物業(yè)公司物業(yè)維修基金使用及管理辦法
一、維修基金的使用范圍
1.公用設施維修基金的使用范圍:
①小區(qū)內的道路;
②小區(qū)內的路燈;
③小區(qū)內園林綠化地;
④小區(qū)內的地下排水管;
⑤小區(qū)內的文化體育場所;
⑥小區(qū)內的停車場;
⑦其他公用設施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:
①房屋的承重墻的結構部位;
②抗震結構部位;
③多墻面;
④樓梯間;
⑤公共通道;
⑥門廳;
⑦公共屋面;
⑧電梯;
⑨機電設備;
⑩本體消防設施;
⑾公共天線;
⑿本體上下水共用管道;
⒀共用防盜監(jiān)控設施;
⒁其他房屋本體共用部分。
二、物業(yè)維修基金的收取標準
1.發(fā)展商按本小區(qū)建設總投資的2%交納公用設施維修基金。
2.房屋本體維修基金的收取標準(請參照《附錄》,僅供參考):
①多層房屋(不帶電梯)
--外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;
--外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米.月;
②高層房屋(含多層帶電梯):
--使用國產(含合資)電梯:0.30元/平方米.月
--使用進口電梯:0.35元/平方米.月
三、維修基金的收取程序
1.公用設施維修基金的收取程序:
①發(fā)展商在工程竣工驗收后,按小區(qū)建設總投資的2%計算公用設施維修基金;
②發(fā)展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。
2.房屋本體維修基金的收取程序:
①公司財務部應在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金;
②財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》;
③明細表交財務部經理審核:
--經審核存有疑問,應及時查明并予以更正;
--經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。
④財務部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》,按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定填寫費用收取單;
⑤收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關人員派發(fā);
⑥公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行派發(fā);
⑦已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內托收,并直接劃歸代管基金專項賬戶上;
⑧出納員應在銀行每次托收后的二日內到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時將托收結果制表交財務部會計按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理;
⑨住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》及《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行收取;
⑩出納員應在每日下班前,將當日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定存入基金的專項帳戶內;
⑾出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對;
⑿財務部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金,應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》、《應收賬款標準作業(yè)流程》中的相關規(guī)定進行催繳;
⒀對尚未售出的空置房屋,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納;
⒁對催繳3次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關規(guī)定采取相應的摧繳措施;
⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務部會計應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定計收滯納金。
四、物業(yè)維修基金的使用程序
1.公用設施維修基金的使用程序:
①管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設施維修基金時,應向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:
--公司總經理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;
--相關項目的有關圖紙、預算資料;
--施工承接單位或人員資質資料。
②小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后14日內召集業(yè)主大會審議:
--同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批,并將款項劃撥到公司賬戶;
--不同意使用的,業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。
③業(yè)主大會不同意使用公用設施維修基金,而管理公司認為有充足理由的,應向區(qū)住宅上級主管部門申請復議,經復議同意管理公司申請的,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行;
④業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監(jiān)控,并按工程要求進行驗收;
⑤公用設施維修基金賬目,應由下列單位每3個月張榜公布一次;
--業(yè)主管理委員會;
--管理公司或管理處。
2.房屋本體維修基金的使用程序:
①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程,特殊情況可另行處理;
②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時,應向業(yè)主委員會提供下列資料:
--有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃;
--該項目的預算資料;
--其他相關資料。
③申請計劃經業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議:
--如經審議,業(yè)主
管理委員或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經管理部門核定后實施;
--如經審議,業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后,管理公司或下屬管理處應按計劃執(zhí)行該項工程;
④整個小區(qū)的本體基金不夠支付的,經業(yè)主管理委員會同意,由全體業(yè)主分攤;
⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經業(yè)主管理委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主分攤;
⑥公司財務部應在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算:
--業(yè)主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復,逾期則視為同意;
--業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的7日內應予以答復,逾期則視為同意。
⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護項目后;
--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證;
--中修以上的工程應出具《施工項目清單》,由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、公司總經理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。
⑧財務部應每3個月公布一次本體維修基金的收支賬目。
五、物業(yè)維修基金的管理程序
1.公用設施維修基金的管理程序:
①公用設施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出;
②公用設施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支;
③財務部會計根據(jù)公用設施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄,按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行獨立的財務處理;
④小區(qū)業(yè)主或其他相關人員及單位,如對設施維修基金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質詢:
--業(yè)主管理委員會;
--管理公司或下屬管理處。
⑤管理公司或下屬管理處接到質詢后:
--原則上應在7日內予以答復;
--特殊情況可另行處理。
2.房屋本體維修基金的管理程序:
①財務部會計應對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專賬管理,并設立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金;
②經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù);
③財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理;
④如小區(qū)內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應:
--經過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;
--經業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。
⑤小區(qū)內的業(yè)主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:
--向業(yè)主管理委員會查詢;
--向公司財務部查詢。
六、物業(yè)維修基金資料的保管
1.財務部會計應在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理。
