房地產(chǎn)開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引

開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引

1.目的:

明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達到的深度要求。

2.適用范圍:

本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。

3.定義:

3.1項目可行性研究階段成本估算:在項目可行性研究階段,對擬建項目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程,是《項目可行性研究報告》的重要組成,是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。

4.職責(zé):

4.1公司-造價部

4.1.1負責(zé)編制《新項目成本估算表》。

4.1.2負責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。

4.2公司-技術(shù)管理部(設(shè)計)

4.2.1負責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。

5.工作流程

5.1項目基礎(chǔ)性成本分析

5.1.1造價部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告》,供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。

5.2項目可行性論證成本分析

5.2.1造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責(zé)項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負責(zé)跟蹤、配合,并編制項目可研階段成本估算報告。

5.2.2進行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部(設(shè)計)提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告,市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。

5.2.3造價部專業(yè)工程師按《新項目成本估算表》格式要求,完成估算。

5.2.3.1填寫編制說明:包括'項目概況'、'成本估算的依據(jù)'、'估算基準(zhǔn),即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修'、'其他說明'(例如估算時沒有考慮哪些費用)

5.2.3.2結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。

5.2.3.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。

5.2.3.4有多方案需要比較的項目,成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進行分析和說明,比較后提出成本建議。

5.2.4《新項目成本估算表》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報告的附件。

5.2.5公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā),成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》,內(nèi)容應(yīng)包括:

5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。

5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點,主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點,以便考慮對造價的影響。

5.2.5.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》

5.2.6造價部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調(diào)研,完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。

5.3公司立項階段

5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項后,《新項目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。

5.3.2造價部專業(yè)工程師負責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。

5.4資料存檔

《新項目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價部移交項目部資料信息員負責(zé)存檔保管。

6.支持文件

無

7.相關(guān)記錄表格

7.1《**地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》