第1篇 物業(yè)管理部副主管職務(wù)說明書

工作概述:協(xié)助主管搞好'五防'為中心的安全防范工作;督管中隊(duì)內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,組織中隊(duì)培訓(xùn)學(xué)習(xí),促進(jìn)中隊(duì)正規(guī)化建設(shè)。

(一)任職資格

1、性別:不限

2、年齡要求:35歲以下

3、身高要求:男,170cm以上;女,165cm以上,身體協(xié)調(diào)性好,行動(dòng)敏捷,視力5.0以上,無色盲;

4、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨衔幕潭?

5、工作經(jīng)歷:任職物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;

6、工作技能要求

經(jīng)《物業(yè)管理部副主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部副主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測合格后予以轉(zhuǎn)正。

(二)工作關(guān)系

1、直接上級(jí):主管

2、直接下級(jí):領(lǐng)班

3、合作部門:

(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門

(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊(duì)、執(zhí)法中隊(duì)、交警中隊(duì)

(三)崗位職責(zé)

1、做好主管的參謀和助手,主管不在時(shí),代行主管行政管理職責(zé);

2、與主管協(xié)作制訂各項(xiàng)工作計(jì)劃,落實(shí)以防盜、防搶為中心的各項(xiàng)安全防范措施;

3、負(fù)責(zé)中隊(duì)思想教育工作;

4、督管中隊(duì)宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,組織中隊(duì)軍容風(fēng)紀(jì)檢查;

5、協(xié)助主管處理中隊(duì)范圍內(nèi)投訴與突發(fā)事件;

6、妥善協(xié)調(diào)內(nèi)部人事工作關(guān)系,搞好中隊(duì)團(tuán)結(jié);

7、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)改進(jìn)工作方法,并向中隊(duì)主管提交月度計(jì)劃完成狀況報(bào)告。

(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、確保主管不在位代行其職責(zé)時(shí)達(dá)到《主管職責(zé)》要求;

2、確保轄區(qū)無管理責(zé)任事故發(fā)生;

3、確保無因管理方法失當(dāng)、關(guān)心愛護(hù)不夠、工作氛圍不好而引致人員辭職或流失;確保所管理隊(duì)員離職率每月不超過2%;

4、確保中隊(duì)各班宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生秩序符合《內(nèi)務(wù)衛(wèi)生制度》;

5、確保警容風(fēng)紀(jì)每半月檢查一次,日常隨機(jī)抽檢全部合格;

6、確保中隊(duì)內(nèi)部團(tuán)結(jié)協(xié)作,全年無打架斗毆;

7、確保每月向主管提交工作報(bào)告并附可行性建議。

第2篇 物業(yè)管理媒體接待交流程序

物業(yè)管理處媒體接待交流程序

1.目的

避免各種媒體報(bào)道給管理處帶來負(fù)面影響,并對(duì)媒體加以引導(dǎo),以維護(hù)并拓展管理處形象。

2.適用范圍

適用****管理處各部門

3.職責(zé)

3.1綜合管理部為管理處與媒體接觸的對(duì)口部門,相關(guān)事務(wù)由綜合管理部負(fù)責(zé)。

3.2管理處媒體發(fā)言人負(fù)責(zé)與媒體接觸時(shí)的各種發(fā)言。

4.方法與過程控制

4.1管理處與媒體交流程序

4.1.1管理處設(shè)媒體發(fā)言人一人,負(fù)責(zé)與媒體接觸時(shí)的各種發(fā)言;管理處形象宣傳、重要新聞發(fā)布由管理處經(jīng)理或指定授權(quán)人發(fā)言。

4.1.2媒體發(fā)言人由綜合管理部主管擔(dān)任。

4.1.3發(fā)言時(shí)應(yīng)安排相關(guān)人員進(jìn)行記錄,相關(guān)紀(jì)要應(yīng)存檔。

4.1.4綜合管理部須對(duì)與媒體的接觸、溝通情況進(jìn)行記錄。媒體播發(fā)有關(guān)新聞時(shí),如為電視或電臺(tái),應(yīng)安排專人進(jìn)行錄像或錄音進(jìn)行存檔;如為報(bào)紙、雜志等,應(yīng)進(jìn)行剪輯后存檔。

4.1.5如播發(fā)的屬重大新聞,綜合管理部應(yīng)組織全體員工或相關(guān)人員觀看。

4.1.6各部門若有相關(guān)媒體欲對(duì)有關(guān)情況進(jìn)行報(bào)道,須征得綜合管理部同意并在指定委托范圍和內(nèi)容與媒體進(jìn)行接觸。

4.1.7若有關(guān)情況有可能給管理處帶來負(fù)面影響,由綜合管理部直接與媒體接觸。

第3篇 萬科物業(yè)管理體系顧問項(xiàng)目

萬科物業(yè)管理體系(顧問項(xiàng)目)

(一)企業(yè)內(nèi)部管理及iso9000體系

顧問服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗(yàn)的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗(yàn)是顧問服務(wù)最強(qiáng)有力的支撐平臺(tái)。多年的管理探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié),萬科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件,包括質(zhì)量手冊(cè)一冊(cè)和體系文件六冊(cè),共計(jì)上百萬字,對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作和企業(yè)管理的各個(gè)方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運(yùn)作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。

貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ),輸出管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),另一方面,也將結(jié)合被顧問公司的實(shí)際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。

(二)顧問服務(wù)運(yùn)作管理體系

為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務(wù)輸出,確保每一顧問項(xiàng)目順利達(dá)到既定目標(biāo),公司內(nèi)部針對(duì)顧問服務(wù)制定了一系列的管理制度,具體包括:

1顧問項(xiàng)目運(yùn)作程序

2顧問組進(jìn)駐管理程序

3顧問工作監(jiān)督程序

4顧問服務(wù)監(jiān)察制度

5顧問書審批管理程序

6建議函遞交、跟蹤流程

7顧問服務(wù)計(jì)劃編制、更改審批流程

8顧問服務(wù)信息管理制度

9顧問服務(wù)全程工作計(jì)劃表

10顧問書提交計(jì)劃表

11顧問服務(wù)工作進(jìn)度表

12顧問期工作報(bào)告

13顧問服務(wù)月度工作報(bào)告

14物業(yè)管理監(jiān)督審核報(bào)告

15建議函跟蹤記錄表

16顧問書提交計(jì)劃調(diào)整表

17顧問服務(wù)計(jì)劃階段性分析報(bào)告

18顧客滿意度調(diào)查表

第4篇 某物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)

物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)

根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),保安部特制定以下分目標(biāo),作為公司保安工作及各管理處保安工作考核依據(jù):

1.管轄區(qū)內(nèi)無重大安全責(zé)任事故,區(qū)內(nèi)治安案件年發(fā)生率占總?cè)丝诘?.2%,無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

2.業(yè)主對(duì)管轄區(qū)保安服務(wù)滿意率達(dá)95%以上。

3.無重大業(yè)主投訴。

4.有效投拆處理100%。

5.保安員上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。

第5篇 ds物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序

物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序

1目的

本程序明確了對(duì)客戶排水管理實(shí)施控制的職責(zé),方法和要求,以確保客戶順利, 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。

2適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相關(guān)文件

4.1《質(zhì)量手冊(cè)》

4.2城管辦(1988)12號(hào)《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026號(hào)《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》

4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》

4.5《物業(yè)的供水管理》

4.6《物業(yè)的裝修管理》

4.7《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

5職責(zé)

5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。

5.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗(yàn)收。

5.3公司機(jī)電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。

6實(shí)施程序

6.1排水工程的驗(yàn)收

6.1.1機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見書。

6.1.2工程驗(yàn)收合格方可投入使用。

6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。

6.1.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。

6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機(jī)電工程部處理。

6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機(jī)電工程部的職責(zé), 報(bào)告機(jī)電工程部處理。

6.3排水管道的定期維護(hù)管理

6.3.1機(jī)電工程部每周安排維修班對(duì)室外排水管道進(jìn)行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。

6.3.2在雨季前安排一次對(duì)全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。

6.3.3化糞池由機(jī)電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)清理車進(jìn)行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。

6.4故障處理

6.4.1機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后,通知管道維修班處理。

6.4.2管道維修班在接到故障報(bào)告后,由班長開出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報(bào)告機(jī)電工程部,并記錄在維修單上。

6.4.3維修班如遇故障不能處理時(shí),報(bào)告機(jī)電工程部,機(jī)電工程部根據(jù)情況安排處理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機(jī)電工程部對(duì)用戶要求改建的排水工程,必須對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行控制。

6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。

6.5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。

6.5.4機(jī)電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可供水。驗(yàn)收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。

7質(zhì)量記錄

7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)

7.2管道安裝審批表

7.3維修通知單

7.4化糞池清理記錄表

7.5管理處值班記錄表

第6篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資

融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時(shí)需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時(shí)支配借來的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。

對(duì)物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。

本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時(shí),物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

(一)流動(dòng)性原則

流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時(shí)閑置的貨幣資金,閑置時(shí)間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行。

(二)安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動(dòng),這種經(jīng)營活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn),即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動(dòng)失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。

融資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于:

(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;

(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價(jià)證券價(jià)格下跌,使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分,它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購買物資時(shí),則會(huì)感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。

為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險(xiǎn),在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

(三)盈利性原則

盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下,暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。

評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:

1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

(一)影響融資的宏觀因素

由于融資與國民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:

1.物價(jià)水平

從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來看,在物價(jià)上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價(jià),這就會(huì)給正常融資帶來困難。

貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費(fèi)資料。

在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對(duì)資金的需求,取決于商品價(jià)格水平,商品價(jià)格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會(huì)增加;反之,貸款投放便會(huì)減少。

2.利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會(huì)影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會(huì)超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí),則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補(bǔ),這也會(huì)影響融通資金的積極性。

(二)影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:

1.公司經(jīng)營機(jī)制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏,公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場所,資金融通難以靈活進(jìn)行。

從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動(dòng),貨幣資金回流,則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.公司經(jīng)營管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動(dòng)力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1.什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時(shí)的利再多,誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標(biāo)移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進(jìn)入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！?jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動(dòng)了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛不釋手,進(jìn)貨部長拍板定案:‘絕對(duì)購買,我們訂10萬臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí),我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺(tái)太可惜,接受條件為宜。’然而,我對(duì)此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€(gè)已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò),他的話不無道理。但是,我有我的信念。‘50年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”

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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬臺(tái)的訂貨,當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2.多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過:“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！?qǐng)大家覺悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。”

“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。

(二)盈利預(yù)測

利潤是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤的總數(shù)。

經(jīng)營管理利潤的計(jì)算公式為

年利潤=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金

在實(shí)際工作中,可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”

(三)盈利的目標(biāo)管理

公司利潤受多因素制約,所以目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對(duì)公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。

目標(biāo)利潤管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。

目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤,并將目標(biāo)利潤在盈利計(jì)劃中反映出來,使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤作為一個(gè)總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開,形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測,規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。

獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,以確保利潤目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

(四)盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無盈利又無虧損。

1.線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價(jià)很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融資決策的特點(diǎn)

1.綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金,相當(dāng)一部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。

2.政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。

3.調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

(二)融資決策程序

融資決策

沒有一個(gè)固定的模式,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。

確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測的基礎(chǔ)上,制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí),應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè),以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。

實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過程中,對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋,以便適時(shí)調(diào)整融資方案。

(三)融資過程費(fèi)用

物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:

(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。

(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開支。

(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動(dòng)較大。

(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評(píng)估。

(5)罰金。

(6)融資申請(qǐng)過程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。

(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí),必須明確的問題和注意事項(xiàng)有:

(1)融資人;

(2)被融資人;

(3)融資的性質(zhì)和用途;

(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;

(5)融資期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)還本方式;

(10)各種費(fèi)用規(guī)定;

(11)提前還款處理;

(12)提款方式;

(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;

(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應(yīng)主動(dòng)式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

(一)國內(nèi)貸款

1.流動(dòng)基金貸款

該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分,可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。

流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。

流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。

2.臨時(shí)貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個(gè)月。

3.基本建設(shè)投資貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確

有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。

4.技術(shù)改造貸款

技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。

技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。

為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。

(二)國際貸款

1.世界銀行貸款

世界銀行是由國際復(fù)興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會(huì)和國際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。

1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國投資銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

國際復(fù)興開發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項(xiàng)目貸款。

國際開發(fā)協(xié)會(huì)專門從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務(wù)。

國際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

2.亞洲開發(fā)銀行貸款

亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國。

3.外國政府貸款

該貸款是一國政府用其預(yù)算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

4.國際商業(yè)銀行貸款

該貸款是一國借款人為了本國建設(shè)經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設(shè)立在本國而在國外沒有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務(wù)的銀行。

第7篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說明書

物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說明書

1企劃部職責(zé)

對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測、項(xiàng)目洽談、公關(guān)。

編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。

負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目的策劃。

2企劃部經(jīng)理崗位職責(zé)

對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測。

擬定物業(yè)管理方案。

擬定物業(yè)管理委托合同。

負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入方案的制定。

對(duì)房屋租賃銷售市場進(jìn)行調(diào)查、分析、檢測。

負(fù)責(zé)各服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目的策劃。

負(fù)責(zé)項(xiàng)目洽談、公關(guān)。

負(fù)責(zé)新接項(xiàng)目的組建工作的協(xié)調(diào),并報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

第8篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式

一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:

1、投標(biāo)書(格式)

2、法人代表授權(quán)委托書(格式)

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)表(格式)

4、物業(yè)管理企業(yè)概況

5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表

6、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員組成表

7、本項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡歷表

8、前期物業(yè)管理方案

9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎(jiǎng)情況復(fù)印件,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職稱證書、崗位證書及身份證復(fù)印件等。

10、工器具配備計(jì)劃

附件1物業(yè)管理投標(biāo)書

:

我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進(jìn)行了周密的勘察。現(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,編制投標(biāo)書。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書中的承諾,按時(shí)簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書送達(dá)截止日期至定標(biāo)過程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。

投標(biāo)人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年 月 日

附件2授權(quán)委托書

:

我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號(hào)碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標(biāo)書及其他書面文件,負(fù)責(zé)參加開標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認(rèn)。

代理人無權(quán)委托。特此委托。

代理人: 性別: 年齡:

單位: 部門: 職務(wù):

投標(biāo)人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年 月 日

附件3投標(biāo)報(bào)價(jià)表

碧湖區(qū)塊

項(xiàng)目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理

第9篇 物業(yè)公司品質(zhì)管理部部長崗位說明

崗位職責(zé):

1.熟悉掌握物業(yè)公司上級(jí)主管部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)政策法規(guī)并落實(shí)執(zhí)行;

2.熟悉掌握物業(yè)服務(wù)規(guī)范制度、流程及管理體系;

3.對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目盈利模式進(jìn)行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增加物業(yè)公司收益;

4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對(duì)物業(yè)接管項(xiàng)目進(jìn)行論證分析,制定物業(yè)運(yùn)營方案;

5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務(wù)質(zhì)量,針對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;

6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據(jù)業(yè)主意見制定改善方案,提高服務(wù)質(zhì)量;

7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

任職資格:

1.物業(yè)管理相關(guān)專業(yè),本科及以上學(xué)歷;

2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);

3.思想進(jìn)步,愛崗敬業(yè),積極上進(jìn),有較強(qiáng)溝通能力;

4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

第10篇 南油物業(yè)管理公司綜合辦公室職能

物業(yè)管理公司綜合辦公室職能:

綜合辦公室是公司承上啟下、聯(lián)系內(nèi)外的樞紐和信息中心,為公司日常管理工作提供服務(wù)支持,合理安排各基站工作,為公司經(jīng)營工作的順利進(jìn)行提供保障。綜合辦公室負(fù)責(zé)公司制度建設(shè)和行政管理工作;負(fù)責(zé)公司檔案的管理工作;負(fù)責(zé)員工權(quán)利維護(hù)與員工管理相關(guān)工作;負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化和對(duì)外宣傳工作;負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)與車輛管理工作;負(fù)責(zé)外事協(xié)調(diào)工作。

1. 負(fù)責(zé)組織制定公司管理制度和管理流程;

2. 負(fù)責(zé)組織制定各部門及各基站管理制度、職責(zé)及工作流程;

3. 負(fù)責(zé)公司及領(lǐng)導(dǎo)印章、印簽的日常管理以及公司營業(yè)執(zhí)照等重要證書的管理工作,按規(guī)定程序報(bào)批使用,確保安全;

4. 負(fù)責(zé)安排各基站負(fù)責(zé)人日常管理工作;

5. 負(fù)責(zé)監(jiān)督各基站運(yùn)營情況;

6. 負(fù)責(zé)廣告部的監(jiān)管工作;

7. 負(fù)責(zé)報(bào)刊、雜志的征訂、收發(fā)管理工作;

8. 負(fù)責(zé)公司辦公用品的采購與發(fā)放,控制辦公費(fèi)用開支。

9. 負(fù)責(zé)制定公司信息化管理制度、業(yè)務(wù)工作流程和各項(xiàng)操作規(guī)范,定期修改完善;

10.負(fù)責(zé)組織落實(shí)公司網(wǎng)站的開發(fā)、建設(shè)和維護(hù);

11.負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)實(shí)物賬的管理以及辦公設(shè)備、設(shè)施及低值易耗品的實(shí)物賬管理;

12.對(duì)固定資產(chǎn)編碼、登記并配合計(jì)劃財(cái)務(wù)部門進(jìn)行定期盤點(diǎn)。

13.負(fù)責(zé)公司多媒體刊物的編輯、印刷、發(fā)行等策劃、組織協(xié)調(diào)工作,并負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站的文字編輯工作,確保準(zhǔn)確、及時(shí)、有效;

14.負(fù)責(zé)公司的形象策劃、對(duì)外宣傳的組織與執(zhí)行;

15.負(fù)責(zé)公司對(duì)外宣傳渠道的建立和維護(hù)。

16.建立健全公司檔案管理制度并監(jiān)督執(zhí)行,并為各部門提供檔案借閱管理與服務(wù),保證公司檔案的完整性、安全性和保密性。

第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解3

物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(3)

第三節(jié) 員工培訓(xùn)技巧與員工檔案管理辦法

一、培訓(xùn)工作的必要性、內(nèi)容與任務(wù)

人力資源培訓(xùn)與開發(fā)是重要的,在具體操作中又是復(fù)雜的。它包含了一系列過程,牽涉到時(shí)間、金錢、人員的投入,必須精心設(shè)計(jì)和組織。我們把它稱為一個(gè)系統(tǒng),使培訓(xùn)、開發(fā)與組織目標(biāo)緊密相連。同時(shí)其中每一環(huán)節(jié)都能實(shí)現(xiàn)員工個(gè)人、工作及企業(yè)三方面的優(yōu)化。人力資源培訓(xùn)與開發(fā)系統(tǒng)包括三大塊內(nèi)容:一是確定培訓(xùn)需要,設(shè)置目標(biāo)并擬定計(jì)劃;二是執(zhí)行階段,即施行培訓(xùn)和開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目;三是對(duì)培訓(xùn)開發(fā)工作進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估。

(一)物業(yè)人員培訓(xùn)的必要性

1.人員素質(zhì)不高

目前我國城市相當(dāng)一部分物業(yè)管理人員是由房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移過來的,專業(yè)知識(shí)欠缺,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),必須進(jìn)行必要的專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),掌握物業(yè)管理工作所必需的市場經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑、公關(guān)、法律等方面的知識(shí),提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì),逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)過專門培訓(xùn),通過專門機(jī)構(gòu)的考試,并取得資格證書的物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理工作。

2.素質(zhì)轉(zhuǎn)化太慢

目前,我國物業(yè)正面臨著傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理的轉(zhuǎn)變,由于現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別(見下表),因而許多物業(yè)管理人員不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要,急需進(jìn)行培訓(xùn)。(表2-1)

表2-1傳統(tǒng)與現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)別

傳統(tǒng)房產(chǎn)管理市場化物業(yè)管理

產(chǎn)業(yè)(物業(yè))歸屬公有(國有)業(yè)主所有

管理者政府房管部門專業(yè)物業(yè)管理

管理人員政府委派的人員公開聘用專業(yè)人員

管理手段行政手段法律、經(jīng)濟(jì)手段

管理范圍僅限于使用服務(wù)、維修廣泛而深入

服務(wù)收費(fèi)多為無償有償服務(wù)與無償服務(wù)結(jié)合

管理費(fèi)來源政府或單位劃撥使用者(業(yè)主支付)

費(fèi)用狀況嚴(yán)重不足收支有余

管理效果物業(yè)壽命縮短,損壞嚴(yán)重,社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)延長物業(yè)壽命,保值升值維護(hù)良好秩序

用戶態(tài)度無可奈何認(rèn)為合理而支持

3.物業(yè)管理人才缺乏

迄今為止從事物業(yè)管理的人員僅10萬余人,其中物業(yè)管理發(fā)展較早的深圳就有4萬余人,充分說明物業(yè)管理人才缺乏,特別是在內(nèi)地的廣大地區(qū)和城市,顯得更為突出。而目前從事物業(yè)管理的人員中,具有大中專以上文化程度的管理人員所占比例很少,大量的物業(yè)管理人員只具備高中文化程度,缺乏必要的文化知識(shí)和專業(yè)技能,尚未進(jìn)行過必要的技術(shù)培訓(xùn),專業(yè)水平普遍不高。很多管理人員只能做一些諸如收費(fèi)等簡單勞動(dòng)。而從事住宅小區(qū)安全管理的保安人員更是缺乏嚴(yán)格的系統(tǒng)的訓(xùn)練,漏洞不少,常給壞人以可乘之機(jī),有的甚至里外勾結(jié),進(jìn)行盜竊、行兇等違法犯罪活動(dòng),使業(yè)主入住無安全感,無法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯。

然而,目前對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)低下,管理水平不高的狀況尚未得到充分重視,物業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作還很欠缺。據(jù)了解,目前相當(dāng)一部分大專院校的房地產(chǎn)專業(yè)尚未開設(shè)物業(yè)管理課程,而物業(yè)管理的職業(yè)培訓(xùn)也很缺乏,全國性的物業(yè)管理人員培訓(xùn)僅在深圳舉辦過兩次,很多地方和城市還沒有制定物業(yè)管理人才培訓(xùn)計(jì)劃和舉辦過物業(yè)管理人員培訓(xùn)班。致使物業(yè)管理合格人才缺乏,管理水平低下的狀況無法得到改善。

(二)員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)余學(xué)習(xí)的規(guī)定

1.員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)進(jìn)修,必須符合以下條件:

(1)專業(yè)對(duì)口,確因工作需要;

(2)部門同意或推薦,經(jīng)人事部審批。

2.凡為達(dá)到某種學(xué)歷報(bào)考各類業(yè)余院校及電大、函大的員工,其學(xué)費(fèi)一律自理,單位亦不提供學(xué)習(xí)時(shí)間。

3.凡經(jīng)批準(zhǔn)參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的學(xué)費(fèi),一律憑結(jié)業(yè)證或成績合格通知單報(bào)銷,其學(xué)習(xí)所占用的工作時(shí)間,可酌情按“公假”處理。

4.凡提出報(bào)考有關(guān)院校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的個(gè)人,必須按規(guī)定辦理辭職手續(xù)。

5.凡經(jīng)單位出資培訓(xùn)學(xué)習(xí)的員工,如本人在服務(wù)期內(nèi)提出調(diào)動(dòng)或辭職的,須按規(guī)定交納培訓(xùn)費(fèi)。

(三)員工辭職和調(diào)動(dòng)工作后收取培訓(xùn)費(fèi)

1.本規(guī)定適用于單位出資培訓(xùn)或由單位交納培訓(xùn)費(fèi)的全體在職員工。

2.由單位出資曾在國內(nèi)接受培訓(xùn)的員工(包括在大中專院校、函大業(yè)余學(xué)習(xí)、參加文化補(bǔ)習(xí)、技術(shù)工人考級(jí)等)辭職或調(diào)動(dòng)工作時(shí),向其收取培訓(xùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如下:

(1)畢業(yè)或培訓(xùn)期滿后,工作滿5年,申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)工作經(jīng)批準(zhǔn)后,免收全部培訓(xùn)費(fèi)。

(2)按本人合同期限,逐年遞減。

(3)非員工本人主動(dòng)申請(qǐng)離開大廈的,(辭退、開除、除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費(fèi)。

3.單位出資出國培訓(xùn)的員工,申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)工作時(shí)收取培訓(xùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如下:

(1)從培訓(xùn)結(jié)束起工作滿5年,可免收全部培訓(xùn)費(fèi)。

(2)工作不滿5年者,每工作滿1年可減收全部費(fèi)用的20%,工作不滿1年者收取全部培訓(xùn)費(fèi)。

(3)初次接受出國培訓(xùn)者,工作期限從培訓(xùn)結(jié)束算起;再次接受培訓(xùn)者,工作期限及培訓(xùn)費(fèi)要前后合并計(jì)算,滿10年可免收全部培訓(xùn)費(fèi),每工作1年減收全部費(fèi)用的10%。

(4)非本人主動(dòng)申請(qǐng)離開大廈時(shí),(辭退、開除,除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費(fèi)。

4.既接受國內(nèi)培訓(xùn)又接受出國培訓(xùn)人員,在申請(qǐng)辭職或工作調(diào)動(dòng)時(shí),按上述規(guī)定分別收取培訓(xùn)費(fèi)。

5.申請(qǐng)辭職或調(diào)離者,須一次付清全部應(yīng)交培訓(xùn)費(fèi)后,方可辦理離職手續(xù)。

(四)培訓(xùn)與開發(fā)的需要分析

在進(jìn)行培訓(xùn)與開發(fā)前,為避免盲目性,也為了使培訓(xùn)更有效,首先要做的工作便是分析是否有培訓(xùn)與開發(fā)的必要性。培訓(xùn)開發(fā)的需要分析主要分為三個(gè)層次:組織分析、任務(wù)分析和個(gè)人分析。由此來了解組織中哪些部門需要培訓(xùn)個(gè)人需掌握些什么才能有效地完成某一工作誰需要培訓(xùn)及需要哪一類培訓(xùn)

三種培訓(xùn)需要的調(diào)查分析,可以具體采用以下六種方法:觀察法、問卷調(diào)查法、約見面談法、會(huì)議調(diào)查法、工作表現(xiàn)評(píng)估法、報(bào)告審評(píng)法(如需可展開)。

有了明確的目標(biāo)后,就要將目標(biāo)具體化、操作化。這往往通過擬定培訓(xùn)計(jì)劃來達(dá)到。培訓(xùn)計(jì)劃又可分長期計(jì)劃與短期計(jì)劃。長期的培訓(xùn)計(jì)劃考慮企業(yè)的發(fā)展及所要達(dá)到的目標(biāo),從長遠(yuǎn)出發(fā)來設(shè)立培訓(xùn)課程計(jì)劃并編制預(yù)算;短期的培訓(xùn)計(jì)劃則主要針對(duì)每個(gè)不同培訓(xùn)項(xiàng)目,對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容、活動(dòng)進(jìn)行具體規(guī)劃。在培訓(xùn)計(jì)劃中,根據(jù)培訓(xùn)目標(biāo),確定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)教師、使用教材或講義、培訓(xùn)方式、考核方式、培訓(xùn)時(shí)限等。

培訓(xùn)計(jì)劃可以用國際上一種“5w1h法”來加以說明。所謂“5w1h”,即why(目的性、必要性)、what(目標(biāo))、who(主體和客體)、where(地點(diǎn))、when(時(shí)間)、how(方式方法)。在培訓(xùn)管理的計(jì)劃工作中,也可以用這“5w1h”來概括之。

why:為什么要培訓(xùn),培訓(xùn)的目的是什么。

what:要說明培訓(xùn)什么,欲達(dá)到何種目標(biāo)。通過培訓(xùn),是要員工掌握一些基本技能,還是要達(dá)到較高的技能水平。

who:確定哪些人員為培訓(xùn)對(duì)象,以及聘請(qǐng)什么人為教員。

where:在什么地方進(jìn)行培訓(xùn),是在公司內(nèi)部還在公司外部。

when:何時(shí)開始培訓(xùn),需歷經(jīng)多長時(shí)間,屬短期、中期還是長期。

how:采取什么方式進(jìn)行培訓(xùn)(how to)和提出經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告(how much)。

物業(yè)管理公司培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的實(shí)務(wù)過程,各種不同類型的培訓(xùn)實(shí)施程序,沒有統(tǒng)一的模式可以套用。培訓(xùn)活動(dòng)的實(shí)施技巧,是根據(jù)培訓(xùn)的具體目標(biāo),靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式與方法,使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。

上海廣播大廈物業(yè)管理的常規(guī)培訓(xùn)的程序是這樣的:

1.新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn))。安排在報(bào)到后的前2天或延續(xù)至半個(gè)月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù),介紹公司的背景、提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營范圍、運(yùn)作方式,以及用工制度、福利待遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資;物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求,教育上崗前的儀容儀表,平時(shí)的禮貌禮節(jié)要求;安全工作常識(shí),物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí),《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式以講解、觀看錄像、參觀大廈以及討論、漫談形式結(jié)合進(jìn)行,并配合簡單的考核以鞏固有關(guān)知識(shí)。

2.專業(yè)培訓(xùn)課程。這是針對(duì)不同的訓(xùn)練要求開展的,如保安人員在入職前要進(jìn)行為期兩個(gè)星期的軍訓(xùn)、政訓(xùn),由保安部門制訂具體計(jì)劃,人力資源部門組織協(xié)調(diào),外請(qǐng)武警部隊(duì)官兵進(jìn)行列隊(duì)擒拿格斗等專題培訓(xùn)。最后由所有學(xué)員討論、交流學(xué)習(xí)心得,并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。

> 3.部門實(shí)務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開展的部門崗位培訓(xùn),由人力資源部門配合各業(yè)務(wù)部門做好計(jì)劃安排。例如根據(jù)市電話話務(wù)員上崗證培訓(xùn)班開辦日程安排,協(xié)助電話通訊部門安排好人手,參加市話局的業(yè)務(wù)崗位培訓(xùn)。

(五)培訓(xùn)內(nèi)容

培訓(xùn)在于彌補(bǔ)員工的素質(zhì)與公司的要求之間的脫節(jié),這些脫節(jié)缺口就是需要培訓(xùn)的內(nèi)容。培訓(xùn)的分類可以形成一個(gè)立體的分類模式。

1.以培訓(xùn)對(duì)象的不同層次分類

(1)決策層管理層的培訓(xùn),指對(duì)物業(yè)管理公司的高級(jí)管理人員,包括正副總經(jīng)理、各部門正副經(jīng)理的培訓(xùn)。

(2)督導(dǎo)級(jí)管理層的培訓(xùn),指對(duì)物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以下的督導(dǎo)(總領(lǐng)班、領(lǐng)班或班組長的培訓(xùn)。

(3)基層操作層的培訓(xùn),指對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)行的實(shí)際操作人員,包括保潔員、安保員、技術(shù)工人、操作工人及勤雜人員的培訓(xùn)。

2.以實(shí)施培訓(xùn)的不同階段分類

(1)職前培訓(xùn),指員工在上崗前接受的就業(yè)培訓(xùn)。

(2)在職培訓(xùn),指員工在工作場所、在完成生產(chǎn)任務(wù)過程中所接受的培訓(xùn)。

(3)職外培訓(xùn),指因物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展或員工升職和工種變更需要,員工暫離崗位,全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)去參加學(xué)習(xí)或進(jìn)修的培訓(xùn)方式。

3.以培訓(xùn)的不同內(nèi)容與性質(zhì)分類

(1)新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn)),指公司對(duì)新員工進(jìn)行的職前培訓(xùn)。

(2)員工職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),指公司舉辦提高職業(yè)素質(zhì)水平的各種培訓(xùn)課程。

(3)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)與操作技術(shù)技能培訓(xùn),指為了使員工能適應(yīng)工作崗位技術(shù)要求所開展的職前或職外系統(tǒng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練(操作競賽、技術(shù)比武)。

(4)部門專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn),指公司各部門在人力資源部門協(xié)助下,對(duì)自己部門內(nèi)員工進(jìn)行旨在改進(jìn)工作方法、提高工作效率的在職培訓(xùn)。

(5)外語培訓(xùn),指為了適應(yīng)物業(yè)管理公司對(duì)涉外賓館、寫字樓、商場的管理,為加強(qiáng)員工外語能力所舉辦的各層次、各語種外語培訓(xùn)課程。(6)管理技巧專題培訓(xùn),指為了不斷提高公司的整體形象和管理水準(zhǔn),舉辦針對(duì)性較強(qiáng)的強(qiáng)化培訓(xùn)。

(7)外出參觀、考察、進(jìn)修、實(shí)習(xí)培訓(xùn),指公司組織員工外出進(jìn)行的業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)。

(六)主要職能和任務(wù)

1.制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃。

2.制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃,定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開支情況。

3.確定各級(jí)人員的培訓(xùn)需求,并聽取各部門的培訓(xùn)要求,制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。

4.組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)。

5.做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。

6.做好收集培訓(xùn)資料,編制符合公司經(jīng)營管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材。

7.維護(hù)培訓(xùn)設(shè)備與場地,充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。

(七)培訓(xùn)的三個(gè)層次

員工培訓(xùn)內(nèi)容可按物業(yè)管理從業(yè)人員的不同工作范圍劃分為三個(gè)層次:

1.對(duì)于基層人員培訓(xùn)內(nèi)容主要著重在操作性上,應(yīng)學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),房屋結(jié)構(gòu)營造和保養(yǎng)維修基本知識(shí)以及員工工作范圍內(nèi)的專業(yè)知識(shí),如治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化園藝、服務(wù)技能、水、電維修和機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等技能。

2.對(duì)于中層管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,除了物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)、設(shè)備維修、園林綠化等知識(shí)外,更要對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理法律知識(shí),有較全面的了解,還需要掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí),如經(jīng)紀(jì)中介專業(yè)知識(shí)、房產(chǎn)估價(jià)知識(shí)、財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)等。

3.對(duì)于高級(jí)管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,應(yīng)重點(diǎn)培訓(xùn)掌握*建設(shè)中國特色社會(huì)主義理論、社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理學(xué)、城市社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融保險(xiǎn)學(xué),以及國家有關(guān)法律法規(guī)。

二、培訓(xùn)方法和技巧

物業(yè)管理培訓(xùn)的方法多種多樣,需視培訓(xùn)目的與需求,培訓(xùn)內(nèi)容與教材,受訓(xùn)員工層次與水平,訓(xùn)練時(shí)間、場地與人數(shù)等因素,而考慮選用適當(dāng)?shù)姆椒ā?/p>

(一)不同培訓(xùn)方法的基本原理

1.利用確認(rèn)的培訓(xùn)課題引起受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)注意力;

2.通過傳授觀念與技巧使受訓(xùn)員工了解培訓(xùn)的內(nèi)容;

3.經(jīng)過培訓(xùn)技巧的應(yīng)用,使受訓(xùn)員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容產(chǎn)生反應(yīng),并逐漸增強(qiáng)反應(yīng),由受命接受培訓(xùn)內(nèi)容而變成潛在的行為意向;

4.讓受訓(xùn)員工在新舊經(jīng)驗(yàn)的對(duì)照中作出選擇而順應(yīng)新經(jīng)驗(yàn),再經(jīng)過多次練習(xí)后,鞏固培訓(xùn)成效,達(dá)到改變受訓(xùn)員工行為的目的。

(二)培訓(xùn)的主要方法

1.講授法

這是一種較為傳統(tǒng)的培訓(xùn)方式。通常由教員向?qū)W員們宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。在用于企業(yè)的培訓(xùn)上,講授法可用于介紹企業(yè)的政策、制度而開設(shè)的普及型講座。它的好處是省時(shí)省錢,可同時(shí)面對(duì)多名學(xué)員,一次講授可使很多人了解有關(guān)方面的新信息。

2.研討會(huì)或討論法

在此種方法中,培訓(xùn)對(duì)象就某一主題講行廣泛的探討,交流各自的意見、看法。這種方法要求學(xué)員們積極參與,能夠各抒己見,最后達(dá)成共識(shí)。討論法的人數(shù)不宜過多,以20-30人為宜,可分成5-6人的小組進(jìn)行,先在各自小組中進(jìn)行討論,再由每個(gè)小組發(fā)表意見。

另一種類型是案例討論法。通過對(duì)某一案例的討論,培養(yǎng)學(xué)員們分析問題、解決問題的能力,并將這種能力運(yùn)用到日常工作中去。這種方法往往用于對(duì)中高級(jí)管理人員的培訓(xùn)。

3.視聽法

這是培訓(xùn)開發(fā)中常用的一種方法,即運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、投影儀、收錄機(jī)、放映機(jī)等設(shè)備來向?qū)W員呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息。

另外,隨著計(jì)算機(jī)的不斷發(fā)展,計(jì)算機(jī)輔助教學(xué)(cai)也正日漸普及。cai通?？勺鳛閭鹘y(tǒng)講授法的補(bǔ)充。

4.情境模擬

情境模擬的方法除用在招聘遴選人員中,還可用在對(duì)人員的培訓(xùn)上。這種方法可使培訓(xùn)對(duì)象身臨其境地分析、解決問題,對(duì)他們的實(shí)際工作能力提高會(huì)有很大幫助。情境模擬通常用在對(duì)管理人員的培訓(xùn)上。通常用的方法是:

(1)公文處理法。即讓培訓(xùn)對(duì)象在一定時(shí)間內(nèi)完成若干文件的批閱,這些文件與他們?nèi)粘９ぷ髦杏龅降挠幸恍┫嗨菩浴?/p>

(2)角色扮演法。讓培訓(xùn)對(duì)象假想他們是公司中某一角色,以此角色身份來處理問題。

(3)管理游戲法。這種方法寓教于游戲中,通過完成事先設(shè)計(jì)好的精妙游戲,讓培訓(xùn)對(duì)象領(lǐng)悟到其中的管理思想。

(4)無領(lǐng)導(dǎo)小組討論。培訓(xùn)對(duì)象自由展開討論,主持者事先可給予一主題,然后就讓參加者自己組織討論,從中觀察每個(gè)人不同的人際交往能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、說服能力、表達(dá)能力等。因其具有較強(qiáng)的針對(duì)性、實(shí)戰(zhàn)性、較受企業(yè)歡迎。

5.學(xué)徒制

這種培訓(xùn)方法具有悠久的歷史,在過去的各種手工藝人中,這是培訓(xùn)新人最常用的方法。直到現(xiàn)在,它仍是企業(yè)中用來培訓(xùn)生產(chǎn)一線員工的主要方法之一。它的特點(diǎn)就是由一位經(jīng)驗(yàn)豐富的師傅,負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來的員工。它的傳授技能過程一般分為四步:傳授→示范→練習(xí)→檢查反饋。

(三)培訓(xùn)技巧與應(yīng)用

1.培訓(xùn)員的選擇

人力資源部門組織一支高質(zhì)量的培訓(xùn)員隊(duì)伍,是確保培訓(xùn)取得成效的基本因素。通常情況下,培訓(xùn)員是由各部門的經(jīng)理或有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的管理人員兼任,他們是執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃、傳遞信息給受訓(xùn)員工的領(lǐng)隊(duì)與教練。受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)積極性在很大程度上,要靠培訓(xùn)員引導(dǎo)與激發(fā),因此,培訓(xùn)員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力包括:

(1)熱愛培訓(xùn)工作,具有教的愿望;

(2)具有良好的職業(yè)素質(zhì)與個(gè)人修養(yǎng);

(3)具有能及時(shí)察覺到培訓(xùn)需要的敏感性;

(4)對(duì)業(yè)務(wù)工作有全面而深刻的了解;

(5)具備有效的溝通能力,必要的講授技巧與文字表達(dá)能力;

(6)具有群體培訓(xùn)的組織能力。

2.講授的技巧

課堂講演是培訓(xùn)中用以傳授知識(shí)或技能的最普遍應(yīng)用的方法。培訓(xùn)員對(duì)講授技巧的運(yùn)用,是講演法培訓(xùn)獲得成功的關(guān)鍵。培訓(xùn)員應(yīng)掌握好講授的各個(gè)環(huán)節(jié)是:

(1)授課前必須做好充足的準(zhǔn)備;

(2)注重適當(dāng)?shù)膬x容儀表及姿態(tài);

(3)良好的語言表達(dá)是講授的關(guān)鍵,要有清晰的口齒、適當(dāng)?shù)穆曇襞c語調(diào)和精確的表述;

(4)使用必要的輔助教具,使講授更加生動(dòng),有利于提高學(xué)員興趣,加深他們的理解記憶。

3.培訓(xùn)指導(dǎo)的方法與技巧

培訓(xùn)員對(duì)指導(dǎo)的方法與技巧的運(yùn)用,是培訓(xùn)質(zhì)量的重要體現(xiàn)。根據(jù)培訓(xùn)課題及形式不同需要,培訓(xùn)員應(yīng)有選擇地運(yùn)用以下各種指導(dǎo)技巧:

(1)用精確的語言表達(dá)即講授,來說明指導(dǎo)的內(nèi)容;

(2)使用各種視覺教具,以舉例來說明指導(dǎo)的內(nèi)容;

(3)由培訓(xùn)員做操作示范,說明指導(dǎo)內(nèi)容;

(4)通過回答問題,由學(xué)員復(fù)述指導(dǎo)內(nèi)容;

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(6)通過學(xué)員討論,復(fù)習(xí)指導(dǎo)內(nèi)容。

4.提問的技巧

提問與回答是任何形式的培訓(xùn)所廣泛采用的方法。培訓(xùn)員對(duì)提問技巧的運(yùn)用,體現(xiàn)培訓(xùn)的質(zhì)量水準(zhǔn)。其運(yùn)用時(shí)要注意:

(1)提問必須簡短、清晰,而且措詞簡單;

(2)避免發(fā)問回答“是”或“否”的問題;

(3)每次提問,盡可能只論及一點(diǎn),并注意問題范圍要方便學(xué)員回答;

(4)問題應(yīng)著重檢驗(yàn)學(xué)員對(duì)所學(xué)知識(shí)與技能的理解程度;

(5)提問后要留給學(xué)員充分的思考時(shí)間;

(6)注意點(diǎn)名提問的回答面要廣,以調(diào)動(dòng)學(xué)員的思考積極性。

5.視聽教材的運(yùn)用

在培訓(xùn)中,受訓(xùn)員工主要依靠聽覺與視覺感官進(jìn)行學(xué)習(xí)。視聽教材的運(yùn)用,可以使培訓(xùn)教學(xué)活動(dòng)更生動(dòng)活潑,提高學(xué)員的學(xué)習(xí)興趣,幫助理解與記憶。

視聽教材包括視式教材、聽式教材及視聽兼式教材。不同種類的視聽教材要采用不同的教具或設(shè)備進(jìn)行展示。

對(duì)不同視聽教材的運(yùn)用,首先要根據(jù)培訓(xùn)設(shè)備條件,其次要考慮課程的目的、受訓(xùn)員工人數(shù)及培訓(xùn)場地條件,再次要根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容來選擇適當(dāng)?shù)慕滩摹?/p>

使用視聽教材進(jìn)行培訓(xùn),要求培訓(xùn)員對(duì)內(nèi)容充分熟悉、精心計(jì)劃與制作準(zhǔn)備,并熟練使用有關(guān)的教具或設(shè)備,才能使視聽教材達(dá)到滿足的效果。

6.激勵(lì)技巧的運(yùn)用

在培訓(xùn)中,運(yùn)用激勵(lì)技巧不斷激發(fā)受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)欲望,是使培訓(xùn)取得成功的重要環(huán)節(jié)。激勵(lì)技巧的運(yùn)用包括:

(1)把培訓(xùn)學(xué)習(xí)與受訓(xùn)員工的工作需求及個(gè)人前途掛鉤,增強(qiáng)他們的學(xué)習(xí)動(dòng)力與進(jìn)取心;

(2)在培訓(xùn)中,培訓(xùn)員要為受訓(xùn)員工創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,鼓勵(lì)學(xué)員積極參與培訓(xùn),激發(fā)他們的學(xué)習(xí)熱情;

(3)深入了解每位學(xué)員的具體情況,采用不同的方法,來促進(jìn)他們的學(xué)習(xí)。

(4)不失時(shí)機(jī)地對(duì)在培訓(xùn)過程中,學(xué)員所取得的成績給予適當(dāng)表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。

(四)培訓(xùn)指導(dǎo)的三個(gè)階段

1.指導(dǎo)的準(zhǔn)備。培訓(xùn)員對(duì)指導(dǎo)的范圍及內(nèi)容、器材與設(shè)備的運(yùn)用、學(xué)員的知識(shí)及技能現(xiàn)狀等要有全面了解。

2.指導(dǎo)的進(jìn)行。包括介紹課題和要求,以及使用的材料、工具或設(shè)備,概述指導(dǎo)的過程,正確進(jìn)行示范等。

3.指導(dǎo)的結(jié)尾。對(duì)受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)予以鼓勵(lì),并對(duì)指導(dǎo)內(nèi)容的重點(diǎn)進(jìn)行歸納和總結(jié)。

三、員工檔案管理辦法

為加強(qiáng)員工檔案建設(shè)和管理,結(jié)合實(shí)際,制定本辦法。

第一條檔案工作任務(wù)

1.保管員工檔案;

2.收集、鑒別和整理員工檔案材料;

3.辦理員工檔案的查閱、借用和轉(zhuǎn)遞;

4.通過檔案熟悉員工,為人事工作提供情況;

5.逐步實(shí)現(xiàn)員工檔案管理工作的科學(xué)化和現(xiàn)代化。

第二條檔案材料內(nèi)容:

1.履歷表;

2.自傳;

3.鑒定;

4.考核材料;

5.政治歷史問題的審查及甄別、復(fù)查材料;

6.參加黨、團(tuán)材料;

7.獎(jiǎng)勵(lì)及先進(jìn)事跡材料;

8.處分、取消處分材料;

9.招聘、轉(zhuǎn)正定級(jí)、吸收錄用審批表、任免報(bào)告表、考評(píng)技術(shù)資格、學(xué)位審批表、出國人員審批表、調(diào)整工資審批表、離休退休、辭職審批表等;

10.其他可供組織上參考的材料,如員工個(gè)人寫的思想、工作、學(xué)習(xí)總結(jié)、檢查等。形成以上檔案材料的部門和職能人員應(yīng)及時(shí)將完備的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。

第三條檔案的管理

員工檔案按照管理(任免)權(quán)限實(shí)行分級(jí)管理。

1.正、副總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)檔案,報(bào)送總公司人事部。

2.物業(yè)管理有限公司部門經(jīng)理以下員工檔案,由各單位人事部門自行管理。

3.根據(jù)人事回避原則,檔案管理人員的檔案由人事部領(lǐng)導(dǎo)直接保管。

4.出國(境)不歸及死亡員工檔案仍按上述分工管理。

5.員工辭職、自動(dòng)離職、開除公職、降名及解除勞動(dòng)合同后,檔案管理人員于15日內(nèi)將其檔案轉(zhuǎn)至戶口所在地的街道辦事處保管。

第四條檔案材料的收集和歸檔

1.人事檔案管理人員要根據(jù)檔案管理規(guī)定,通過有關(guān)部門收集入檔材料。有關(guān)部門應(yīng)積極配合,檔案管理人員對(duì)歸檔材料應(yīng)及時(shí)歸檔。

2.凡歸檔材料,均應(yīng)認(rèn)真鑒別,材料應(yīng)詳實(shí)、完整,用鋼筆或毛筆謄寫(不得用圓珠筆、鉛筆等書寫),并經(jīng)組織審查蓋章或本人簽字后生效,否則不得歸檔。

3.員工檔案必須分類明確,編排有序、目錄清楚、裝訂整齊。

第五條檔案的保管

1.員工檔案由人事部門設(shè)專人保管,檔案管理人員必須是*正式黨員。

2.員工檔案應(yīng)存入保險(xiǎn)柜。檔案室必須堅(jiān)固適用,有防盜、防火、防潮等安全措施

3.對(duì)保管的檔案要逐一登記造冊(cè)、編號(hào),每年檢查一次,發(fā)現(xiàn)缺少,及時(shí)查找。

4.檔案移交要填寫移交清單,交接雙方應(yīng)共同清點(diǎn)并簽字留據(jù)。

5.嚴(yán)禁任何人私自保存他人的檔案材料,對(duì)造成泄密或其他后果的,視情節(jié)輕重,給予嚴(yán)肅處理。

6.逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理工作的科學(xué)化、現(xiàn)代化。

第六條檔案的查閱和借用

1.外單位前來查閱員工檔案須憑黨組織或人事部門的介紹信、公檢法系統(tǒng)的組織介紹信,并經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

2.大廈部門領(lǐng)導(dǎo)和黨組織、紀(jì)檢人員查閱員工檔案應(yīng)經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

3.檔案管理人員應(yīng)根據(jù)主管領(lǐng)導(dǎo)指示提供有關(guān)材料。

4.員工檔案一般不外借,特殊情況,經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)亦可借閱,但必須嚴(yán)格履行登記手續(xù),按期歸還。

5.私人不得查閱或借用員工本人及其親屬的檔案。

6.查閱檔案必須嚴(yán)格遵守保密制度,嚴(yán)禁涂改、圈劃、拆換檔案材料,不得向無關(guān)人員談?wù)摶蛐孤稒n案內(nèi)容,違犯者將視情節(jié)輕重,給予批評(píng)教育甚至紀(jì)律處分。

第七條檔案的接收與轉(zhuǎn)遞

1.員工試用期滿轉(zhuǎn)正后,應(yīng)及時(shí)到人事檔案室辦理檔案調(diào)入手續(xù),檔案管理人員接收檔案后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記,并將檔案回執(zhí)及時(shí)退回原單位。

2.員工調(diào)出或辭職后,檔案管理人員要及時(shí)辦理檔案轉(zhuǎn)遞手續(xù)。

3.員工檔案轉(zhuǎn)遞應(yīng)密封,一般應(yīng)通過機(jī)要交通轉(zhuǎn)遞,也可由組織指派專人傳送,但不得由員工本人自帶。4.有關(guān)職能部門應(yīng)及時(shí)將員工獎(jiǎng)勵(lì)材料、入黨團(tuán)的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。

第八條檔案工作人員守則

1.認(rèn)真學(xué)習(xí)黨和國家的勞動(dòng)人事政策、檔案管理規(guī)定,不斷提高工作水平。

2.熱愛本職工作,忠于職守,刻苦鉆研業(yè)務(wù),提高業(yè)務(wù)水平和工作能力,努力為人事工作服務(wù)。

3.保護(hù)檔案安全,不得擅自轉(zhuǎn)移、分散和銷毀檔案。嚴(yán)禁在檔案室用火、吸煙或存放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。

4.嚴(yán)格遵守保密制度,不得向他人提供或泄露檔案內(nèi)容,無關(guān)人員不得進(jìn)入檔案室

第12篇 中級(jí)物業(yè)管理員理論知識(shí)模擬試卷

(考試時(shí)間:90分鐘)

注意:將正確的答案項(xiàng)的代號(hào)填入答題卡中,請(qǐng)按要求填涂

一、單項(xiàng)選擇題(每小題1.5分,共60分)

1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。

a、 員工隊(duì)伍的組織b、員工的教育和培訓(xùn)

c、員工的考核和激勵(lì) d、與業(yè)主委員會(huì)的溝通

2. 對(duì)員工完成工作總結(jié)計(jì)劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。

a、績 b、能 c、勤 d、德

3. 竣工驗(yàn)收是查驗(yàn)( )。

a、工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)

c、工程報(bào)批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備

4. ( )將物業(yè)管理中的基本關(guān)系分成兩個(gè)階段。

a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定

c、物業(yè)管理辦法的出臺(tái) d、業(yè)主大會(huì)的召開

5. 下列不是業(yè)主大會(huì)權(quán)利的是( )。

a、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì) b、批準(zhǔn)委物業(yè)管理托合同

c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。

6. 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),應(yīng)當(dāng)有超過( )的業(yè)主或代表出席。

a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5

7. ( )是物業(yè)公司防火第-責(zé)任人。

a、保安領(lǐng)班 b、保安隊(duì)長c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理

8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。

a、投資 b、運(yùn)輸 c、服務(wù)d、消費(fèi)

9. 房地產(chǎn)二級(jí)市場可包括有( )等市場。

a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開發(fā)

c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換

d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃

10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價(jià)格形式為( )。

a、政府定價(jià) b、政府指導(dǎo)價(jià)c、經(jīng)營者定價(jià) d、市場定價(jià)

11. 管理的對(duì)象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。

a、自建自管 b、招標(biāo)管理 c、委托服務(wù)型 d、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理

12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)是( )。

a、基本業(yè)務(wù) b、專項(xiàng)業(yè)務(wù) c、特色業(yè)務(wù) d、多種

經(jīng)營業(yè)務(wù)

13. 物業(yè)管理的首要目標(biāo)是( )。

a、為社會(huì)服務(wù)、使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值

c、為企業(yè)服務(wù),提高發(fā)展商聲譽(yù) d、為用戶服務(wù),營造良好環(huán)境

14. 物業(yè)管理公司應(yīng)主動(dòng)接受政府主管部門的指導(dǎo)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。

a、市場化 b、社會(huì)化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化

15. 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。

a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費(fèi)者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式

16. 某住宅小區(qū)倡導(dǎo)'家庭責(zé)任也是社會(huì)責(zé)任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。

a、引導(dǎo)功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵(lì)功能

17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。

a、20 b、22 c、24 d、26

18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。

a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型

19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務(wù)應(yīng)( )。

a、由不同的機(jī)構(gòu)管理 b、由同-機(jī)構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營戶和住戶管理

20. ( )是綜合大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。

a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設(shè)備的正常運(yùn)行c、消防管理工作 d、樓宇維護(hù)管理工作

21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。

a、樓宇自控系統(tǒng) b、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)

22. 1949年至1978年,我國實(shí)行的是( )住宅制度。

a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會(huì)化、福利型

23. 國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)于( )

a、1981 b、1991 c、1992d、1998

24. 締約過失責(zé)任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。

a、公平原則 b、當(dāng)事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實(shí)信用原則

25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任依照民法理論應(yīng)該屬于( &nb

sp; )。

a、締約過失責(zé)任 b、違約責(zé)任 c、轉(zhuǎn)承責(zé)任 d、行政責(zé)任

26. 在下列選項(xiàng)中,屬于出租人權(quán)利的是( )。

a、修繕房屋 b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔(dān)保 d、納稅

27. 以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是( )性質(zhì)的糾紛。

a、經(jīng)濟(jì) b、民事 c、行政 d、刑事

28. 交流電氣設(shè)備上標(biāo)示的額定值是交流電的( )。

a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時(shí)值

29. 某電氣照明線路標(biāo)注是'bvv-3×4-dgl5',則錯(cuò)誤的是( )。

a、三根截面是4mm2的導(dǎo)線 b、四根截面是3mm2的導(dǎo)線

c、電線管管徑15mm d、導(dǎo)線型號(hào)是bvv

30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。

a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍

31. 專用變壓器且中性點(diǎn)直接接地的供電系統(tǒng),電氣設(shè)備宜采用的保護(hù)方式是( )。

a、保護(hù)接零 b、保護(hù)接地 c、保護(hù)接相 d、電氣設(shè)備外殼之問用導(dǎo)線連接

32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關(guān)選擇應(yīng)為( )。

a、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒

b、動(dòng)作電流選不大于3安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒

c、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于10秒

d、動(dòng)作電流和動(dòng)作時(shí)間越小越好

33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過四個(gè)過程,它們依次是( )。

a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流

c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)

34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。

a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db

35. 電梯預(yù)選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。

a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開門機(jī)傳動(dòng)皮帶松脫或斷裂

c、選層器上減速動(dòng)觸頭與預(yù)選靜觸頭接觸不良 d、預(yù)選層站的換速傳感器損壞

36. 各層樓板的配筋-般畫在相應(yīng)層的( )上。

a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖

37. 為了加強(qiáng)新舊混凝土的(&n

bsp;)強(qiáng)度,維修時(shí)在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。

a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪

38. 房屋要求實(shí)施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。

a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間

39. 安裝單層拼花木地板時(shí),若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動(dòng)。

a.10% b、20% c、30% d、40%

40. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分冊(cè)1998.4)人工費(fèi)的工資單價(jià)不分工種及等級(jí)均以綜合工日計(jì),每工日工資( )元。

a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12

41. 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目劃分為( )項(xiàng)目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三具部分。

a、12個(gè) b、14個(gè) c、16個(gè) d、18個(gè)

42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。

a、120° b、90° c、45° d、60°

43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時(shí),對(duì)應(yīng)縫的位置安裝( )。

a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管

44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。

a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低

45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。

a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動(dòng)旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動(dòng)旋轉(zhuǎn)式彈簧管

二、判斷題(每小題1分,共20分)

1. 目標(biāo)管理被成為'管理中的管理'。( )

2. 企業(yè)文化可以起到導(dǎo)向、約束的作用。 ( )

3. 在對(duì)員工的激勵(lì)中,獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰是對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)兩種最基本方式。 ( )

4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )

5. 物業(yè)管理學(xué)的研究對(duì)象主要是房地產(chǎn)商品的價(jià)值實(shí)現(xiàn)之后,進(jìn)入消費(fèi)過程的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律。 ( )

6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )

7. 服務(wù)工作與后臺(tái)輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準(zhǔn)制造體系。 ( )

8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )

9. 制定適當(dāng)?shù)能囕v進(jìn)出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。

10. 物業(yè)管理收費(fèi)是一種政府收費(fèi)( &nbs

p; )。

11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。

12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。

13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應(yīng)穿鋼管并需接地。 ( )

14. 為保證壓縮機(jī)的潤滑,應(yīng)采用粘度較低的潤滑油。( )

15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時(shí),一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )

16. 基礎(chǔ)應(yīng)盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎(chǔ)底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )

17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險(xiǎn)房屋,維修價(jià)值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應(yīng)套用《廣州市修繕工程預(yù)算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )

18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定質(zhì)量等級(jí),進(jìn)行竣工交驗(yàn)。 ( )

19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時(shí),應(yīng)采用電容器補(bǔ)償。 ( )

20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()

三、綜合題(每小題4分,共16分)

1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項(xiàng)是什么

2. 電氣線路和電氣設(shè)備的檢查,修理或試驗(yàn)作業(yè)安全防護(hù)

3. 業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)

4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主人住后對(duì)該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會(huì)如何處理

四、計(jì)算題(每小題4分,共4分)

1. 見圖示: ○54

請(qǐng)問:①該房屋建筑面積是多少

②其是多少層

③其各層層高是多少

答案:

物業(yè)管理員模擬試卷(四)

一、單選題:

(01