第1篇 某物業(yè)管理員職務說明書

職務名稱:管理員 所屬部門:各區(qū)管理處

直接上級:各區(qū)管理處主任

工作概況:根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,積極主動完成上司下達的工作任務,及時處理業(yè)主(住戶)提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協(xié)調。

工作要求:熟悉相關的物業(yè)管理法規(guī)。具有良好的服務意識、物業(yè)管理知識。懂得靈活運用的技巧。

職責范圍:

1.按時參加本部門會議,嚴格落實會議精神。

2.對業(yè)主(住戶)的投訴項目分類、及時處理。

3.保持與業(yè)主(住戶)的良好關系,及時反饋業(yè)主(住戶)意見。

4.在工作中發(fā)現(xiàn)問題,主動提出個人建議。

5.保持與相關部門進行溝通聯(lián)系。

6.妥善、分類保管各類資料,不外泄業(yè)主(住戶)個人資料。

衡量標準:

1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。

2.投訴項目的處理速度及效果。

3.客戶的投訴量。

工作難點:

1.跟催相關部門處理工程報修項目。

2.與業(yè)主(住戶)保持朋友式的服務關系。

工作禁忌:

1.脫離工作立場,墮入業(yè)主(住戶)角色。

2.向業(yè)主(住戶)泄露公司管理運作及制度或其他業(yè)主資料。

3.帶有個人感情或情緒工作。

與工作有聯(lián)系的部門:

1.內部:工程維修部、水電維修組及其他各部門

2.外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關部門

任職資格:

身體:健康 學歷:大專 工作經驗:懂得本行業(yè)的原理及要求

個人素質:工作主動、認真、細致,具有良好的自我調節(jié)能力及團體合作精神

第2篇 物業(yè)入伙管理程序-5

物業(yè)入伙管理程序(五)

1目的

本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實施控制的職責、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準確而有秩序的入住。

2適用范圍

適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。

3相關標準要素

gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10

4相關文件

4.1質量手冊第4.8章、4.9章、4.10章

4.2物業(yè)的驗收程序

4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務

4.4物業(yè)裝修管理

4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制

4.6物業(yè)管理費用收取

5職責

5.1物業(yè)管理部負責入伙管理中的主要事務。

5.2財務部負責向業(yè)主(客戶)收取管理費押金及水電增容費等。

5.3機電工程部負責入伙管理中必要的維修服務。

5.4消防治安部負責入伙管理中消防設施的驗收。

5.5經營部負責制定入伙預交費用標準。

6實施程序

6.1入伙準備工作

6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:

a.入伙時間;

b.負責入伙工作的人員及其職責;

c.入伙手續(xù);

d.入伙過程中使用的文件和表格。

6.1.2入伙工作計劃應由物業(yè)管理部經理批準。

6.1.3開發(fā)商應提前一個月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》,詳細說明:

a.需業(yè)主(客戶)準備的證明材料;

b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;

c.辦理入伙手續(xù)的程序。

6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入伙公告和明確的指示標識,并指定專人負責業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導,以便于業(yè)主(客戶)辦理各項手續(xù)。

6.2入伙審查登記

6.2.1管理處應建立入伙登記表,管理處對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料,應包括:

a.《入住說明》;

b.《住戶手冊》;

c.《住戶公約》;

d.《管理協(xié)議》;

e.《預交費用標準》;

f.《裝修須知》;

g.《住戶登記表》;

h.《裝修審批表》;

i.《驗收交接表》。

6.2.2上述發(fā)放的資料應在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進行控制。

6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說明》中應明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:

a.身份證或工作證復印件;

b.《業(yè)主(客戶)登記表》;

c.購/租房合同的正本及復印件;

d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

6.2.4管理處對業(yè)主(客戶)提交的資料進行審核驗證,驗證內容包括:

a.表格填寫是否完整、正確和清晰;

b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;

c.身份證明文件與購/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。

6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書》注明簽收。

6.3預交費用

6.3.1經營部應根據政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定,制定《入伙預交費用標準》。

6.3.2經營部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應通知業(yè)主(客戶)去財務部交納相關的預交費用。(或由管理處代收繳后轉交財務部)。

6.3.3財務部根據《入伙預交費標準》向業(yè)主(客戶)收取各項費用,并開立相應票據給業(yè)主(客戶)。費用項目包括:預交管理費押金、水電增容費等。裝修保證金及清運費等由管理處負責核收和控制。

6.3.4財務部應通知管理處已交納預交費用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊中注明。

6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗收

6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項收費票據后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時應和業(yè)主(客戶)協(xié)定驗收房屋的時間和方式。

6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數,雙方在《驗收交接表》上簽字確認。

6.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門。具體參見運作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務》。

6.5入伙后的裝修管理

6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求,具體內容參見運作程序《物業(yè)裝修管理》。

7記錄

7.1入伙通知書

7.2入伙登記表

7.3住戶登記表

7.4驗收交接表

第3篇 一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達標住宅小區(qū)自檢概述

荊州**是由z集團下屬企業(yè)荊州zz房地產開發(fā)有限公司開發(fā),委托天津z物業(yè)管理有限公司荊州分公司進行前期物業(yè)管理。其中一期**公園共有住宅15棟410戶、商業(yè)街1條88套,于20**年3月18日竣工交付使用,目前入住率達到70以上。為更好的促進該小區(qū)的物業(yè)管理水平的提高,我公司積極創(chuàng)建物業(yè)管理示范達標小區(qū),制定了創(chuàng)優(yōu)工作計劃,成立了創(chuàng)優(yōu)工作領導小組,確定了各項工作安排及責任人和實施方案。創(chuàng)優(yōu)工作同時也得到了小區(qū)業(yè)主大會籌備組和開發(fā)商的同意和大力的支持。

該小區(qū)按規(guī)劃要求建設,住宅及配套設施齊全并都已經投入使用;zz房地產開發(fā)公司在20**年7月與我公司簽定了《**前期物業(yè)管理委托合同》,明確了在前期物業(yè)管理階段雙方的責權利。按照合同約定,經過前期介入及接管驗收,我公司于20**年3月16日對該小區(qū)進行了正式接管,雙方辦理了物業(yè)移交相關手續(xù)。小區(qū)在銷售時我公司按照與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)管理委托合同約定與房屋買受人簽定了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》,明確了業(yè)主與物業(yè)公司雙方的責權利。房屋銷售前開發(fā)商按照要求交納了維修基金,房屋銷售時業(yè)主也按規(guī)定交納了應該交納的部分維修基金,并在業(yè)主臨時公約中制定了維修基金的使用管理和續(xù)籌規(guī)定。小區(qū)有房屋使用手冊、裝修裝修管理規(guī)定及業(yè)主臨時公約等齊全的公眾制度。我公司在該小區(qū)設管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各崗位工作標準,并有具體的落實措施和考核辦法;管理中心共有員工55人,其中管理人員5人,全部持有建設部物業(yè)管理上崗證;所有員工統(tǒng)一著裝及佩帶公司工號牌,工作規(guī)范,

作風嚴謹;管理中心配有計算機及電子巡更系統(tǒng)等,大大提高了管理效率;管理中心配有財務人員2名,嚴格執(zhí)行收費、財務管理、會計核算、稅收等方面的有關規(guī)定,至少每半年公布一次物業(yè)管理服務費用收支情況。在接管小區(qū)后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設施設備檔案資料,并做到分類成冊,管理完善,查閱方便;同時建立了住戶檔案、房屋及其配套設備設施權屬清冊,并做到一戶一檔、一機一檔,查閱方便。管理中心設有24小時值班及服務電話,接受業(yè)主對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,并做到回訪率100%,有回訪制度和記錄。管理中心每3個月定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時進行整改,滿意率達到98%。管理中心建立并落實便民維修服務15分鐘上門的承諾制,零修急修及時率100%,返修率不高于1%,并都有回訪記錄。

小區(qū)主入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,組團及棟、單元、戶門都有明顯的標號標志。小區(qū)無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。房屋外觀完好、整潔,外墻涂料無脫落、無污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。封閉陽臺統(tǒng)一有序、色調一致,不超出外墻面。小區(qū)無安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽棚等;空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。

小區(qū)共用設施完好、無隨意改變用途。共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術人員及維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線等有礙觀瞻現(xiàn)象。排水、排污管道暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢、路面平整,井蓋無缺損、無丟失、無影響車輛和行人通行現(xiàn)象。小區(qū)供水設備運行正常,設施完好,無滲漏、無污染,暫時無二次供水設施。水質符合衛(wèi)生標準,制定有停水及事故處理方案。供電系統(tǒng)制訂有管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整,供電設備運行正常,配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明設備完好,暫無電梯等設備設施。

小區(qū)基本實行封閉式管理。有專業(yè)安全管理隊伍共26人,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓練有素言語規(guī)范認真負責,在湖邊、開關箱等危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應急方案。機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。

環(huán)衛(wèi)設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔。垃極日產日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋共用部位共用設施設備無蟻害。小區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染。

小區(qū)內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當;綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物。

管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊、羽毛球隊、乒乓球隊、老年健身舞隊、書法愛好興趣組等社區(qū)文化活動組,在小區(qū)定期開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動,創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設。

小區(qū)物業(yè)管理服務費用收繳率100%,并依托小區(qū)建立起家政保潔、植物租擺等便民有償服務體系,開展多種經營。目前管理中心依靠物業(yè)管理基礎服務及特約有償服務費用維持各項開支成本,基本能夠持平。

我們認識到,創(chuàng)優(yōu)是提高我們服務水平、創(chuàng)造一個高水準物業(yè)管理小區(qū)、帶動本市物業(yè)管理水平提升的有效手段,公司上下對這項工作十分重視;同時,我們深知創(chuàng)優(yōu)達標是一項系統(tǒng)工程,尤其是需要長期保持高水平的服務,而不僅僅只是為創(chuàng)優(yōu)而走過場。對照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》,我公司就**一期**公園物業(yè)管理情況進行了自檢,預評預驗總分達到98分,達到省級優(yōu)秀標準,并正式進行申報請主管部門進行考評。

**物業(yè)管理有限公司**分公司

20**年6月**日

第4篇 z大廈物業(yè)管理防火組織

大廈物業(yè)管理防火組織

根據公安部第61號令及中華人民共和國消防法有關規(guī)定,本大廈實行逐級防火責任制,由各級部門職員負責實施,并以此制定大廈的防火組織架構,各部門應把預防火災作為日常管理工作的一個重要部分,使防火工作經常化、制度化,以確保本大廈內人員的生命和財產安全。

本大廈設四級防火組織,任命三級防火責任人及消防安全管理人,成立義務消防隊。(具體人員名單以當時在職名冊為準)

一級防火責任人:總經理

二級防火責任人:由公司副總、各部門經理、副經理、主管擔任

三級防火責任人:各部門班長、副班長擔任

四級防火責任人:各在崗員工

消防安全管理人:秩序維護部經理

義務消防隊隊長:秩序維護部經理

各級防火責任人及安全管理人、義務消防隊長職責

一級防火責任人職責:( 1人)

總經理:z

一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;

二.確定逐級消防安全責任,批準實施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;

三.組織防火檢查,督促落實火災隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題;

四.建立義務消防隊;

五.組織制定符合本大廈實際的滅火和應急疏散預案,并實施演練;

六.批準年度消防工作計劃及有關經費。

二級防火責任人職責:(14人)

部門經理、主管:*****、(保潔公司駐場經理)

一.認真執(zhí)行消防法規(guī),對本部門的消防安全管理工作負責,組織實施部門防火責任制和崗位防火責任制;

二.立足自防自救,對部門員工進行經常性防火安全教育;

三.布置、組織、檢查、總結本部門消防安全工作,定期向上級報告工作情況;

四.組織領導本部門的人員補救火災事故,保護火災現(xiàn)場,追查處理火警事故,協(xié)助調查火災原因。

三級防火責任人職責:( 人)

領班、副班長:*****

一.組織實施崗位防火責任制;

二.積極參加消防培訓及執(zhí)行義務消防員職責;

三.協(xié)助部門經理做好消防管理工作;

四.每天檢查崗位消防安全工作。

四級防火責任人職責:(人)

各部門員工:

財務部:

客戶中心:

行政人事部:

工程部:工程部全體員工

秩序維護部:******

一、學習及掌握消防科學知識,嚴格遵守消防法規(guī),熟悉消防設備使用;

二、落實崗位防火責任制,積極主動地做好消防安全工作;

三、積極參加消防培訓及執(zhí)行義務消防員職責。

消防安全管理人職責:(1人)

秩序維護部經理:

一.擬定年度消防計劃,組織實施日常消防安全管理工作;

二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;

三.在員工中開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓,組織滅火和應急疏散預案的實施及演練;

四.協(xié)助一級防火責任人做好其他消防管理工作。

義務消防隊隊長職責:(1人)

秩序維護部經理:

一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實;

二.組織實施消防檢查和火災隱患整改工作;

三.組織實施對本單位消防設施滅火器和消防器材安全標志的維護保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;

四.組織管理義務消防隊;

五.協(xié)助一級防火責任人做好其他消防管理工作。

防火架構圖(略)

第5篇 某物業(yè)治安管理記錄

物業(yè)治安管理記錄

1.任何有關管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。

2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號分類等方式。

3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準確。

4.公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。

5.特別事件報告

如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。

i.凡物業(yè)范圍內發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應立即通知上司處理。

ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護人員未到時應對僵者施以急救。

iii.在事件發(fā)生時,所有職員應遵照大廈主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。

iv.各管理主管應于事件后盡快向上提交報告。

v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。

第6篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之基礎管理

一、按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用

1、**華庭小區(qū)總平面圖

2、建設項目規(guī)劃驗收申請表

3、建設工程報建申請表

4、建設項目規(guī)劃驗收批復書

5、建設工程報建批復通知書

6、建設規(guī)劃許可證

7、建設工程規(guī)劃許可證

8、建設用地規(guī)劃許可證

9、中華人民共和國國有土地使用證

10、優(yōu)良工程核定通知書(1―62幢)

二、已辦理接管驗收手續(xù)

1、**華庭小區(qū)總平面圖

2、物業(yè)管理服務合同(發(fā)展商委托物業(yè)公司)

3、物業(yè)管理服務合同(業(yè)委會委托物業(yè)公司)

4、閉路監(jiān)控設備移交清單

5、消防設施驗收表

6、沉箱試水驗收表

7、園林工程驗收記錄表

8、建筑工程消防驗收意見書

9、**華庭小區(qū)智能停車場系統(tǒng)安裝驗收

10、背景音樂系統(tǒng)移交清單

11、電氣施工圖(具體見資料檔案)

12、排水施工圖(具體見資料檔案)

13、建筑施工圖(具體見資料檔案)

14、結構施工圖(具體見資料檔案)

15、地質勘察報告(具體見資料檔案)

16、各種售房資料(詳見物業(yè)管理軟件)

三、由一家物業(yè)管理公司實施統(tǒng)一專業(yè)化管理

1、物業(yè)管理有限公司簡介

2、物業(yè)管理有限公司組織機構圖

3、物業(yè)管理有限公司營業(yè)執(zhí)照

4、物業(yè)管理有限公司稅務登記

5、物業(yè)管理有限公司組織機構代碼證

6、物業(yè)管理公司資質證書

7、物業(yè)管理處組織機構圖

8、物業(yè)管理公司各部門崗位職責

9、物業(yè)管理服務合同(發(fā)展商委托物業(yè)公司)

10、物業(yè)管理公司管理人崗位證書

11、物業(yè)管理公司辦公室照片

12、關于**華庭住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的批復文件

13、《廣東省經營服務性收費許可證》

四、建設單位在銷售房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責、權、利明確

1、《中山市物業(yè)管理實施細則》

2、《廣東省物業(yè)管理條例》

3、《物業(yè)管理條例》

4、物業(yè)管理服務合同(發(fā)展商與物業(yè)公司簽署)

五、在房屋銷售合同簽訂時,購房者與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責、權、利明確

1、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》(業(yè)主認購房屋時與物業(yè)公司簽署)

2、《業(yè)主公約》

六、建立維修基金,基金管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定

1、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

2、物業(yè)管理服務合同(發(fā)展商委托物業(yè)公司)

3、物業(yè)管理服務合同(業(yè)委會委托物業(yè)公司)

七、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善

1、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》

2、《業(yè)主公約》

3、《裝修手冊》

&nbs

p;4、業(yè)主裝修申請表

5、業(yè)主裝修審批流程圖

6、**華庭裝修監(jiān)督檢查制度

7、裝修檢查記錄表

八、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責

1、《中山市物業(yè)管理實施細則》

2、《廣東省物業(yè)管理條例》

3、《物業(yè)管理條例》

4、**華庭業(yè)主大會議事規(guī)則

5、**華庭業(yè)主委員會章程

6、**華庭業(yè)主委員會選舉方案

7、第一屆業(yè)主委員會候選人名單

8、第一屆業(yè)主委員會選舉活動公告

9、業(yè)委會候選人名單得票匯總

10、業(yè)主委員會選舉投票結果公布

11、業(yè)主委員會備案表

12、業(yè)委會座談會議紀要

13、業(yè)主公約(業(yè)主大會表決公告稿)

14、業(yè)主委員會工作聯(lián)系函

九、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權、利明確

1、《物業(yè)管理服務合同》(業(yè)委會委托物業(yè)公司)

2、《業(yè)主公約》

十、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并經業(yè)主委員會同意

1、爭創(chuàng)“中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”實施方案(業(yè)委會成員簽字確認)

2、創(chuàng)建市優(yōu)初檢工作匯報

3、創(chuàng)建市優(yōu)硬件方面改善工作清單

十一、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法

1、業(yè)主證的管理與發(fā)放辦法

2、客戶投訴受理和處理工作規(guī)定

3、游泳池泳客須知

4、議事日程制度

5、停車場管理規(guī)定

6、物業(yè)大檢查工作制度

7、巡崗工作管理制度

8、保安主任工作職責

9、隊長工作職責

10、領班工作職責

11、交樓工作領導小組

12、物業(yè)驗收標準

13、小區(qū)消防設施管理制度

14、有償服務工作管理規(guī)定

15、案例通報管理制度

16、物業(yè)助理工作職責

17、主任助理工作職責

18、噴泉開放時間規(guī)定

19、住戶智能id卡發(fā)放及使用管理規(guī)定

20、首問責任制及隨手關門管理制度

21、水景清洗時間管理規(guī)定

22、物業(yè)總監(jiān)工作職責

23、物業(yè)總監(jiān)助理工作職責

24、管理處經理工作職責

25、經理助理工作職責

26、保安工作獎罰細則

27、清潔工作獎罰細則

28、清潔組長崗位職責

29、清潔工崗位職責

30、清潔工作檢驗標準與辦法

31、綠化組長崗位職責

32、綠化工崗位職責

33、綠化工作檢驗標準與辦法

34、滅除“四害”工作檢驗標準和辦法

35、水電技術領班崗位職責

36、水電工崗位職責

37、土建維修組長崗位職責

38、土建維修工崗位職責

&

nbsp; 39、裝修監(jiān)督檢查管理制度

40、小區(qū)消防管理規(guī)定

41、緊急事故處理流程圖

42、緊急事故及自然災害處理工作小組

43、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖

44、消防隱患預防流程圖

45、小區(qū)內交通事故處理流程圖

46、自然災害處理流程

47、車管員操作規(guī)程

48、各保安崗位工作具體描述

49、監(jiān)控中心操作規(guī)程

50、客人車輛來訪操作流程圖

51、保安門崗操作規(guī)程

52、物品搬出小區(qū)放行流程圖

53、行人道訪客進出操作流程圖

54、行人道業(yè)主進出操作流程圖

55、巡邏崗操作規(guī)程

56、裝修單元檢查操作規(guī)程

57、服務質量分析月報表

58、服務質量分析周報表

59、內部維修記錄表

60、前臺每天投訴記錄表

61、外聯(lián)工作記錄表

62、財務收費周報、月報表

63、服務質量目標統(tǒng)計流程圖

64、業(yè)主與住戶出入證件發(fā)放流程圖

65、游泳池水質處理操作規(guī)程

66、前期物業(yè)管理協(xié)議簽署流程

67、裝修材料堆放指引流程

68、總公司辦公樓每天巡查流程圖

69、安全服務部主任工作規(guī)程

70、安全服務部項目隊長工作規(guī)程

71、安全服務部項目領班工作規(guī)程

72、物資采購審批權和執(zhí)行流程圖

73、業(yè)主收樓流程圖

74、日常維修及領用材料流程圖

75、業(yè)主當月欠款催收流程圖

76、業(yè)主欠費多月催款流程圖

77、管理及滯納金減免權限流程圖

78、裝修手續(xù)辦理流程圖

79、房屋租賃代辦服務流程圖

80、案例通報操作流程圖

81、裝修押金退款審批流程圖

82、業(yè)主水、電、電視天線開通程序

83、業(yè)主智能卡遺失、注銷、補辦作業(yè)流程圖

84、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報處理流程圖

85、制度(流程)學習確認單

86、會議簽到表

87、《**資訊》派發(fā)表

88、信息欄張貼紀錄表

89、清潔時段安排表

90、清潔工作日檢表

91、清潔工作安排總表

92、綠化養(yǎng)護安排表

93、車輛異常情況登記表

94、培訓學習簽到表

95、物業(yè)大檢查跟進表

96、小區(qū)巡查報告表

97、辦公樓巡查記錄表

98、消防檢查記錄表

99、案例通報表

100、小區(qū)垃圾清運動態(tài)記錄表

101、業(yè)主檔案登記表

102、物業(yè)驗收交接表

103、業(yè)主簽署文件及物品匯總表

104、文件簽收表

105、業(yè)主收樓登記總表

106、特別事態(tài)(動態(tài))匯報表

107、保安工作目標月考核表

; 108、裝修檢查記錄表

十二、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹

1、員工手冊

2、2006年培訓計劃

3、管理人員與專業(yè)人員、技術人員崗位培訓證書、職稱及學歷證明

4、管理人員工作卡樣式

5、禮儀常識培訓講義

6、**服務禮儀規(guī)范

7、裝修知識講義

十三、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率

1、業(yè)主(住戶)資料數據庫(詳見“科耐物業(yè)管理系統(tǒng)” )

2、紅外線報警系統(tǒng)

3、閉路監(jiān)控系統(tǒng)

4、刷卡門禁智能化系統(tǒng)

十四、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等執(zhí)行有關規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況

1、物業(yè)管理服務合同

2、關于**華庭小區(qū)實施物業(yè)管理的批復文件(建設局)

3、關于**華庭物業(yè)管理服務收費標準的批復文件(物價局)

4、中山市經營服務性收費許可證

5、財務報表

十五、房屋及其共用設施設備檔案齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便

1、設備臺帳

2、設備統(tǒng)計表

3、房屋維修記錄

4、房屋資料目錄(詳見“科耐物業(yè)管理軟件” )

十六、建立住/用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便

1、業(yè)主檔案(每戶一檔,分類存放文件柜)

2、小區(qū)住戶清單

十七、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄

1、應急聯(lián)系電話一覽表

2、各種緊急處理流程圖

3、客戶投訴受理和處理工作規(guī)定

4、業(yè)主來電、來訪、投訴記錄表

5、物業(yè)管理公司值班表

6、派工單

7、小區(qū)服務卡

十八、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95

第7篇 a物業(yè)管理公司員工守則-范本5

物業(yè)管理公司員工守則范本5

1、公司全體員工應以本公司的利益為最高利益,在各自的工作崗位上執(zhí)行主管的意志,服從指揮和管理,守職盡責,按要求、高效率地完成各項任務,工作積極、主動;

2、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度,愛護公司財產,關心公司發(fā)展,對改進公司內部經營管理活動提出合理化建議,努力熟悉和學習各種業(yè)務知識,提高業(yè)務素質;

3、公司員工必須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿,對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間的良好關系;認真做好租戶、住戶熱線的接聽和記錄,重要事件和信息及時報告;

4、在業(yè)務交際、洽談、接待客戶時,禮貌待人,舉止文明,對客戶負責,正面宣傳介紹本企業(yè)的經營宗旨和服務特色,取得客戶的信任;

5、嚴格遵守公司的作息時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請假時,應事先取得主管的同意,而公司主管人請假需獲得公司總經理的同意;

6、注意辦公環(huán)境的衛(wèi)生,保持辦公設施、用品的整潔;

7、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

第8篇 助理物業(yè)管理師試卷實操題

2005年助理物業(yè)管理師試題實操題

2005年5月 勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):物業(yè)管理員

等級:國家職業(yè)資格三級

卷冊二:操作技能

注意事項:

1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。

2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案

3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區(qū)填寫無關的內容。

第一部分 模擬現(xiàn)場操作

一、模擬現(xiàn)場操作題(1―2題,每題25分,共50分)

1、請看一段有關某物業(yè)管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業(yè)管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。

2、請看一段有關某物業(yè)管理公司工作人員日常物業(yè)管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。

第二部分 筆試

二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)

3、物業(yè)管理公司安排新來的管理員小吳負責收取物業(yè)管理區(qū)域內的水、電、煤氣、有線電視等費用,工作量很大,小吳想收取一點手續(xù)費,于是向公司提交報告,建議向用戶適當收取一點插續(xù)費。小吳的想法和做法正確嗎為什么

4、某樓盤的空置面積很大,達信物業(yè)管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負責這項工作,為尋找和爭取租客,你會采取哪些有效的工作措施呢

5、物業(yè)管理員小王在晚間值班時,接到某住宅樓602單元業(yè)主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學習。一會兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業(yè)管理公司前去制止。請問物業(yè)管理人員一定要管這種事情嗎小王面對這種情況應該怎么辦

6、某物業(yè)管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區(qū),該小區(qū)由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業(yè)主擔心電梯的安全問題。物業(yè)管理公司的負責人向主們做了保證,一定加強電梯設備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認為物業(yè)管理公司對電梯設備應該有哪些要求

三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)

7、某物業(yè)管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區(qū),現(xiàn)在又即將接管一處已建20多年的住宅小區(qū)。管理員小馬不了解新建物業(yè)與原有物業(yè)的接管驗收工作到底有什么區(qū)別。請你告訴小馬新、舊物業(yè)接管驗收工作的相同之處和不同之處。

8、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報警后,應如何處理此事試分析物業(yè)管理公司對此事是否負有責任。

9、麗清花園別墅的綠地率達50%以上,環(huán)境非常優(yōu)美。去年7月的一天,某業(yè)主突然找到物業(yè)管理公司的總經理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看。總經理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況?？偨浝韲绤柕嘏u了他,并讓他立即處理此事。請問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題

第9篇 物業(yè)管理投標書項目

11項物業(yè)管理投標書項目

投標書在內容上必須嚴格根據招標單位發(fā)出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業(yè)的具體情況不同,招標單位的要求不同,因此投標書內的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標書項目主要有以下11項:

一、管理方式

投標單位主要是依據招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經驗和優(yōu)勢,選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責任公司的管理形式等等,對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構

所謂管理組織架構就是介紹目標物業(yè)的組織機構,根據目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機構有三個特征:

1、管理體制

管理體制主要有三類:

(1)總經理負責制;

(2)董事會下的三總師負責制;

(3)董事會下的總經理負責制。

2、管理方法

目前國內的管理方法有兩種:

(1)垂直領導方式(直線式管理模式)。優(yōu)點是政令淌通,管理到位,管理層直接對成本,對管理質量負責。缺點是人力資源分散,橫向協(xié)調配合困難。

(2)矩陣式領導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源,調動個方面的積極性,可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩(wěn)定性較差,人員經常變動,容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構的設置

根據管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結構。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構有以下幾種:

(1)三部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部。

(2)四部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部、經營服務部。

(3)六部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部、房產部、社區(qū)文化部、公關部。

除了機構明確以外,對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經理、副經理,他們的文化層次,年齡結構,工作經驗,都應明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務的人員結構也要明確,對他們的文化素質,工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預算方案

經費是物業(yè)管理運轉的基礎和保證,所以對目標物業(yè)必須要進行經營測算。測算應本著'實事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務第一'、'根據物業(yè)功能、分層次收費'等原則進行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務收取的各類費用。因此,該收的費用都要收齊,不能漏收。通常收費的項目有:

(1)目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

(2)物業(yè)管理企業(yè)根據所給的營業(yè)用房而開展'三產'經營獲得的收入。

(3)維修基金每年可取的利息金額。

(4)其他方面的服務收入。

2、支出預算

圍繞著目標物業(yè)開展管理服務所支出的成本核算。通常有:

(1)人員工資、福利、津貼、獎金,以及其他各類保險支出。

(2)各類服務成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設備的添置;各類服務所需要的的消耗品。

(3)物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務所需要的各項開支。

(4)其他有關各項的開支等。

通常根據招標文件的要求,要進行3年預算。

四、管理操作

這部分要求細化,他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質量,以及規(guī)范化的管理的標準,從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力,所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類:

1、根據目標的物業(yè)情況,認真制定相應的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為:

(1)公眾管理制度,主要包括:

①業(yè)主公約;

②精神文明建設公約;

③樓宇使用及維護管理規(guī)定;

④裝修管理規(guī)定;

⑤治安管理規(guī)定;

⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;

⑦消防管理規(guī)定;

⑧交通車輛管理規(guī)定;

⑨環(huán)境保護管理規(guī)定。

(2)崗位責任制度,主要包括:

①管理處主任崗位職責;

②管理處主任助理崗位職責;

③環(huán)境主管崗位職責;

④保潔員崗位職責;

⑤保安主管崗位職責;

⑥工程主管崗位職責;

⑦維修人員崗位職責;

⑧會計人員崗位職責;

⑨行政人員崗位職責。

(3)內部管理運作制度,主要包括:

①員工行為規(guī)范;

②培訓制度;

③考核制度;

④獎懲制度;

⑤回訪制度;

⑥來訪,投訴處理制度等。

2、根據目標物業(yè),確定各管理崗位工作人員的職責

管理崗位主要有:

①保安;

②機電維修;

③清掃保潔;

④園林綠化;

⑤電梯操作;

⑥社區(qū)文化。

五、管理目標,經營管理宗旨、方針

投標書中應表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨,便于業(yè)主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時,提出管理目標:樹立'服務至上,客戶第一'的管理思想,達到一流管理、一流形象、一流效益,一促進后期的樓宇銷售;提出管理經營方針:保本經營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主,多種經營,求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務措施

物業(yè)管理是有償的服務活動,這是其性質所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經濟效益,而是要正確處理好社會效益,環(huán)境效益與經濟效益三者的關系,使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè),在開展物業(yè)管理有償服務的同時,還向業(yè)主公開承諾無償便民服務項目若干項,深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房

的建好,新的社區(qū)環(huán)境形成,人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨了。為此,社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時,應認真考慮到社區(qū)文化的開展,制定有關社區(qū)文化制度,安排好各類社區(qū)文化活動,使住宅小區(qū)內的業(yè)主不僅享受到物質文明,也享受到精神文明。

八、管理指標的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理,對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè),針對目標物業(yè),對照國家有關規(guī)定,向業(yè)主委員會作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾:

⑴房屋及配套設施的完好率;

⑵房屋零修,急修及時率;

⑶維修質量合格率;

⑷清潔保潔率;

(5)道路車輛完好率;

(6)小區(qū)治安案件發(fā)生率;

(7)業(yè)主綜合服務滿意率;

(8)綠化完好率;

(9)重復維修率;

(10)住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化,為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應對建立檔案管理制度提出相應的設想:是否建立單獨的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負責檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時,也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設想,使人們感到實實在在,同時又大膽創(chuàng)新。例如,某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經過調查之后,對未來目標明確提出,接管后一年達到市優(yōu),兩年達到省優(yōu),三年達到國優(yōu),在達到國優(yōu)的同時,一定通過iso9002貫標,使物業(yè)管理質量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關獎罰

第10篇 物業(yè)管理公司不合格品控制程序-13

物業(yè)管理公司不合格品控制程序(13)

1.0目的:

通過對不合格服務進行有效控制,確保工作的效率和服務的質量。

2.0適用范圍:

適用于整個服務過程中不合格項的處理。

3.0職責:

3.1各部門負責對各自范圍內的不合格服務進行記錄并糾正。

3.2綜合事務部負責驗證單項檢查、監(jiān)督檢查、管理評審及內、外審中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,并予以關閉。

4.0程序:

4.1各級檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務由各檢查人根據實際情況,判斷不合格程度。

4.2對服務整體管理體系影響不大或對體系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發(fā)現(xiàn)時應立即予以整改并關閉,并做記錄,時間不超過當天。

4.3因系統(tǒng)性原因造成或明顯造成同樣問題連續(xù)有效發(fā)生(投訴)或連續(xù)發(fā)生造成不良影響的不合格為嚴重不合格。自檢中發(fā)生的不合格由部門處理,監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務部進行跟蹤驗證,直至不合格關閉為止。

4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時購買等)發(fā)生的不合格服務,應作好記錄以便追溯。

4.5不合格控制流程

各級檢查中發(fā)現(xiàn)

判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單

責任部門整改或采取糾正措施

開單部門驗證整改結果或糾正措施驗證有效性

5.0支持性工具

《整改通知單》

《糾正通知單》

編制:審核:批準:日期:

第11篇 物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋-2

56.市場主體:指在市場中進行交換的個人和組織。包括需求主體和供給主體。

57.市場客體:在市場中北進行交換的對象。

58.市場環(huán)境:指進行交換的環(huán)境。

59.物業(yè)管理市場價格機制:在市場競爭過程中,價格變動與供求變動之間相互制約的聯(lián)系和作用,價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節(jié)機制,價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。

60.物業(yè)管理服務的效用:指業(yè)主或物業(yè)使用人因業(yè)務服務企業(yè)的服務二得到滿足的程度。

61.政府指導價:一種政策性價格形式,先由房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務的等級標準,然后由價格主管部門會同房地產行政主管部門測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價和浮動幅度。主要適用于住宅小區(qū)。

62.市場調節(jié)價:指物業(yè)管理服務收費完全由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商確定并在物業(yè)服務合同中約定的一種定價形式。完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用,是一種市場價格,政府不予干預。

63.物業(yè)管理市場競爭機制:指競爭同供求關系、價格變動、生產要素流動與組合,以及市場成果分配諸因素之間的有機聯(lián)系和運動趨向。市場經濟是競爭經濟,沒有競爭力也就沒有市場經濟。

64.物業(yè)管理的行政管理:指國家行政機關依據有關的法律、法規(guī),對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其資質是國家通過法律手段、行政手段,建立物業(yè)管理的正常秩序,使物業(yè)管理有利于城市建設和國民經濟發(fā)展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。

65.物業(yè)管理前期介入:指物業(yè)服務企業(yè)在正式接管物業(yè)之前,從業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理的角度對物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設計 、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等多方面向建設單位提出意見和建議,使物業(yè)投入使用后能更好的滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求,為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

66.前期介入:物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入,建設單位可以得到物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)支持,開發(fā)出市場定位準確,功能使用考慮周全,業(yè)主滿意的物業(yè),促進物業(yè)的銷售。

67.物業(yè)的承接查驗:指物業(yè)服務企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、公共設施設備進行的再檢驗。是物業(yè)管理過程中對工程質量進行監(jiān)控的不可缺少的一環(huán),是物業(yè)管理的基礎性工作之一。

68.資料查驗:指對建設單位移交的文件資料、單項驗收報告以及對房屋共用部位、共同設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料進行查驗。

69.現(xiàn)場查驗:對房屋共用部位和公共設施設備采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行檢查。

70.物業(yè)保修責任:指建設單位有隊物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷,予以保證修復的責任。

71.辦理入住手續(xù):是物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸,也是物業(yè)服務企業(yè)展示企業(yè)形象、服務水平、專業(yè)能力的最佳契機,對物業(yè)服務企業(yè)的建設和發(fā)展具有深遠影響。

72.裝修管理:在業(yè)主或物業(yè)使用人進行裝修期間,對裝修方案、裝修材料、裝修質量以及裝修人員等方面的綜合管理。

73.房屋維修:指物業(yè)服務企業(yè)根據政府房屋維修管理的標準、要求以及物業(yè)服務合同的約定,在房屋的經濟壽命期內在對房屋進行查勘鑒定,評定房屋完損等級的基礎上對房屋進行維護和修理,使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。

74.房屋維修管理:指物業(yè)服務企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調等過程的集合。

75.結構性維修:指為保證房屋結構安全、適用和耐久,對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。

76.非結構性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設,其主要作用是恢復房屋的使用功能,保護結構構件免遭破壞,延長房屋的使用年限。

77.小修工程:也叫零修工程或養(yǎng)護工程,指物業(yè)服務企業(yè)為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中正常出現(xiàn)的小的損壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。

78.中修工程:指房屋少量主體構件已經損壞或不符合建筑結構的要求,需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結構的工程。

79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險的房屋,其主體結構和公用生活設備的大部分已嚴重損壞,雖不需全面拆除,當必須對其進行牽動、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。

80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設計,重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。

81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴重損壞而進行的有計劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進行的維修工程。

82.恢復性維修:指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動,它的作用是恢復房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。

83.賠償性維修:指修復因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動,其維修費用應由責任人承擔。

82.補償性維修:指在房屋移交時,通過對該房屋的質量,完損情況進行檢查鑒定,發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位,而對房屋進行的一次性的維修工作,其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。

83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修,其維修費用由責任人承擔。

84.救災性維修:指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動,對于重大天災,維修費由人民政府有關部門撥?？罱鉀Q,對于人為失火造成的災害,維修費按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理,責任者需承擔全部或部分費用。

85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎等主要承重構部件。

86.房屋完好率:指房屋主體結構良好,設備完好,上、下水道通暢,室內地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數量(建筑面積)之和與總房屋數量(建筑面積)之比。

87.年房屋完好增長率:指房屋經過大修、中修或翻修竣工驗收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。

88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經過房屋普查確定已達不到完好房屋或基本完好房屋標準的房屋數量(建筑面積)與直管房屋總量之比。

89.物業(yè)設備:指附屬于建筑物的各類設備的總稱,是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物

業(yè)價值的物質基礎和必要條件。

90.物業(yè)設備的維修管理:指根據設備的性能,按照一定的科學管理程度和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養(yǎng)護和維修,更新。

91.物業(yè)管理的保養(yǎng):指對設備所進行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護、添裝、維修和改善等工作。

92.日常維護保養(yǎng):指設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作。包括:定期檢查,清潔潤滑,發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,認真做好維護以及必要的記錄等工作。

93.一級保養(yǎng):指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整,以及按照設備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。

94.二級保養(yǎng):指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復磨損零件,是設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。

95.治安管理:指物業(yè)服務企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對說管理的物業(yè)進行的一系列管理活動。

96.清潔管理:指物業(yè)服務企業(yè)對所管轄的區(qū)域有計劃、有條理、有程序、有目標的,并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務,并結合精神文明建設,依照規(guī)范服務的要求對業(yè)主與物業(yè)使用人進行宣傳教育、專業(yè)管理,并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣,遵守規(guī)章制度,保持物業(yè)管理區(qū)域容貌整潔,減少疾病,促進身心健康,以提高物業(yè)管理區(qū)域使用環(huán)境效益。

97.物業(yè)服務收費:指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的衛(wèi)生和秩序向業(yè)主收取的費用。

98.包干制:指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。

99.酬金制:指在預收的物業(yè)服務資金中按比例或者約定的數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。

100.物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入:指物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動說取得的各項收入,包括物業(yè)管理主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

101.物業(yè)管理法律關系:指人們在物業(yè)管理服務活動過程中所形成的特定主題間的權利義務關系,是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實社會經濟生活中發(fā)揮調整作用的集中體現(xiàn)。

102.物業(yè)管理法律責任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規(guī)定而應承受的某種不利的法律后果。

103.物業(yè)管理民事法律責任:指民事主體因違反合同義務所應承擔的應當給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責任和侵權責任。

104.物業(yè)管理行政法律責任:指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律后果。

第12篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內容

大廈物業(yè)客服部日常管理內容

1.0計劃管理

1.1根據本公司經營管理的總體目標,客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協(xié)調。

1.2主要計劃有:

1.2.1編制和控制本部門的各項預算。

1.2.2根據所管轄物業(yè)的具體情況制定當月工作計劃。

1.2.3定期制定培訓計劃并監(jiān)督實施。

1.2.4制定好本部門物資設備的采購計劃。

2.0組織管理

根據管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設置、調整和完善客服部的各種機構和崗位設置,明確各種崗位的職責和任職要求,并制定各項工作的操作程序、業(yè)務流程以及各項規(guī)章制度。

3.0人員管理(落實到部門領導)

根據各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握高水準物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識、專業(yè)技術,并養(yǎng)成良好職業(yè)習慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進行工作。

4.0物資設備管理(落實到部門文員)

制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設備的采購、領用、保養(yǎng)、更新等各項工作,以減少資金的耗費與占用。

5.0質量管理(落實到物業(yè)客服)

培訓員工樹立質量意識,實行全面質量管理。通過對客服部各項工作質量標準的制定、實施、檢查、改進,再制定、實施、檢查,使之成為一個循環(huán)往復螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務質量。

6.0預算管理(落實到部門經理)

編制和控制客服部年度的各項預算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。

7.0協(xié)調管理(落實到客服主任)

協(xié)調好客服部與公司內及物業(yè)外各政府職能部門的工作關系。如保安、工程、財務及行政人事部的關系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應商的關系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。