_________住宅區(qū)物業(yè)年收支測算表》(略)

第11篇 工程監(jiān)理施工合同執(zhí)行管理規(guī)程

1、對工程承包單位進行嚴格控制

合同管理過程中對工程分包要進行嚴格管理。承包單位出于自身能力考慮,可能將部分自己沒有實施資質的特殊專業(yè)工程分包,也可能將部分較簡單的工作內容分包。控制工程分包的基本原則是,主體工程的施工任務不允許分包,主要工程量必須由承包單位完成。

承包單位選擇分包人需要提請監(jiān)理工程師同意,監(jiān)理工程師主要審查分包人是否具備實施分包工程的資質和能力,未通過監(jiān)理工程師同意的分包人不得進入現場參與施工。

2、按合同質量標準進行工程質量管理

按合同約定的質量標準進行質量檢驗與控制

(1)承包單位施工的工程質量應當達到合同約定的標準。建設單位對部分或者全部工程質量有合同約定外特殊要求的,應支付由此增加的追加合同價款,對工期有影響的應給與順延。

(2)監(jiān)理工程師依據合同約定的質量標準對承包單位的工程質量進行檢查,達到或超過約定標準的,給予質量認可;達不到要求的,則與聚首,并要求承包單位返修。承包單位應按照建立工程師的要求返工,直到符合約定標準。因承包單位原因達不到約定標準,由承包單位承擔翻修費用,工期不予順延。因建設單位原因達不到標準的,由建設單位承擔返工的追加合同價款,工期向應順延。因雙方原因達不到標準的,責任由雙方分別承擔。

(3)如果雙方對工程質量有爭議,由專用條款約定的工程質量監(jiān)督部門鑒定,所需費用及因此造成的損失,由責任方承擔。雙方均有責任的,由雙方根據其責任分別承擔。

3、按合同工期進行工程施工進度管理

對進度計劃執(zhí)行情況進行管理。工程開工后,合同履行即進入施工階段,直至工程竣工。這一階段監(jiān)理工程師進行進度管理的主要任務是控制施工工作按進度計劃執(zhí)行,確保施工任務在規(guī)定的合同工期內完成。

(1)監(jiān)理工程師應至少每月檢查一次承包單位進度計劃執(zhí)行情況,由承包單位提交一份上月進度計劃執(zhí)行情況和本月的施工進度計劃,同時監(jiān)理工程師還要進行現場的實地檢查。無論實際進度是超前還是滯后于計劃進度,只要與計劃進度不符時,監(jiān)理工程師都有權通知承包單位修改進度計劃,以便更好地進行后續(xù)施工的協(xié)調管理。承包單位應按照監(jiān)理工程師的要求修改進度計劃并提出相應措施,經監(jiān)理工程師確認后執(zhí)行。

(2)由承包單位原因造成實際進度滯后于計劃進度,所有的后果都應由承包單位自行承擔。監(jiān)理工程師不對確認后的改進措施效果負責,這種確認并不是監(jiān)理工程師對工程延期的批準,而僅僅是要求承包單位在合理狀態(tài)下施工。因此,如果修改后的進度計劃不能按期完成,承包單位應承擔相應的違約責任。

(3)工程暫停及復工的管理

由下列情況之一發(fā)生時,總監(jiān)理工程師應根據其影響范圍和程度,按照合同約定簽發(fā)《工程暫停令》。

ⅰ 建設單位要求工程需要暫停施工。

ⅱ 由于出現工程質量問題,必須進行停工處理。

ⅲ 由于出現質量或安全隱患,為避免造成工程質量損失及危及人身安全。

ⅳ 承包單位未經許可擅自施工,或拒絕項目監(jiān)理部管理。

ⅴ 發(fā)生必須暫停施工的其他情況,如后續(xù)法規(guī)政策的變化導致工程停、緩建;地方法規(guī)要求在某一時段內不允許施工等。

無論發(fā)生上述何種情況,監(jiān)理工程師應以書面形式通知承包單位暫停施工,并在發(fā)生暫停施工通知后的48h內提出書面處理意見。承包單位應按照監(jiān)理工程師的要求停止施工,并妥善保護已完工工程。

承包單位實施監(jiān)理工程師的處理意見后,可提出書面復工要求。監(jiān)理工程師應當在收到復工通知后的48h內給與相應的答復。

停工責任在建設單位,由建設單位承擔追加合同價款,賠償承包單位由此造成的損失,向應順延工期;如果停工責任在承包單位,由承包單位承擔發(fā)生的費用,工期不予順延。

(4)工程延期的管理

施工過程中,由于社會條件、自然條件和管理水平等因素的影響,可能導致工期延誤,不能按時竣工。是否應給與承包單位合理延長工期,應根據合同責任來判定。

① 工程延期事件發(fā)生后,承包單位在合同約定的期限內向項目監(jiān)理部提交書面工程延期意向報告;承包單位因按合同約定,提交有關工程延期事件的詳細資料和證明材料;

工程延期事件終了之后,承包單位在合同約定的期限內,向項目監(jiān)理部提交《工程延期申請表》。

② 監(jiān)理工程師評估工程延期的原因:

工程延期事件屬實;工程延期申請依據合同條款準確;工程延期事件必須發(fā)生在被批準的網絡計劃的關鍵線路上。最終評估出的延期天數,再與建設單位協(xié)商一致后,由總監(jiān)理工程是簽發(fā)《工程延期審批表》。經確認順延的工期應納入合同工期,作為合同工期的一部分。如果承包單位不同意監(jiān)理工程師的確認結果,則按合同規(guī)定的爭議解決方式處理。

4、工程變更的管理

工程變更可以由建設單位、承包單位、設計單位或監(jiān)理單位提出。監(jiān)理工程師在合同履約過程中應嚴格控制變更,施工中承包單位未得到監(jiān)理工程師的同意不允許對工程設計隨意變更。

(1)建設單位提出的工程變更,應填寫《工程變更單》,經項目監(jiān)理部簽轉。必要時應委托設計單位編制設計變更文件,并簽轉項目監(jiān)理部。

(2)設計單位提出的工程變更,應填寫《工程變更單》并附設計變更文件,提交建設單位,并簽轉項目監(jiān)理部。

(3)承包單位提出的工程變更,應填寫《工程變更單》報送項目監(jiān)理部。項目監(jiān)理部審查同意后專程建設單位,需要時由建設單位委托設計單位編制設計變更文件,并轉項目監(jiān)理部。

(4)承包單位只有收到項目監(jiān)理部簽署的《工程變更單》后,方可實施工程變更。

(5)如有設計變更,應提前14天以書面形式向承包單位發(fā)出變更通知。變更超過原設計標準或批準的建設規(guī)模時,建設單位應報規(guī)劃管理部門和其他有關部門重新審查批準,并由原設計單位提供變更的相應圖紙和說明。

(6)導致合同工期延長的,工期相應順延。

(7)工程變更的工程完成并經項目監(jiān)理部驗收合格后,應按正常的計量和支付程序便于變更工程費用的支付。

(8)確定變更費用價款的程序

承包單位在工程變更確定后14天內,可提出變更涉及的追加合同價款的要求的報告,經監(jiān)理工程師確認后相應調整合同價款。如果承包單位在雙方確定變更后14天內,未向監(jiān)理工程師提出變更工程價款報告,視為該項變更不涉及合同價款的調整。

監(jiān)理工程師應在收到承包單位的變更合同價款報告14天內,對承包單位的要求以與確認或做出其他答復。監(jiān)理工程師無正當理由不確認或答復時,資承包單位的報告送達14天后,視為變更價款報告已被確認。

因承包單位自身原因導致的工程變更,承包單位無權要求追加合同價款。

(9)確定變更價款的原則

確定變更價款時,應維持承包單位報價單內的競爭水平。

合同中已有適用于變更工程的價格,按合同已有的價格變更合同價款;

合同中只有類似于變更工程的價格,可以參照類似價格變更合同價款;

合同中沒有適用或類似于變更工程的價格,由承包單位提出適當的變更價格,經監(jiān)理工程師與建設單位協(xié)商一致確認后執(zhí)行。

5、工程量的確認

由于簽訂合同時在工程量清單內開列的工程量是估計工程量,實際施工可能與其有差異,因此建設單位支付工程進度款應對承包單位完成的實際工程量予以確認或核實,按照承包單位實際完成永久工程的工程量進行支付。

(1)承包

單位提交工程量報告

承包單位應按照專用條款約定的時間,向監(jiān)理工程師提交本階段(月)已完工程量的報告,說明本期完成的各項工作內容和工程量。

(2)工程量計量

監(jiān)理工程師接到承包單位的報告7天內,按設計圖紙和已完工程量,并在現場實際計量前24h通知承包單位共同參加。承包單位為計量提供便利條件并派人參加。如果承包單位收到通知后不參加計量,監(jiān)理工程師自行計量的結果有效,作為工程價款支付的依據。

(3)工程量計量的原則

監(jiān)理工程師對照設計圖紙,對承包單位完成的永久合格工程量進行計量。因此,屬于承包單位超出設計圖紙范圍(包括超挖、漲線)的工程量不與計量。因承包單位原因造成返工的工程量不與計量。

6、支付管理

(1)合同價款的情況

采用固定總價合同,施工中如果遇到以下情況,合同規(guī)定出現下列情況時,可以對合同價款進行相應調整:

ⅰ 投標工程量計算誤差超過5%的部分。

ⅱ 單份洽商造價超過3000元或者單份設計變更造價超過1500元進行調整。

(2)調整合同價款的管理程序

發(fā)生上述事件后,承包單位應在情況發(fā)生14天內,將調整的原因、金額以書面形式通知監(jiān)理工程師。

監(jiān)理工程師確認調整的金額后作為追加合同價款。

(3)不可抗力發(fā)生后的合同管理

不可抗力事件發(fā)生后,[[承包單位應在力所能及的條件下迅速采取措施,盡量減少損失,并在不可抗力事件結束后48小時內向監(jiān)理工程師通報受災情況和損失情況,及預算情況和修復情況。建設單位應盡力協(xié)助承包單位采取措施。

不可抗力事件繼續(xù)發(fā)生,承包單位應每隔7天向監(jiān)理工程師報告一次受災情況,并于不可抗力事件結束14天內,向監(jiān)理工程師提交清理和修復費用的正式報告及有關資料。

第12篇 公路工程招標投標與合同管理

1、招標：是指招標人（下稱業(yè)主）對自愿參加某一項特定工程項目的投標人（承包商）進行審查、評比和選定的過程。

2、投標：承包單位在同意建設單位擬定的招標文件所提出的各項條件的前提下，對招標項目進行報價。

3、報價：是投標者承包工程的預算造價。

4、公路工程項目招標按項目建設程序分類：1）項目開發(fā)招標2）監(jiān)理招標3）勘察、設計招標4）工程施工招標5）材料、設備采購招標

5、項目總承包招標：即選擇項目總承包人，可以分為兩種類型，其一是指工程項目實施階段的全過程招標；其二是指項目建設全過程的招標。

6、工程分標的考慮因素：1）工程特點2）工程造價的影響3）資金籌措的安排4）工地現場的管理和工程各部分的銜接。

7、投標人須知的主要內容：

㈠總則：1）項目概況2）資金來源和落實情況3）招標范圍、計劃工期和質量要求4）投標人資格要求5）費用承擔6）保密7）語言文字8）計量單位9）踏勘現場10）投標預備會11）分包12）偏離

㈡招標文件：1）招標文件組成2）招標文年的澄清3）招標文件的修改

㈢投標文件：1）投標文件組成2）投標報價3）投標有效期4）投標保證金5）資格審查資料6）備選投標方案7）投標文件編制

㈣投標：1）投標文件的密封和標識2）投標文件的遞送3）投標文件的修改與撤回

㈤開標：1）開標時間和地點2）開標程序

㈥評標：1）評標委員會2）評標原則

㈦合同授予：1）定標方式2）中標通知3）履約擔保4）簽訂合同

㈧重新招標和不再招標：1）重新招標2）不再招標

㈨紀律監(jiān)督：1）對招標人的紀律要求2）對投標人的紀律要求3）對評標委員會成員的紀律要求4）對與評標活動有關的工作人員的紀律要求5）投訴

㈩需要補充的其他要求

8、合同通用條款與專用條款的區(qū)別：合同專用條款是針對某一具體工程的需要，對合同通用條款進行具體化，修改和補充，以使整個合同條款更加完整、具體和適用，是通用條款必要的補充和修改。

9、技術規(guī)范的概念：是招標文件中一個非常重要的組成部分，詳盡而具體地說明了承包商履行合同中應遵守的質量、安全、工藝、操作、程序等規(guī)定。

10、工程量清單的概念及其作用：就是對合同規(guī)定要實施的工程全部項目和內容按工程部位、性質等列在一系列表內。作用：1）供投標人報價用2）工程實施過程中，每月結算時可按照表中已實施的項目的單價和價格來計算應付給承包人的款項3）在工程變更增加新項目或索賠時，可以選用或參照工程量清單的單價來確定新項目或索賠項目的單價和價格。

11、工程量清單的主要內容：1）說明2）工程細目表3）專項暫定金額匯總表4）計日工明細表5）工程量清單匯總表

12、計日工的概念：也稱散工或按日計工，是指在工程實施過程中，招標人有一些臨時性的或新增加的項目需要按計日（或計時）使用人工、材料和施工機械時，則應按承包投票時在計日工明細表中填寫的費率計價。

13、評標報告包含哪些內容：1）項目概況（包括招標項目基本情況和數據）2）招標過程（包括資格預審和開標記錄）3）評標工作（包括評標委員會組成、評標標準與辦法、初步評審、詳細評審，以及廢標說明）4）評標結果5）評標附表及有關澄清記錄

14、不平衡報價的概念與做法：不平衡報價是指在總價基本確定的前提下，如何調整各個子項的報價，以期既不影響總報價，又可以在中標后盡早收回墊支于工程中的資金并如何獲取較好的經濟效益，但要避免時高時低現象以免失中標機會。做法：1）對能早期結賬收回工程款的項目（如土方、基礎等）的單價可報較高價，以便資金周轉；對后期項目（如裝飾、電氣設備安裝等）的單價報價可適當降低些2）對今后工程量可能增加的項目。其單價報價可提高；而工程量可能減少的項目，其單價報價可降低3）對圖紙內容不明確或有錯誤、但估計修改后工程量要增加的，其單價可提高；而工程內容不明確的，其單價可降低。4）沒有工程量只填單價的項目（如軟基工程中的開挖淤泥等）。其單價宜高5）對于暫定的、其實施可能性大的項目，可定高價；估計不一定實施的工程，可定低價6）零星用工（計日工）一般可稍高于工程單價表中的工資單價。

15、投標報價計算步驟：1）工程量清單拆分2）工程定額選用與定額調整3）工料機及單價計算4）確定其他直接費、現場經費、間接費綜合費率及利潤率、技術裝備費費率、綜合費率5）以工程量清單所列計量項目為單元，計算該計價細目的“分項工程費計算表”6）分析計算攤銷費，確定計價細目綜合單位。7）單價重分配與降價系數的確定（報價決策）

16、施工組織設計文字說明要點如下：1）設備、人員動員周期和設備、人員、材料運到工地現場的方法2）主要工程項目的施工方案、施工方法3）各分項工程的施工順序4）確保工程質量和工期的措施5）冬季和雨季的施工安排6）質量、安全保證體系7）其他應說明的事項。

17、公路工程招標文件包含哪些內容：1）招標公告（投標邀請函）2）投標人須知3）評標辦法4）合同條款及格式5）工程量清單6）圖紙7）技術規(guī)范8）投標文件格式9）投標人須知前附表規(guī)定的其他材料

18、投標文件包含哪些內容：1）投標函及投標函附錄2）法定代表人身份證明或附有法定代表人身份證明的授權委托書3）聯合體協(xié)議書4）投標保證金5）已標價工程量清單6）施工組織設計7）項目管理機構8）擬分包項目情況表9）資格審查資料10）承諾函11）調價函及調價后的工程量清單（如有）12）投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。

19、交通部的標準文件與九部委頒發(fā)的中華人民共和國《標準施工招標文件》的關系：交通部的標準文件是標準施工招標文件的基礎上，結合公路工程施工招標的特點和管理需要而編寫的，是標準施工招標文件中關于公路工程的細化。