第1篇 物管培訓:物業(yè)管理中介員工的管理

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理應實行集約化的品牌管理,走社會化的道路。因此,作為房地產(chǎn)中介服務的從業(yè)人員,除要求自身熟悉及掌握國家的有關政令、法規(guī),還要運用自身所掌握的專業(yè)知識正確引導顧客的消費,真正起到顧問的職能。以下為對中介服務的從業(yè)人員的工作要求:

1.工作步驟

一名業(yè)務員被指示做某一工作時,最好依以下步驟來進行,以收事半功倍之效。

(1)接受工作指示或命令。一般業(yè)務員做某一工作時,會接獲上司的工作指示。這時候,不能只聽上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標是什么②為什么必須達到那個目標③何時達到④如何會做得更好

(2)搜集有關的資料、情報。即搜集與工作的計劃、執(zhí)行等相關的文件、資料、情報,而且對于情報的選擇,要有慧眼。

(3)考量工作的步驟與方法。愈是需要花長時間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來做,才比較有效率,此時宜好好活用“5w2h”

第2篇 項目物業(yè)工程部管理范圍4

項目物業(yè)工程部管理范圍(四)

工程部負責的日常工作有:

1.對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。

2.對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。

3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。

4.對客戶進行有償服務。

5.為物業(yè)管理提供有關工程詢問。

6.公司及物業(yè)管理處領導交辦的其它工作。

一、強電專業(yè)

1.負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。

2.負責空調、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業(yè)自行負責,但當對方技術力量不足或設備工具不全時,應給予支持配合。

3.負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。

4.負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。

5.負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。

6.負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。

7.負責提供節(jié)約電力的計劃方案,并經(jīng)批準后實施。

8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準后實施。

9.為客戶提供有償服務。

二、空調、給排水專業(yè)

1.負責整個物業(yè)空調制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。

2.改善空調、采暖、通風系統(tǒng)的設計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。

3.負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。

4.負責生活水水質報檢工作。

5.負責消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。

6.為業(yè)主、客戶提供有償服務。

三、綜合維修專業(yè)

1.負責整個物業(yè)內所有衛(wèi)生潔具、設備的維修、保養(yǎng)。

2.負責物業(yè)內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。

3.負責物業(yè)內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。

4.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。

5.負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。

6.負責安排一些小五金件的維修和調整。

7.負責一些臨時性的任務。

8.負責為業(yè)主、客戶提供有償服務。

四、弱電專業(yè)

1.負責整個物業(yè)內保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。

2.負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。

第3篇 太陽城物業(yè)管理傭金制說明

太陽城物業(yè)管理傭金制的若干說明

1.根據(jù)zz太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況,為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調,同時也為了確保物業(yè)管理服務質量,國基物業(yè)擬對zz太陽城的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。

2.傭金制核心含義是指'物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家,開發(fā)商可對物業(yè)管理服務質量按照雙方約定標準進行考核,人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際情況進行調整,即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務成本進行控制'。

3.按照國家及河南省關于物業(yè)管理服務'傭金制'的相關說明,物業(yè)管理服務活動中所發(fā)生的所有合理費用(含辦公費、保潔費、維保費等)由開發(fā)商承擔,即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳,但物業(yè)管理企業(yè)應列具詳細的支出報表報由開發(fā)商審核,而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費用、不可預見費、管理傭金和稅金共計50168元/月。

4.按照國家及河南省關于物業(yè)管理服務'傭金制'的相關說明,物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務費用應全額交納給開發(fā)商,但開發(fā)商應支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關發(fā)票的稅金。

5.工裝按兩年折舊,其中管理人員每人冬裝兩套,標準為600元/套,夏裝2套,標準為200元/套;維修人員冬裝2套,標準為200元/套,夏裝兩套,標準為140元/套;護管冬裝兩套,標準為300/套,夏裝兩套,標準為130元/套;保潔人員冬裝兩套,標準為160元/套,夏裝兩套,標準為80元/套。

6.按照國家相關法律規(guī)定,社會統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4%,其中包括社會養(yǎng)老保險(23%),工傷保險(0.4%),失業(yè)保險(1%)。

7.按照國家相關法律規(guī)定,社會醫(yī)療保險企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。

8.按照國家相關法律規(guī)定,稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%,其中包括營業(yè)稅(5%),城建稅(營業(yè)稅的7%),教育費附加(營業(yè)稅的3%)。

第4篇 大學物業(yè)管理投標授權委托書

我 (姓名)系 (投標單位)的法定代表人，現(xiàn)授權委托 (姓名)為我公司代理人，以本公司的名義參加的 項目的投標活動。代理人在投標、開標、評標、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，均視為本公司的行為，對本公司具有法律約束力。

代理人無權轉委托，特此委托!

代理人： 性別： 年齡：

單位： 部門： 職務：

代理人身份證

(復印件)粘貼處

投標單位(公章)：

法定代表人(簽章)：

日期：

日 期：

第5篇 a物業(yè)工程技術資料管理程序

hs物業(yè)工程技術資料管理程序

1.0目的

通過對所轄物業(yè)的工程技術資料進行規(guī)范管理,以便于相關部門查閱和使用,更好地為設備設施管理、維護服務。

2.0適用范圍

適用于**物業(yè)工程技術資料的管理。

3.0職責

3.1物業(yè)公司負責物業(yè)接管后所有工程合同、圖紙、預結算書、設備技術資料等工程技術資料的收集、整理、分類、編號、編目、歸檔。

3.2物業(yè)公司明確相關部門專人負責工程技術資料的匯總登記、保管及借閱,保證資料的完好、齊全,及時更新。

4.0工作內容

4.1資料接收

4.1.1物業(yè)公司從開發(fā)商、分包方處等接收工程圖紙、技術資料及其目錄。

4.1.2物業(yè)公司收集、整理在施工過程中形成的工程技術資料,建立相關《工程資料清單》。

4.1.3物業(yè)接管驗收資料、圖紙及其目錄的移交,須經(jīng)接管項目負責人簽名確認。

4.1.4設備設施須填寫單機《設備卡》,匯總后建立《設備臺帳》并備案。

4.1.5設備設施添置、更新及大修后,相關檔案資料須及時更新,設備報廢后相關資料要及時封存,并備案。

4.2審查

物業(yè)公司對所轄工程技術資料的份數(shù)、完整性認真審查,確認無誤后整理、存檔,將相關資料一份連同《工程資料清單》提交行政部備存并做好交接手續(xù)。

4.3借用

4.3.1各物業(yè)公司相關部門將工程資料匯總歸檔后,建立《資料借用登記表》,由專人負責資料的借用及歸還驗收、登記。

4.3.2本部門人員借用工程資料,須做好登記。非本部門人員借閱經(jīng)部門負責人同意后方可,并在做好借用和歸還登記。

4.3.3外單位人員借用工程技術資料時,須提出申請經(jīng)單位負責人批準后借閱,并做好借閱登記,限期歸還。

4.4保管

4.4.1工程技術資料、圖紙由物業(yè)公司統(tǒng)一歸檔、存放、保管,確保資料完整齊全。

4.4.2物業(yè)公司明確具體部門負責工程技術資料的管理。

4.4.3相關部門應確保場地、辦公設施及人員的配備,做好防潮、防火、防蟲等措施,保證資料的安全、完好。

5.0相關文件

無

6.0記錄表格

6.1《工程資料清單》

6.2《資料借用登記表》

6.3《設備臺帳》

6.4《設備卡》

第6篇 中新都會物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約

中新青年都會物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見稿)

為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權益,維護物業(yè)區(qū)域內公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。

第一章總則

第一條物業(yè)基本情況

(一)物業(yè)名稱:

(二)物業(yè)類型:

(三)坐落位置:

(四)建筑物總面積:

(五)國有土地使用證明文件政府批文號:

第二條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關于物業(yè)管理事項的共同決定權。

第三條業(yè)主應遵守物業(yè)管理有關法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)服務機構的物業(yè)服務活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內物業(yè)管理的相關規(guī)章制度。同時,業(yè)主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規(guī)約和相關規(guī)定,合理使用物業(yè)。物業(yè)的所有權人發(fā)生變更時,管理規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。

第四條本規(guī)約由年月首次業(yè)主大會通過。

第五條物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)建設單位(開發(fā)商)應遵守本管理規(guī)約之規(guī)定。

第六條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關于物業(yè)管理事項的共同決定權。

第二章物業(yè)使用和維修

第七條按規(guī)劃設計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關規(guī)定。不擅自改變房屋結構、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設施設備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。

選擇性條款:空調外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。

業(yè)主確因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的,應征得相關業(yè)主及業(yè)主委員會同意,報有關行政主管部門批準并告知物業(yè)服務企業(yè)后方可實施。

第八條業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告或進行其他經(jīng)營活動的,應當征得有關業(yè)主和業(yè)主委員會的同意,并按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)辦理有關手續(xù)。

第九條愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。

第十條自覺維護物業(yè)區(qū)域內的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護的相關規(guī)定。

第十一條業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應當遵守相關管理規(guī)定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。

第十二條業(yè)主及非業(yè)主使用人使用電梯應遵守本物業(yè)區(qū)域的電梯使用的有關規(guī)定。損壞電梯設備的,應承擔相應的賠償責任。

第十三條機動車在本物業(yè)區(qū)域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規(guī)定出示相應證件或登記。

機動車應在規(guī)劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發(fā)生噪音應迅速解除。

本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車位使用分配方式為:。

選擇性條款:留出適當數(shù)量的訪客車位后,按順序登記分配/輪換分配/以抽簽的方式分配。

第十四條業(yè)主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責任的物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業(yè)服務機構或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。

第十五條對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進行維修,各相關業(yè)主應積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應承擔法律責任。

業(yè)主應配合物業(yè)服務機構和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內進行維修,造成物業(yè)損壞的,責任人應予以修復或適當賠償。

第十六條物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修消除隱患;責任人不履行或者無法履行應急維修義務的,物業(yè)服務企業(yè)可在社區(qū)工作站(社區(qū)居民委員會)和業(yè)主委員會有關人員到場見證下進入物業(yè)內部應急維修;維修所需的費用由責任人承擔。

第十七條人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。

第十八條業(yè)主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業(yè)服務機構,并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。

裝飾裝修房屋,應在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。

第十九條業(yè)主應及時對屋內影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施進行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內屬公共維修責任的共用部位和設施損壞時,應及時通知物業(yè)服務企業(yè),并采取合理措施防止損失擴大。

第二十條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意,并在約定期限內恢復原狀。

第二十一條建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的,業(yè)主可以自行或委托他人修復,修復費用及修復期間造成的各項損失由建設單位承擔。

第三章物業(yè)服務費用的交納

第二十二條物業(yè)服務企業(yè)不得強行預收物業(yè)費,業(yè)主可選擇年付或分期繳納的方式。

第二十三條業(yè)主應當按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定交納物業(yè)服務費用,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。

對欠繳物業(yè)服務費用的業(yè)主,業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式。

選擇性條款:

1、欠費三個月以上或長期拒繳物業(yè)服務費用、三次催繳仍逾期不交的業(yè)主,業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權物業(yè)服務機構在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公布欠費情況,仍不交的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟;

2、業(yè)主應按規(guī)定交納水、電、燃氣、供暖等使用費用。

第二十四條業(yè)主如委托物業(yè)服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務,在保修期外,應另行支付合理費用。

第二十五條業(yè)主應按有關規(guī)定交納和使用專項維修資金,并及時續(xù)籌。

第二十六條業(yè)主在轉讓或出租物

業(yè)時,應當告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關情況于_日內告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構。

業(yè)主轉讓物業(yè),應當結清物業(yè)服務費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主承擔連帶責任。

第四章違約責任和違約糾紛的解決

第二十七條業(yè)主應自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的,應當承擔法律責任。

對業(yè)主的違約行為,其他業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務機構督促其改正。

第二十八條業(yè)主對物業(yè)服務的意見和建議,可直接向物業(yè)服務機構提出,也可向業(yè)主委員會提出。涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調解決,或提交業(yè)主大會表決。

第二十九條業(yè)主違反本規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十條業(yè)主違反本規(guī)約關于業(yè)主共同利益的約定,導致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十一條建設單位未能履行本規(guī)約約定義務的,業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五章其他相關事項

第三十二條業(yè)主在轉讓或出租其擁有的物業(yè)時,應當將業(yè)主規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,要求新業(yè)主和承租人承諾遵守管理規(guī)約,并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起30日內,將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第三十三條業(yè)主轉讓物業(yè),應與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

第六章附則

第三十四條本規(guī)約如有與進行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。

第三十五條本規(guī)約經(jīng)第_屆業(yè)主大會會議于_年_月_日表決通過,自_年_月_日起生效。

第7篇 第一城物業(yè)整體管理目標理念

第一城項目整體管理目標、理念

針對zz第一城的實際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和整體構想。我們對zz第一城的具體管理目標是:在管理期內,使zz第一城的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、設施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業(yè)管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌樓盤形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務,在全面接管小區(qū)后一年內使zz第一城達到安慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,三年內達到安徽省物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標準,四年內達到國家優(yōu)秀示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標準。我們對zz第一城的整體管理目標可概括為:

1、樹建興物業(yè)管理公司形象,提升zz第一城綜合品質,為一流地產(chǎn)品牌提供一流物業(yè)配套。

建興物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。建興物業(yè)在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業(yè)今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項目為基點,在安慶地區(qū)開辟更大市場。為樹立建興物業(yè)管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質,建興物業(yè)公司準備采取以下措施:

(1)全面推行'人性化物業(yè)管理理念'

zz第一城在當?shù)貙儆诟叨说禺a(chǎn)項目,鑒于業(yè)主有一定的經(jīng)濟能力和身份,建興物業(yè)將借鑒高端物業(yè)管理經(jīng)驗,廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念,以'關注員工的不同需求、關注業(yè)主的家居質量、關注環(huán)境的溫馨和諧、關注社區(qū)的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業(yè)服務模式'。建興物業(yè)的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一:對業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內在情感的統(tǒng)一;對公司來說,實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。

倡導'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設中人性化因素的融入;(3)對業(yè)主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。人性化物業(yè)管理模式必將使zz第一城的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。包括:

(2)全面導入酒店式物業(yè)管理服務(重點介紹)

我們將在zz第一城推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務,倡導'以人為本'全方位個性化的業(yè)主服務,帶領物業(yè)員工參觀學習zz第一城的五星級酒店服務,我們將按照現(xiàn)代酒店服務的國際標準及相關要求來對zz第一城量身打造全方位的物業(yè)服務:

2.1 zz第一城酒店式物業(yè)管理的行為標準:

smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業(yè)主)保持真誠的微笑;

e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。

ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務;

viewing(看待):要把每一位服務對象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。

inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務對象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;

eye(關注):始終要用熱情友好的關注態(tài)度對待服務對象(業(yè)主),關注業(yè)主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;

國際酒店業(yè)認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式商務物業(yè)管理服務的行為標準要求。

2.2 我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主一般需求的基礎上,最大可能地滿足業(yè)主一家一戶的不同需求高度;將根據(jù)zz第一城各類業(yè)主的不同需求,提供適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務內容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業(yè)服務的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。

zz第一城酒店式物業(yè)管理服務滿足個性服務需求的標準:

要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點,

o 要通過調研,事前了解服務對象的各種不同的需求:

不同類型的業(yè)主具有不同的個性服務需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應特別注重業(yè)主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。

o 按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業(yè)主)的需要:

物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產(chǎn)品的需求是相同的,但對產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實施過程)有不同的要求。

在提供服務時,不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。

2.3 zz第一城物業(yè)服務工作的指導方針(服務誡條):

o 業(yè)主滿意是我們工作的目標。

o 微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。

o 溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。

o 快捷。根據(jù)業(yè)主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業(yè)主。

o 職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。

o 職業(yè)儀表。整齊穿戴,以自己經(jīng)過修飾的儀容儀表為驕傲;注意個人衛(wèi)生;時刻留意員工就是公司形象的體現(xiàn)者。

o 團體合作。互助合作,良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現(xiàn),認同建興的企業(yè)文化和管理。

o 工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。

業(yè)主服務感受描述:

o 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。

o 會所優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的保安真誠微笑、禮貌問候,讓業(yè)主感受星級酒店服務的感受。

o 優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。

o 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服

務。

o 任何時候需要,通過信息網(wǎng)絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫(yī)藥,以備不時之需。

o 公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。

o 利用會所和網(wǎng)球場組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。

o 擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。

zz第一城的酒店式物業(yè)管理將使zz第一城的業(yè)主倍感尊貴,使天主第一城銷售持續(xù)走旺。

(3) 實踐'即時服務和隱性管理'相結合的管理設想

我們在zz第一城的物業(yè)管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業(yè)主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)主提供及時滿意的服務,我們強調的是服務的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn),提供深層次的個性化服務。比如,小區(qū)的清潔管理,我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。

(4)全面實施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程

a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對社區(qū)所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。

b.cis系統(tǒng):我們將對zz第一城進行形象設計。該設計內容包括小區(qū)標識導視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點的色調、招牌規(guī)劃設計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,zz第一城將有一個獨立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高zz第一城的形象,提高社區(qū)的文化品味。

c.cs系統(tǒng):我們將在zz第一城的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為物業(yè)管理服務的目標,使zz第一城業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。

(5) 建立與千家萬戶聯(lián)動的社區(qū)網(wǎng)站,實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡互動管理。

現(xiàn)代化的物業(yè)應該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理,實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關鍵所在。建興物業(yè)已在濱湖家園使用了時下較為先進的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結經(jīng)驗,爭取將目前最新的網(wǎng)絡版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業(yè)管理水平。

(6)建立治安快速反應系統(tǒng)

安全防范是物業(yè)管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調度,并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng),該系統(tǒng)既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內趕到現(xiàn)場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。

(7)逐步增加社區(qū)管理服務的技術含量

未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭,也是管理服務中技術含量的比拼,技術的競爭將起最終作用。在zz第一城的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術和經(jīng)驗,加快智能化建設。

2、建設專業(yè)規(guī)范的服務隊伍

在實施zz第一城物業(yè)管理的過程中,我們將建設一支專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。同時,我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為zz第一城物業(yè)管理的提高和吉諾地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展培養(yǎng)和儲備人才。建興物業(yè)歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。因此,我們有信心在zz第一城的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗的高素質的物業(yè)管理服務隊伍。培養(yǎng)措施包括:

(1)物業(yè)管理人職業(yè)化

第8篇 三級文件物業(yè)鑰匙管理作業(yè)指導書

物業(yè)三級文件:鑰匙管理作業(yè)指導書

1、目的規(guī)范房屋鑰匙的管理,做到收、發(fā)鑰匙準確、快速、無誤。

2、范圍適用于各管理處鑰匙的保管工作。

3、職責3.1鑰匙保管人員做好保管和定期檢查工作。

3. 2客戶服務部主管負責對鑰匙保管工作的監(jiān)察。

4、方法和過程控制

4.1所有接管房屋的鑰匙要由專人保管,存放于指定區(qū)域,鑰匙上標識應標注清楚,以便查找。

4.2鑰匙保管人就經(jīng)常對鑰匙保管情況進行檢查,如發(fā)現(xiàn)標簽破損或模糊不清者應及時更新。

4.4業(yè)主領取/借用鑰匙,鑰匙保管人必須確認身份,業(yè)主須在《鑰匙發(fā)放登記表》/《鑰匙借用申請表上》上簽字。

4.5其他人員如借用鑰匙,要認真盤問鑰匙用途及歸還日期,并在《鑰匙借用登記表》上做好登記,施工維修人員的鑰匙借用應該做到當天借用當天歸還,營銷部人員的鑰匙借用應有營銷部部門主管的簽字。

4.6所有借出的鑰匙由鑰匙保管人員負責追回并及時在《鑰匙借用登記表》上講相關記錄填寫完善。

4.7鑰匙存放地點無關人員不得進入。

5、相關文件無

6、相關質量記錄表單wy7.

5.4-k01-0 2 《鑰匙發(fā)放登記表》wy7.

5.4-k01-0 2 《鑰匙借用登記表》

第9篇 物業(yè)顧問管理經(jīng)濟責任制

物業(yè)項目顧問管理經(jīng)濟責任制

為提高顧問咨詢服務質量,增強咨詢顧問的工作責任感,明確顧問項目組各相關人員的責、權、利關系,引入激勵機制,完成目標,確?？蛻魸M意。特制定顧問管理經(jīng)濟責任制:

一、顧問項目采用目標管理法,公司采用經(jīng)濟手段對目標的實現(xiàn)加以控制。

二、顧問項目的工作目標(質量目標、進度目標、成本目標、顧問費收取目標)由咨詢部、財務部根據(jù)合同及定額計算制定。項目時間較長時,制定階段目標。

三、全部顧問工作由顧問團、駐場顧問兩部分人員協(xié)作完成。不派駐場顧問的項目,由咨詢部代表顧問團成員,與公司簽訂'項目目標管理責任書'。有駐場顧問的項目,由駐場經(jīng)理代表駐場人員與公司簽訂'項目目標管理責任書'。

四、項目完成目標,顧問團、駐場人員按'項目目標管理責任書'中規(guī)定的辦法提取獎金。顧問團人員的獎金按工時進行分配。駐場人員的獎金由駐場經(jīng)理進行分配。

五、未完成目標或階段目標,按責任書的約定,對項目服務人員進行處罰。

第10篇 物業(yè)管理投訴處理操作程序

1、客戶的投訴可能有以下幾種形式

通過書面形式進行投訴(包括信函、傳真、電子郵件等)。

通過電話形式進行投訴。

直接到各區(qū)管理處面對面進行投訴。

2、針對不同形式的投訴,采取以下相應的處理操作程序

(1)對書面形式的投訴處理操作程序。

①詳細閱讀所來的投訴資料,必須弄清楚業(yè)主的投訴目的(如有疑惑之處,應立即致電業(yè)主了解清楚)。

②致電業(yè)主表明我們已收到其投訴資料,正著手安排解決,并表示歉意,請求諒解。

③按投訴資料的投訴情況填寫《投訴處理記錄表》(附表17),并連同投訴資料交由主任簽署。

④按主任已簽署的《投訴處理記錄表》上的處理意見開出相應的通知單,由跟進人員送往相關處理部門與相關部門達成處理共識,主要是投訴處理開始及完成時間要相關部門予以明確。

⑤再次致電業(yè)主,[[表述我們的處理意見及計劃完成時間,征詢業(yè)主之意見。

⑥跟進人員必須緊密跟進有關部門的處理情況,在處理過程中發(fā)現(xiàn)影響處理執(zhí)行的情況應立即向主任匯報,由主任親自與其他部門進行協(xié)調解決。

⑦如主任也無法協(xié)調解決的問題,應立即通知客戶服務部協(xié)助跟進,仍無法解決的由經(jīng)理進行協(xié)調解決。

⑧投訴處理完后,由跟進人員致電業(yè)主對處理情況及結果進行意見征詢。

⑨跟進人員將業(yè)主對處理情況及結果的意見詳細記錄在《投訴處理記錄表》上,并由主任簽署后交收費文員歸存。

⑩客戶服務部定期到各區(qū)收取業(yè)主的書面投訴資料及《投訴處理記錄表》(副本),進行整理分析,并向上級部門提出分析報告和整改方案。

(2)對來電形式的投訴處理操作程序

①對投訴來電應耐心聽取,盡量避免在電話里進行解釋,對關鍵要點應在便條上即時記錄(以便準確完整記錄在《投訴處理記錄表》上)。對不清楚之問題應在業(yè)主投訴完后,客氣地進行詢問明確,目的要準確無誤地了解業(yè)主的投訴要求。

②在來電結束前應向客戶表示歉意,請求業(yè)主的諒解。

(3)對直接到各區(qū)管理處面對面進行投訴的處理。

①在業(yè)主進行投訴時,接待人員要耐心平靜地聆聽,對關鍵問題要及時在便條上予以記錄(以便準確完整記錄在《投訴處理記錄表》上),不要在業(yè)主投訴過程中進行申辯解釋。

②待業(yè)主投訴完后,視投訴情況對業(yè)主表示歉意并請求諒解,并在對業(yè)主的投訴情況發(fā)生之原因在有充分了解情況的條件下作恰當?shù)慕忉?這點可靈活掌握)。

③向業(yè)主表示我們將盡快與有關部門聯(lián)系解決業(yè)主的投訴,并客氣禮貌地陪送業(yè)主至門口外。

第11篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的組建

一、物業(yè)管理公司的目標定位

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善,按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路,對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質的服務,是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位,在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標。

物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè),其服務性質決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上,服務第一”。物業(yè)管理公司的總體目標是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務。物業(yè)管理公司的運作目標應包括以下幾個方面:

(1)妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn),使之始終保持良好的狀態(tài),并得以保值、升值,延長使用壽命。

(2)以較少的投入,為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質服務,使他們在安全、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。

(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務活動,創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益和社會效益,增強競爭實力。

物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標包括:

(一)信譽目標

良好的信譽是公司的無形資產(chǎn),有時甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應把信譽目標擺在首位,塑造好企業(yè)形象,使業(yè)主和用戶有一種信任感,從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎。

(二)盈利目標

利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業(yè)管理公司自己制定的目標。

(三)發(fā)展目標

物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動,逐步取得相關知識、技能、經(jīng)驗和利潤,通過實踐和培訓,提高員工綜合能力,促進公司業(yè)務的全面發(fā)展。

(四)服務目標

服務目標是指物業(yè)管理公司的服務所要達到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標準。

二、物業(yè)管理公司的資質條件與申辦程序

物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣,必須符合工商行政管理等部門的有關規(guī)定,獲得批準才能成立。

(一)物業(yè)管理公司的資質條件

物業(yè)管理公司的資質條件,主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況,是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同,具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括:

(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè),如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。

(2)一定數(shù)量的注冊資金,如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。

(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。

(4)有固定的辦公場地和設施。

(5)有必要的管理機構和人員。

(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。

(7)能夠獨立承擔民事責任。

(二)物業(yè)管理公司的申報資料

內資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料:

(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質進行審批的報告。

(2)設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命書或聘任書。

(5)驗資證明。

(6)注冊及經(jīng)營地點證明。

(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。

(8)具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。

(9)其他有關資料。

外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資),除需提供內資企業(yè)申報審批所需的有關資料外,還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件;外商獨資企業(yè)應委托本市具有對外咨詢代理

資質的機構辦理申請報批事項。

私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關資料外,其余資質資料大體相同。

(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序

一般情況下,物業(yè)管理公司領到資質審批文件后,按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括:

(1)根據(jù)上述成立條件,準備材料和文件。

(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。

(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。

(4)到稅務部門進行稅務登記,以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。

第12篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的資金結算

物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業(yè)管理公司理財?shù)闹饕獌热葜弧１菊聦ξ飿I(yè)管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個介紹。

一、物業(yè)管理公司資金結算的含義和作用

(一)物業(yè)管理公司資金結算的含義

結算,是指經(jīng)濟活動過程中的資金了結和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業(yè)務而發(fā)生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進行結算叫現(xiàn)金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現(xiàn)金的流通。

在商品經(jīng)濟發(fā)達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。

在我國,各企業(yè)、單位、個人之間經(jīng)濟往來的款項,除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結算手續(xù),縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。

由于轉賬結算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發(fā)貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規(guī)律中,學習我國社會主義市場經(jīng)濟條件下的經(jīng)濟關系,認識轉賬結算的規(guī)律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。

在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經(jīng)濟單位經(jīng)常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現(xiàn)貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替?？梢?社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟往來關系,它是促進流通的一個工具。

(二)物業(yè)管理公司結算業(yè)務的作用

物業(yè)管理公司結算業(yè)務的作用表現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經(jīng)濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業(yè)務應盡可能轉賬結算。

(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務并進行有效監(jiān)督,使公司能及時了解業(yè)務活動的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進工作中存在的問題和缺點。

(3)結算業(yè)務關系到各部門、各單位的經(jīng)濟往來,每筆結算業(yè)務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據(jù)。

二、物業(yè)管理公司資金結算的基本原則和要求

(一)物業(yè)管理公司資金結算的基本原則

(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。

凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應按結算金額一次交足。

(2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業(yè)、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經(jīng)濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經(jīng)濟合同秩序、保障當事人經(jīng)濟利益的重要保證。

(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。

(二)物業(yè)管理公司資金結算的要求

1.開立賬戶

開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業(yè)務。

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bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。

(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件

基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。

基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經(jīng)濟核算、獨立編制財務報表的企業(yè)單位。一個獨立的經(jīng)濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。

基本存款賬戶開立所需的證明文件為當?shù)毓ど绦姓芾頇C關核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。

基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當?shù)胤种C構核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。

(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件

一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。

一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。

一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。

(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件

臨時存款賬戶是指存款人因臨時經(jīng)營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。

臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當?shù)毓ど绦姓芾頇C關核發(fā)的臨時執(zhí)照;或是,臨時經(jīng)營活動需要的單位和個人,并需出具當?shù)赜嘘P部門同意設立外來臨時機構的批文。

臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。

(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件

專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。

存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。

特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。

存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規(guī)定。

專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。

2.經(jīng)濟合同

經(jīng)濟合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規(guī)定的義務。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時,應承擔經(jīng)濟和法律責任。經(jīng)濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監(jiān)督、執(zhí)行結算紀律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟合同,銀行將不予辦理。

3.結算紀律

物業(yè)管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:

(1)不準套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;

(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;

(3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。

以上三不準要求物業(yè)管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規(guī)定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。

物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。

三、物業(yè)管理公司資金結算方式

(一)異地結算

異地結算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟往來資金的結算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。

1.匯兌結算

匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。

(1)匯兌結算有關規(guī)定

①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。

②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。

③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經(jīng)同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。

④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。

⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。

⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。

⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。

(2)信匯和電匯的核算

①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。

收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時,匯入行會取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。

②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報。

收款單位會收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續(xù)。

2.匯票結算

匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據(jù)。

(1)銀行匯票

匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數(shù)機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業(yè)務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進

賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。

匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現(xiàn)金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現(xiàn)金后,會簽發(fā)匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。

匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。

匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發(fā)生問題才可按有關規(guī)定辦理退款手續(xù)。

(2)商業(yè)匯票

商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。

辦理商業(yè)匯票時的規(guī)定有:

簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發(fā)若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。

商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時,根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。

貼現(xiàn)利息的計算公式如下:

未到期天數(shù)

銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)

365

匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進匯票而支付現(xiàn)款。

3.托收承付結算

托收承付結算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。

托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。

托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。

承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。

劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。

4.異地委托收款結算

異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。

單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務,每天收取罰金0.5元。

5.信用證結算

這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。

(二)同城結算

同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經(jīng)濟往來的資金結算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業(yè)匯票結算、銀行本票結算。

1.支票結算

支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

支票分為現(xiàn)金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現(xiàn)金。

支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項之一的,支票無效。

單位簽發(fā)支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。

支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時,要填寫當天日期,不準簽發(fā)遠期支票。

支票的簽發(fā)只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當?shù)匾?guī)定的金額起點。

付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。

2.同城委托收款結算

同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。

同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區(qū)別是:

①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;

②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。

3)商業(yè)匯票結算

商業(yè)匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。

4)銀行本票結算

銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。

銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。

四、票據(jù)和票據(jù)行為

如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財?shù)馁Y金結算中經(jīng)常會遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識,本節(jié)就對票據(jù)作一個簡要介紹。

(一)票據(jù)

1.票據(jù)的概念

票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。

票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定

期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發(fā)生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產(chǎn),持有票據(jù)的人有權在約定期限向票據(jù)債務人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。

2.票據(jù)的特征

票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:

①票據(jù)是一種有價證券。票據(jù)是一種表示財產(chǎn)權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據(jù)的設立而取得,隨票據(jù)的轉讓而轉讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價值。票據(jù)權力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。

②票據(jù)是一種設權證券。票據(jù)上的權力和義務,完全由票據(jù)行為創(chuàng)設。票據(jù)的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。

③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎上的書面?zhèn)鶆盏闹Ц稇{證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。

④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產(chǎn)生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權力時,不必向債務人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。

⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權利和義務須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。

⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。

⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權人在接受給付時,必須將票據(jù)交還債務人,使票據(jù)關系終結。若票據(jù)金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進行追索。

3.票據(jù)的種類

①匯票

按不同標準,匯票還可分為:

a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。

b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。

c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。

d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。

e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。

f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。

②本票

a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。

b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。

c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。

d.按本票產(chǎn)生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。

③支票

a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。

b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。

此外,票據(jù)根據(jù)主債務人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。

(二)票據(jù)行為

票據(jù)行為主要有以下八種:

1.出票

出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據(jù)持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發(fā)無代價的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當事人的資金。

票據(jù)必須記載下列事項:

①表明某種票據(jù)的字樣;

②無條件支付的承諾或委托;

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nbsp; ③確定的金額;

④付款人名稱;

⑤收款人名稱;

⑥出票日期;

⑦出票人簽章。

票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項之一的,票據(jù)無效。

2.背書

背書是以票據(jù)權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉讓或者以背書將一定的票據(jù)權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據(jù),背書應當連續(xù)即轉讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據(jù),后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉讓票據(jù)后,承擔保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據(jù)權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據(jù)權利。

3.承兌

承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。

承兌有兩個具體行為:

(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。

(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。

4.保證

保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務予以擔保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。

5.貼現(xiàn)

貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。

6.付款

付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經(jīng)濟行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權債務關系結束。

7.退票

退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。

8.追索