第1篇 物業(yè)管理綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)培訓(xùn)
第一部分 綠化養(yǎng)護(hù)
一、草皮
1、 要定期修剪,根據(jù)不同季節(jié),長(zhǎng)勢(shì),合理安排修剪期,以草長(zhǎng)不超10厘米為準(zhǔn),一般5-9月約25-30天修剪一次,3-5月和9-11月35-40天修剪一次,(北方地區(qū))當(dāng)年12月至翌年2月原則上不修剪,修剪后草坪面平整高度約3-4厘米。
2、 每次修剪后對(duì)草皮施一次肥,施后澆透水,保證草皮全年常綠。
3、 每巡查草皮,發(fā)現(xiàn)雜草及時(shí)清除,使草坪純度控制在優(yōu)類小區(qū)95%,一般小區(qū)90%以上。
4、 拾除草地、花叢內(nèi)石頭、紙屑等雜物。
二、綠籬、定型植物
1、 綠籬生長(zhǎng)前期未成型之前,以密枝修剪為主,成型后以造型修剪為主。修剪的籬面要平整圓滑順直,綠籬造型植物造型優(yōu)美、豐富,修剪下的枝葉要立刻清除。造型后,對(duì)生長(zhǎng)超過(guò)籬面的枝條要及時(shí)剪除,超出籬面的枝條長(zhǎng)度應(yīng)控制在10厘米內(nèi)。
2、 綠籬保苗率95%。殘缺或死亡部分要在一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)種好
3、 綠籬、造型植物在每年的3-8月期間,約50天施一次氮肥,9-11月期間的40天施一次復(fù)合肥,每畝地每次施肥量為15市斤。
三、喬、灌木
1、 每周巡查,及時(shí)修剪枯枝、病蟲(chóng)枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝葉,要立刻清除。
2、 根據(jù)灌木長(zhǎng)勢(shì),該造型的要及時(shí)造型;造型后要及時(shí)修剪超過(guò)形狀外的枝葉,一般以控制形狀外的枝葉長(zhǎng)不超過(guò)20厘米這宜。
3、 燈道樹(shù)保率要達(dá)到98%,樹(shù)干粗壯,修剪及時(shí),主干高度一般控制在2.5-3米。分枝合理,樹(shù)身直,枝葉茂盛。
4、 一般每二個(gè)月施一次復(fù)全肥,保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛。對(duì)生長(zhǎng)茂盛的大喬木,可以不施肥。
四、澆水
1、 室外綠化要根據(jù)不同季節(jié)、天氣,不同植物品種生長(zhǎng)習(xí)性,不同栽培目的,不同土壤每天、隔天或幾天淋水一次。因天氣炎熱干旱而出現(xiàn)水分不足時(shí),則必須相應(yīng)增加澆水次數(shù),保證所有植物不因缺水而萎蔫。
2、 天晴季節(jié),室外盆栽每天澆水一次;栽在花基的3-4天澆一次水,雨天則不澆;室內(nèi)盆栽每周澆水2-3次。
五、植物保護(hù)區(qū)
1、 以預(yù)防為主,綜合防治,做到勤觀察,早發(fā)現(xiàn),早防治。
2、 使用農(nóng)藥必須以不傷害健康為前提,使用高效、低毒、無(wú)臭、無(wú)異味農(nóng)藥。
3、 噴撒農(nóng)藥時(shí),必須戴口罩,安全防護(hù)手套,穿長(zhǎng)袖衣服。禁止抽煙及吃東西。人應(yīng)站在來(lái)風(fēng)的上方,防止噴農(nóng)藥吹回人體,造成中毒。
4、 噴撒農(nóng)藥后要用肥皂反復(fù)多次于流動(dòng)水中洗手。
第二部分 常見(jiàn)的病蟲(chóng)害防治
一、 常見(jiàn)的病害及防治
1、 白粉病:可用50%退茵特800-1000倍、或0.1-0.3波美度石硫合劑,或50%膠體硫50-100倍液,每周一次連續(xù)二、三次均有效。
2、 黑斑病:藥劑選用75%百菌清可濕性粉劑500-800倍或托布津可濕性粉劑800-1000倍液,50%代森胺600-800倍液,每隔7-10天噴一次,連續(xù)多次效果較好。
3、 裼斑病:發(fā)病后可噴70%托布津可濕性粉劑600-800倍液,或50%多菌靈可濕性粉劑400-600倍液,每周一次連續(xù)二、三次。
4、 銹病:用福美鋅,石硫合劑定期交替噴射,可以減輕病情。
5、 炭疽病:發(fā)病期定期75%百菌可濕性粉劑800倍液,或靈菌丹500-800倍液,有較好的效果。
6、 立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌靈噴2-3次(10天一次)
7、 青枯病:發(fā)病期可噴淋0.2%高錳酸鉀液或100-200u農(nóng)用鏈霉素,土霉素,并適當(dāng)增施鉀肥。
二、 常見(jiàn)的蟲(chóng)害及防治
1、 蚜蟲(chóng)類:消滅越冬蟲(chóng)源,秋末噴射40%樂(lè)果,300倍液以作保護(hù)。當(dāng)蚜蟲(chóng)發(fā)生時(shí),每隔7-10天噴藥一次連續(xù)2-3次,可用40%氧化樂(lè)果或40%樂(lè)果2000倍液或8%滴滴畏1000倍液噴殺。
2、 蚧殼蟲(chóng)類:噴射40%氧化樂(lè)果,及25%亞胺硫磷
1000-2000倍液。如果是盆栽名貴品種,也可以在其根埋入吠喃丹。庭院中的2-3年生小樹(shù),每株可用10%吠喃丹40克左右。
3、 螨類:用20%三氯殺螨砜可濕性粉劑800倍液,或用50%久效硫乳油2000倍液,50%滴滴畏乳油1000倍液噴殺。
4、蘇馬:用40%樂(lè)果乳劑300-500倍液,80%滴滴畏乳劑3000倍液,50%馬列拉硫磷乳劑4000倍液,50%休養(yǎng)蟲(chóng)螟松乳劑2000倍防治效果良好。
5、薊馬:用40%樂(lè)果乳劑300-500倍液,80%滴滴畏乳劑300倍液,50%馬拉硫磷乳劑400倍液,50%殺蟲(chóng)螟松乳劑2000倍防治效果良好。
執(zhí)行操作要領(lǐng)
1、 及時(shí)澆水,根據(jù)不同品種生長(zhǎng)習(xí)性,地段(室內(nèi)或雨水淋不到的墻邊2-3天要澆一次水)。
2、 隨時(shí)注意觀察檢察有沒(méi)有害蟲(chóng)發(fā)生,并及時(shí)做好枯枝落葉病枝葉的清理和藥物防治工作,并將防治情況向綠化部匯報(bào)。
3、 日常管理要正常,枯枝弱枝,病枝要及時(shí)剪除,定期松土,見(jiàn)雜草就除,保持綠化區(qū)內(nèi)無(wú)雜草。
4、 施肥要講科學(xué),掌握好“兩適”“三看”的要領(lǐng)(適時(shí)、適量,看生勢(shì)、看品種、看季節(jié)),動(dòng)施、淡施的施肥原則。
第三部分綠化工作安全點(diǎn)
一、噴撒農(nóng)藥殺蟲(chóng)安全操作
1、 戴1、 安全防護(hù)手套,從配藥到噴撒殺蟲(chóng)劑的全過(guò)程都一定要戴膠手套進(jìn)行操作。
2、 戴口罩,噴殺蟲(chóng)藥的全過(guò)程要戴口罩,嚴(yán)禁抽煙及吃東西。
3、 站上風(fēng),避免噴撒農(nóng)藥時(shí)人隨風(fēng)漂回身上,造成毒害。
4、 噴撒農(nóng)藥后要用肥皂反復(fù)多次于流動(dòng)水洗手。
二、使用綠化機(jī)械安全守則
1、 使用與操作:操作人員在使用機(jī)械前必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn),熟悉機(jī)械性能和使用方法,方能單獨(dú)操作。
2、 用油比例:綠化專用機(jī)械有汽油發(fā)動(dòng)機(jī)和混合發(fā)動(dòng)機(jī)?；旌习l(fā)動(dòng)機(jī)要熟悉掌握并嚴(yán)格按規(guī)定比例調(diào)配好用油比例,以免造成機(jī)械損壞。
3、 保養(yǎng)與維修:使用前檢查各部件是否完好,特別是要檢查割草機(jī)刀片是否平衡,潤(rùn)滑油是否充足,清新,發(fā)動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。使用過(guò)程要按規(guī)定操作,用畢要清潔保養(yǎng)好,使機(jī)械經(jīng)常保持完好狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或故障及早報(bào)告,以便維修。
第四部分 綠化工崗位考核標(biāo)準(zhǔn)
1、綠化管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),草地青綠修剪及時(shí)保持草高4厘米左右,無(wú)雜草。
2、綠化帶的植物長(zhǎng)勢(shì)旺盛,無(wú)弱株,修剪合理,帶面平整、順直。
3、行道樹(shù),樹(shù)干粗壯,截干及時(shí),無(wú)弱株,分枝整形均勻合理,樹(shù)身正。
4、木本、草本花卉保苗好,無(wú)弱株無(wú)枯株。
5、叢或單株的花木該成型的100%成型。
6、綠化植物防治及時(shí),未發(fā)生蟲(chóng)害。
7、草地、綠化帶花木,未遭人損壞。
第2篇 物業(yè)管理處人員編制任職條件
物業(yè)管理處人員編制及任職條件
崗位 主要崗位職責(zé) 任職條件 人數(shù)
管理處主任 對(duì)商務(wù)樓工作的各過(guò)程進(jìn)行策劃,并監(jiān)視、控制和進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作,領(lǐng)導(dǎo)管理處日常工作。大學(xué)大專以上學(xué)歷,中級(jí)專業(yè)職稱以上,持全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。三年以上獨(dú)立管理商務(wù)樓經(jīng)驗(yàn),45以下,性別不限。 1
保安班長(zhǎng)對(duì)固定崗、巡邏崗、車輛管理員實(shí)施管理;負(fù)責(zé)火災(zāi)初期(消防部隊(duì)未達(dá)到前)現(xiàn)場(chǎng)的指揮的調(diào)度;對(duì)固定崗、巡邏崗、實(shí)施隨機(jī)抽檢,并作好記錄負(fù)責(zé)一般治安案件/火災(zāi)與刑事案件發(fā)生率的統(tǒng)計(jì)。對(duì)固定崗、巡邏崗、義消隊(duì)員、實(shí)施管理并指導(dǎo)其工作。中專以上文化程度,復(fù)轉(zhuǎn)軍人,持物業(yè)管理上崗證,具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn),40歲以下,男性。1
保安員對(duì)出入商務(wù)樓的人員、財(cái)物進(jìn)行登記、驗(yàn)證。負(fù)責(zé)商務(wù)樓公共設(shè)施、消防/治安設(shè)施設(shè)備、治安狀況、二次裝修現(xiàn)場(chǎng)、車庫(kù)和露天停車場(chǎng)的巡視檢查。高中以上文化程度,復(fù)轉(zhuǎn)軍人,具有1年以上保安工作經(jīng)驗(yàn),35歲以下,身高1.75米及以上,身體健壯的男性。4
維修工根據(jù)用戶要求和公司相關(guān)部門(mén)傳遞的要求,負(fù)責(zé)對(duì)所管轄區(qū)域的業(yè)主/租賃戶按物業(yè)管理委托合同或者特約維修服務(wù)的簡(jiǎn)單水電類項(xiàng)目維修。對(duì)商務(wù)樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)并作好設(shè)備維修/保養(yǎng)記錄。負(fù)責(zé)建議對(duì)所轄商務(wù)樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識(shí),對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。高中以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);或者中專以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),持相關(guān)操作證35歲以下,責(zé)任心強(qiáng)的男性為宜。1
清潔、綠化工
負(fù)責(zé)所分配區(qū)域的清潔/保潔具體工作。
負(fù)責(zé)所轄商務(wù)樓的環(huán)境綠化/美化具體工作。初中以上文化程度,45歲以下。下崗職工優(yōu)先。3
第3篇 小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算
第一部分 財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。
一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。
2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門(mén)拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書(shū)確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定及招標(biāo)書(shū)沒(méi)有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明
1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);
2、《招標(biāo)書(shū)》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn);
4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。
7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃
維修基金的管理
1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理,并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會(huì)審批。
4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。
第4篇 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
**市**物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊(cè)資金100萬(wàn),是具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè);公司成立后建立了規(guī)范的管理制度,設(shè)立了各部門(mén)、各崗位職責(zé)制度和客服中心、清潔綠化、秩序維護(hù)巡查、水電維修、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)管理制度,從而提高了工作效率;隨著制度化的形成,促進(jìn)了持續(xù)的發(fā)展勢(shì)頭;在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,員工愛(ài)崗敬業(yè),無(wú)私奉獻(xiàn),隊(duì)伍綜合素質(zhì)逐步提高,服務(wù)理念、服務(wù)意識(shí)也不斷加強(qiáng),公司管理層及骨干員工都具有超前的服務(wù)理念和服務(wù)意識(shí);曾管理服務(wù)過(guò)多種類型物業(yè),如電子科技大學(xué)**學(xué)院、**居、**花園、**教師樓、**華庭、**花園、**居、**苑、**山莊、**花園、**花園、**苑等,而**坊、**雅筑也即將進(jìn)駐收樓。
公司以'規(guī)范管理,優(yōu)質(zhì)服務(wù),品牌經(jīng)營(yíng),業(yè)主滿意'為目標(biāo);'樹(shù)立形象、打造品牌、拓展市場(chǎng)'是公司宗旨;公司堅(jiān)持'務(wù)實(shí)、求精、效益、創(chuàng)新'的質(zhì)量管理方針,以人為本,奉行'以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)'的服務(wù)宗旨;公司始終圍繞客戶的需求和期望開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)工作;通過(guò)系列的物業(yè)服務(wù)確保滿足客戶當(dāng)前和未來(lái)的期望,并努力超越客戶的期望。
第5篇 物業(yè)管理手冊(cè)－相關(guān)方環(huán)境制約控制程序
1、目的
為對(duì)相關(guān)方(業(yè)主、供方、裝修施工方、廢物處置方、運(yùn)輸方、設(shè)備維修方等)施加影響,使他們了解本公司的環(huán)境方針,努力去滿足本公司的環(huán)境要求,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于為公司提供產(chǎn)品或服務(wù)的可施加影響的相關(guān)方。
3、職責(zé)
3.1本公司對(duì)外有業(yè)務(wù)聯(lián)系的部門(mén)(管理部、品質(zhì)部、市場(chǎng)部、工程部、人力資源部、禮兵部、物業(yè)服務(wù)中心)負(fù)責(zé)了解相關(guān)方的情況,以便確定是否建立合作關(guān)系。
3.2本公司對(duì)外有業(yè)務(wù)關(guān)系的部門(mén)負(fù)責(zé)向相關(guān)方宣傳、解釋本公司的環(huán)境方針,提出本公司對(duì)相關(guān)方的環(huán)保要求,指導(dǎo)和監(jiān)督相關(guān)方的環(huán)?；顒?dòng)。
4、程序
4.1供方
4.1.1管理部在選擇供貨方時(shí)優(yōu)先選擇已通過(guò)iso14001環(huán)境體系認(rèn)證或正在建立環(huán)境管理體系的單位,或已得到地方環(huán)保部門(mén)認(rèn)可的污染物達(dá)標(biāo)的單位。填寫(xiě)《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》,并予以保存。
4.1.2對(duì)可施加影響的供貨方,管理部要宣傳本公司的環(huán)境方針,要求供貨方提供環(huán)保產(chǎn)品。采購(gòu)危險(xiǎn)化學(xué)品時(shí),管理部應(yīng)要求他們提供危險(xiǎn)化學(xué)品安全數(shù)據(jù)表(msds)。
4.1.3對(duì)供方可提出下列要求:
a)提供產(chǎn)品的合格證明,需要時(shí)提供檢測(cè)報(bào)告;
b)有毒有害廢棄物的回收;
c)運(yùn)輸時(shí)不得灑落;
d)汽車油料無(wú)滴漏;
e)車輛尾氣排放達(dá)標(biāo)。
4.2承包方
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心
a)負(fù)責(zé)向綠化承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,并在合同中提出明確的環(huán)保要求,使其在作業(yè)活動(dòng)中將環(huán)境污染降至最低,不發(fā)生擾民事件。
b)負(fù)責(zé)向廢物處理、處置承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,索取資質(zhì)證明并在合同、協(xié)議或附加環(huán)境要求文件中明確在處理、處置廢物的同時(shí)不得造成二次污染。
c)負(fù)責(zé)向社區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的工作單位和人員提出明確的環(huán)保要求,必要時(shí)提出環(huán)保知識(shí)培訓(xùn)要求。
d)負(fù)責(zé)進(jìn)入社區(qū)車輛的管理,不允許在社區(qū)內(nèi)鳴笛、油料滴漏等,防止對(duì)環(huán)境造成污染。
e)負(fù)責(zé)對(duì)裝修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理,預(yù)防公共設(shè)施、設(shè)備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。具體執(zhí)行《業(yè)主入住及裝修控制程序》。
4.2.2工程部負(fù)責(zé)向設(shè)備維修承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,并在合同中提出明確的環(huán)保要求,使其在作業(yè)活動(dòng)中將環(huán)境污染降至最低,不發(fā)生擾民事件。
4.3各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主施加下列影響
4.3.1宣傳本公司的環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)。
4.3.2與業(yè)主共同識(shí)別及協(xié)商解決物業(yè)服務(wù)中心管理范圍存在的環(huán)境因素,使其得到有效控制和改善。具體執(zhí)行《信息交流控制程序》。
4.4各相關(guān)部門(mén)將本部門(mén)的主要相關(guān)方名錄傳遞給品質(zhì)部,由品質(zhì)部建立本公司《可施加影響主要相關(guān)方清單》。
4.5本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《業(yè)主入住及裝修控制程序》
5.2《信息交流控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《可施加影響主要相關(guān)方清單》jw/jl-7.5.1-12-001
6.2《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》jw/jl-7.4-004
第6篇 物業(yè)太陽(yáng)城管理中心宣傳文案1
zz物業(yè)太陽(yáng)城管理中心宣傳文案(一)
主題a
天津zz物業(yè)管理有限公司介紹/提供文字內(nèi)容如下,請(qǐng)廣告公司根據(jù)以下文字配合圖片。
天津zz物業(yè)管理有限公司
天津zz物業(yè)管理有限公司成立于1997年,為zz集團(tuán)全資子公司。
具有國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位
天津市物業(yè)管理行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)之一
zz物業(yè)現(xiàn)有管理面積120余萬(wàn)
第7篇 信蜀物業(yè)預(yù)算管理
蜀信物業(yè)預(yù)算管理
物業(yè)公司的所有管理項(xiàng)目分為已交付使用的物業(yè)和預(yù)算單列項(xiàng)目?jī)刹糠?
一、已交付使用的物業(yè)預(yù)算管理
(一)、物業(yè)公司主要的資金來(lái)源包括按建筑面積0.40元/月.m2收取的物業(yè)管理費(fèi)(園丁園按0.60元/月. m2,麗都按0.80元/ 月.m2收取)以及置信公司按1.40元/月. m2的撥款(園丁園按1.20元/ m2麗都按1.30元/ 月.m2撥款)。此兩項(xiàng)來(lái)源是物業(yè)公司的預(yù)算考核的支出最高限,即物業(yè)公司的'保本點(diǎn)'支出額。
(二)、對(duì)預(yù)算資金的支出控制采取按費(fèi)用項(xiàng)目將預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行分解的方法,將可動(dòng)用資金進(jìn)行分級(jí)管理。一方面:在資金使用權(quán)限上,分為公司統(tǒng)一調(diào)配資金和小區(qū)調(diào)配資金,并充分考慮小區(qū)經(jīng)營(yíng)的自主權(quán),除公司統(tǒng)一使用的誤餐費(fèi)、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)外,其余資金全部由各管理小區(qū)自行掌握,公司制定開(kāi)支比例給以參考。另一方面:對(duì)開(kāi)支額較大,攤銷期較長(zhǎng)的,(如:保潔方面的外墻清潔費(fèi)。)分為'當(dāng)月貨幣支出比例'、'當(dāng)月積累比例'兩項(xiàng)。
二、預(yù)算單列項(xiàng)目物業(yè)預(yù)算管理
預(yù)算單列項(xiàng)目指各代管項(xiàng)目。目前代管項(xiàng)目包括教師公寓、喜迎廳、住戶之家、二期二區(qū)、置信麗都花園辦公區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng),對(duì)這些項(xiàng)目均不宜采用按面積核撥經(jīng)費(fèi)的方式進(jìn)行管理,故采用按費(fèi)用項(xiàng)目制定預(yù)算并按此考核執(zhí)行情況的方式進(jìn)行管理。
三、預(yù)算監(jiān)督
蜀信物業(yè)公司財(cái)務(wù)部對(duì)各小區(qū)、各項(xiàng)目的支出監(jiān)督,分兩個(gè)層次進(jìn)行:
(一)、以第十三條、第十四條所列的預(yù)算方式進(jìn)行管理,原則上各小區(qū)均不得突破。
(二)、蜀信物業(yè)財(cái)務(wù)部將及時(shí)向置信財(cái)務(wù)部反饋預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況,對(duì)一些預(yù)算中未作考慮或確因工作需要應(yīng)安排,而又由于支出金額較大物業(yè)公司無(wú)法安排的開(kāi)支,作為專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算處理。
四、凡是由各小區(qū)收取的各種款項(xiàng)以及各類費(fèi)用開(kāi)支均需按月編制資金收支計(jì)劃,由各小區(qū)內(nèi)勤負(fù)責(zé)編制,經(jīng)小區(qū)主任審核,副經(jīng)理審批后報(bào)財(cái)務(wù)部匯總。(附:資金收支計(jì)劃表)
資金收支計(jì)劃表
編制單位: 日期:
項(xiàng)目及用途月度計(jì)劃合計(jì)
1 2 3 4
收入物管費(fèi)等
合計(jì)
支出工資等
合計(jì)
收支余額
財(cái)務(wù)審核: 經(jīng)理審批: 負(fù)責(zé)人:
五、經(jīng)批準(zhǔn)后的資金收支計(jì)劃是財(cái)務(wù)部監(jiān)督各小區(qū)收費(fèi)和進(jìn)行費(fèi)用支付的依據(jù)之一。
不可預(yù)知的收入可不作計(jì)劃,不可預(yù)知的支出根據(jù)實(shí)際情況另行審批后再做支付。
第8篇 物業(yè)管理主管經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)
物業(yè)管理主管、經(jīng)理崗位說(shuō)明
崗位職責(zé):
1、對(duì)接物業(yè)咨詢公司籌備物業(yè)管理公司成立事宜;
2、負(fù)責(zé)物業(yè)公司總體戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定、執(zhí)行和監(jiān)督工作;
3、建立和健全物業(yè)公司的管理體系與組織結(jié)構(gòu)、制定及修改物業(yè)管理的職能;
4、主持公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作;
5、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;
6、制定物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)運(yùn)行情況;
7、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門(mén)保持良好關(guān)系。
任職資格:
1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理中級(jí)職稱,有經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;
2、有物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn);
3、能夠組織協(xié)調(diào)開(kāi)展物業(yè)管理工作;
4、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);
5、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強(qiáng),富有團(tuán)隊(duì)合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計(jì)劃并協(xié)調(diào)實(shí)施;
6、具有較強(qiáng)的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。
第9篇 寫(xiě)字樓物業(yè)管理主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)重要承諾
一、主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)
(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;
(二)設(shè)備完好率(或完全運(yùn)行率):98%;
(三)用戶滿意率:85%;
(四)報(bào)修及時(shí)率:98%;
(五)回訪率:98%;
(六)維修質(zhì)量合格率:98%;
(七)安全事故率:1‰;
(八)工傷設(shè)備事故率:1‰;
(九)節(jié)約能源(2000年--2002年):每年5%;
(十)水質(zhì)、環(huán)保達(dá)標(biāo)率:100%;
(十一)作業(yè)記錄歸檔率:100%;
(十二)技術(shù)培訓(xùn)合格率:98s%;
(十三)管理費(fèi)收繳率:90%;
(十四)綠化完好率:99%;
(十五)清潔保潔率:99%;
(十六)道路完好率及使用率:100%;
(十七)停車場(chǎng)完好率:100%;
(十八)投訴處理率:100%;
(十九)管理人員培訓(xùn)合格率:98%;
(二十)住戶回訪率:100%;
(二十一)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意率:90%以上。
二、重要承諾:
(一)在實(shí)際入駐達(dá)到85%以上后的一年內(nèi)達(dá)到市以上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標(biāo)準(zhǔn);
(二)在2002年底前通過(guò)iso9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。
第10篇 某某工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容
某工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理內(nèi)容
日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段,我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分,在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議,并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案,為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。
常規(guī)期物業(yè)管理工作,包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容,其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。
一、介入期
在此階段,我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫(xiě)方案、做好驗(yàn)收接管工作。
(一)、調(diào)研、編寫(xiě)方案工作
(二)、驗(yàn)收接管
1、擬定驗(yàn)收接管方案,組建驗(yàn)收接管小組。
2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管,包括資料接管,另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格。
3、如有整改,在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管,屆時(shí)另列清單交接。
二、常規(guī)期物業(yè)管理
(一)、安全管理
1、安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層,全面巡查防漏堵漏;第二層為門(mén)崗人員進(jìn)行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層,實(shí)行步行巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)處理,同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行演練。
2、消防管理:我們將建立消防責(zé)任小組,分三級(jí)巡查:第一級(jí)為保安員巡查;第二級(jí)為維修人員巡查;第三級(jí)為管理層人員巡查。另外,我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。
(二)、車輛管理(其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行)
1、我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理,包括標(biāo)識(shí)規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。
2、合理使用停車場(chǎng)資源,使其資源利用最大化。
(三)、環(huán)境管理
1、對(duì)于內(nèi)外綠化,我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行,這里不再細(xì)述。
2、環(huán)衛(wèi)管理上:我們首先實(shí)行垃圾分流,使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評(píng)比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”,始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見(jiàn)清潔衛(wèi)生管理。
(四)、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理:
管理處在每年年初,向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書(shū),并按計(jì)劃執(zhí)行。對(duì)于日常的小型維修,管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
(五)、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理:
設(shè)文員及品管各一人,負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布,并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),真正起到形象窗口的作用。
第11篇 物業(yè)管理員知識(shí)試題1
物業(yè)管理員知識(shí)試題(一)
一、 單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的()。
a 德國(guó) b 美國(guó) c 英國(guó) d 法國(guó)
2、()是指房屋從開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷到使用管理的全過(guò)程。
a 物業(yè)管理 b 房地產(chǎn) c 不動(dòng)產(chǎn) d 單元性地產(chǎn)
3、因?yàn)槲飿I(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì),要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造()這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。
a 經(jīng)濟(jì)效益 b 社會(huì)效益 c 安居樂(lè)業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是()。
a 維修 b 管理 c 經(jīng)營(yíng) d 服務(wù)
6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括()。
a 財(cái)務(wù)管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經(jīng)營(yíng) d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由()進(jìn)行。
a 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 b 房地產(chǎn)行政管理部門(mén) c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物
業(yè)管理的()原則。
a 產(chǎn)權(quán)“經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競(jìng)爭(zhēng)
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)()的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)
力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
10、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感
到()。
a 質(zhì)價(jià)相符 b 能夠接受 c 價(jià)格優(yōu)惠 d 價(jià)格偏低
11、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜,在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以()為依據(jù)。
a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會(huì)章程 c 上級(jí)行政部門(mén)的指示 d 法律、法規(guī)
12、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是()。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責(zé) c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語(yǔ)言流暢,表達(dá)力強(qiáng)
13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合()的職業(yè)道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責(zé) b 實(shí)事求是,辦事公道 c 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 d 遵守紀(jì)律,奉公守法
14、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭(zhēng),盡快干好,這體現(xiàn)了() 。
a 積極主動(dòng),講求實(shí)效 b 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 c 刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象
15、講求實(shí)效,要做到急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng);如果是一般水、電、氣、暖方面的問(wèn)題,雖然當(dāng)時(shí)不處理也不會(huì)發(fā)生危險(xiǎn),也()。
a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭(zhēng)當(dāng)日給用戶答復(fù) d 要力爭(zhēng)三天內(nèi)給予答復(fù)
16、物業(yè)管理企業(yè)是指專門(mén)從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及()的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a 場(chǎng)地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環(huán)境
17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門(mén)是()。
a 管理部 b 服務(wù)部 c 監(jiān)察部 d 產(chǎn)業(yè)部
18、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是()。
a 業(yè)主直接進(jìn)行的 b 通過(guò)房地產(chǎn)行政部門(mén)實(shí)現(xiàn)的 c 通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的
d 通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的
19、業(yè)主小組成員可以通過(guò)協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每()平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a 300~500 b 500~1000 c 1000~1500 d 1000~2000
20、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由()組織召開(kāi)。
a 房地產(chǎn)行政管理部門(mén) b 房屋出售單位 c 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司 d 房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單位。
21、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到()以上后,可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a 20% b 30% c 50% d 80%
22、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到()以上后,可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a 30% b 50% c 60% d 80%
23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用(),可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a 滿一年 b 滿兩年 c 一年以內(nèi) d 兩年以內(nèi)
24、業(yè)主委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)著急此后的業(yè)主大會(huì),()至少召開(kāi)一次。
a 半年 b 一年 c 兩年 d 三年
25、業(yè)主委員會(huì)的成立須經(jīng)()依法核準(zhǔn)登記后,取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。
a 房地產(chǎn)行政管理部門(mén) b 公安部門(mén) c 政府建設(shè)行政單位 d 政府社團(tuán)登記部門(mén)
26、街道辦事處根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門(mén)的布置或指示()。
a 可以撤換物業(yè)管理企業(yè) b 可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作 c 可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè) d 不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
27、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有()。
a 管理目標(biāo)一致 b 管理手段一致 c 管理職能一致 d 管理功能一致
28、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志,是否具備()。
a 建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 b 室內(nèi)活動(dòng)的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施
c 按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè),并以投入使用 d 是相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域
29、1994年6月,我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在()出臺(tái)。
a 北京 b 青島 c
廣州 d 深圳
30、住宅小區(qū)物業(yè)管理是()過(guò)程。
a 超期管理 b 靜態(tài)管理 c 動(dòng)態(tài)管理 d 靜態(tài)、動(dòng)態(tài)管理
31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠()來(lái)限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a 經(jīng)常性監(jiān)督檢查 b 業(yè)主委員會(huì)的督促 c 廣大業(yè)主的自覺(jué)性 d 簽訂公約或管理制度
32、在新開(kāi)發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前,通常由開(kāi)發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂()。
a 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū) b 前期物業(yè)委托管理合同 c 臨時(shí)物業(yè)委托管理合同 d 永久性合作協(xié)議
33、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在()以后。
a 第一個(gè)業(yè)主入住一年 b 全部業(yè)主入住 c 成立業(yè)主委員會(huì) d 接管驗(yàn)收
34、住戶手冊(cè)較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由()編制。
a 物業(yè)管理公司 b 業(yè)主委員會(huì) c 街道辦事處 d 房地產(chǎn)行政管理部門(mén)
35、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是()。
a 行政性管理 b 監(jiān)督式管理 c 協(xié)商式管理 d 文件化管理
36、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得()。
a 高于16° b 低于16° c 高于20° d 低于20°
37、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均()平方米以上。
a 0.5 b 1 c 2 d 3
38、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定對(duì)管理單位的評(píng)議滿意率達(dá)()。
a 90% b 95% c 98% d 100%
39、實(shí)行()管理是指把設(shè)施的運(yùn)行分為優(yōu)、良、差三個(gè)級(jí)別,對(duì)不同級(jí)別的設(shè)施運(yùn)行采用不同的管理措施。
a 動(dòng)態(tài) b 靜態(tài) c 多元化 d 狀態(tài)化
40、對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行狀態(tài)化管理是因?yàn)?)。
a 管理者的管理手段在不斷地變化 b 住宅小區(qū)的居民在不斷的變化c 物業(yè)在使用過(guò)程中不斷地發(fā)生變化 d 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化
41、我國(guó)中型寫(xiě)字樓的建筑面積一般在()。
a 1萬(wàn)平方米 b 1~3萬(wàn)平方米 c 3萬(wàn)平方米以上 d 5萬(wàn)平方米以上
42、我國(guó)寫(xiě)字樓按功能可以分為()三種類型。
a 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) b 甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí) c 大型、中型、小型 d 單純型、綜合型、商住型
43、寫(xiě)字樓的管理方式不包括()。
a 委托服務(wù)型 b 自主經(jīng)營(yíng)型 c 專業(yè)服務(wù)公司型 d 有關(guān)部門(mén)委派型
44、在寫(xiě)字樓的管理方式中,委托服務(wù)型與自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的()不同。
a 管理職能 b 管理范圍 c 產(chǎn)權(quán)狀況 d 經(jīng)濟(jì)效益
45、寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)中心是()為了方便客人,滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)機(jī)構(gòu)。
a 寫(xiě)字樓業(yè)主 b 大廈承租人 c 大廈業(yè)主委員會(huì) d 物業(yè)管理公司
46、寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是()。
a 物業(yè)的保值增值 b 物業(yè)的出租率 c 資金的良性循環(huán) d 設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)
47、大型停車場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)等屬于()商業(yè)場(chǎng)所。
a 敞開(kāi)型 b 封閉型 c 多用型 d 綜合型
48、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在()。
a 1~3萬(wàn) b 1~5萬(wàn) c 1~10萬(wàn) d 3~10萬(wàn)
49、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在()。
a 1~3萬(wàn) b 1~5萬(wàn) c 2~5萬(wàn) d 3~5萬(wàn)
50、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額一般在()。
a 1―5億元 b 5―10億元 c 10―20億元 d 30億元以上
51、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)服務(wù)人口一般在()。
a 5萬(wàn)人以下 b 5―10萬(wàn)人 c 10―30萬(wàn)人 d 30萬(wàn)人以上
52、商業(yè)場(chǎng)所在()上要下足功夫,力求新穎獨(dú)特,突出個(gè)性和特色,給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。
a 投資方面 b 設(shè)計(jì)方面 c 施工方面 d 管理方面
53、現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位。
a 10―100 b 50―100 c 100―200 d 200―500
54、商業(yè)場(chǎng)所具有(),才會(huì)吸引更多的顧客。
a 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 b 自己鮮明的特色 c 大面積的停車場(chǎng) d 裝飾豪華的營(yíng)業(yè)大廳
55、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是()。
a 治理 b 管理 c 治安 d 服務(wù)
56、商業(yè)場(chǎng)所的保安工作更多的是與()打交道。
a 犯罪分子 b 不法商販 c 違反規(guī)章制度的群眾 d 違反規(guī)章制度的工作人員
57、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物,不按要求造成的損失由()。
a 責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé) b 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé) c 由雙方負(fù)責(zé) d 施工單位負(fù)責(zé)
58、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志牌,路燈、垃圾桶等屬于()。
a 裝飾性 b 功能性 c 分割性 d 人文性
59、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在管理區(qū)域內(nèi)()。
a 只能使用原有停車場(chǎng) b 不能建設(shè)新的停車場(chǎng)c 可以規(guī)劃設(shè)計(jì)新的停車場(chǎng) d 不能設(shè)立停車場(chǎng)
60、工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)要求光線充足,便于查找,還必須便于()的實(shí)施。
a 多種經(jīng)營(yíng)服務(wù) b 綠化管理 c 崗位責(zé)任制 d 消防管理
二、 多選題(每題1分,滿分30分)
61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括()。
a 房屋的維護(hù)雨修繕 b 房屋裝修監(jiān)督管理c 房屋附屬
設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù) d 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)
62、房屋的維護(hù)與修繕是()。
a 物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容 b 物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)c 常規(guī)性服務(wù)的主要內(nèi)容 d 常規(guī)性管理的主要內(nèi)容
63、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點(diǎn)是()。
a 防火、防盜, b 防雷、防電 c 防交通事故 d 防意外傷害
64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能包括()。
a 現(xiàn)代管理知識(shí) b 現(xiàn)代管理手段 c 物業(yè)管理專業(yè)技能 d 遵守紀(jì)律,奉公守法
65、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識(shí),是指從事管理工作必須()。
a 儀表儀容端莊 b 具有科學(xué)頭腦 c 具有科學(xué)思想 d 運(yùn)用科學(xué)的手段
66、忠于職守,盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的()。
a 全部要求 b 基本要求 c 首要要求 d 最高要求
67、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務(wù)范圍包括()。
a 環(huán)保,綠化管理 b 報(bào)案,消防管理 c 車輛管理 d 房屋裝修管理
68、物業(yè)管理公司租賃部的職責(zé)有()。
a 做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理 b 擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù) c 提高物業(yè)出租率 d 提高經(jīng)濟(jì)效益
69、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)有()。
a 召集,主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) b 向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)匯報(bào)工作
c 支持,配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作 d 積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)
70、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)共同做好()工作。
a 綜合治理 b 老齡 c 婦女 d 計(jì)劃生育
71、住宅小區(qū)由()構(gòu)成。
a 居民 b 居住面積 c 居住設(shè)施 d 居住環(huán)境
72、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有()。
a 遺產(chǎn)毗連房屋 b 私人房屋 c 集體房屋 d 國(guó)有共有房屋
73、在法律允許的范圍內(nèi),居民對(duì)自己擁有的產(chǎn)權(quán)的房屋可以()。
a 出租 b 出售 c 抵押 d 贈(zèng)與
74、1994年3月國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,為我國(guó)城市住宅小區(qū)管理()奠定了礎(chǔ)。
a 正規(guī)化 b 自動(dòng)化 c 法制化 d 現(xiàn)代化
75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由()組成。
a 業(yè)主和業(yè)主大會(huì) b 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司 c 政府相關(guān)部門(mén) d 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位
76、建設(shè)部隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,必須達(dá)到98%以上的指標(biāo)有()。
a 房屋完好率 b 群眾滿意率 c 零修及時(shí)率 d 各種費(fèi)用收繳率
77、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實(shí)行()的服務(wù)原則。
a 有償 b 低價(jià) c 高檔 d 高效
78、寫(xiě)字樓原指用于辦公的建筑物,一般由()組成。
a 綠化系統(tǒng) b 辦公用房 c 輔助用房 d 交通系統(tǒng)
79、寫(xiě)字樓商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備,這些設(shè)備主要有()。
a 電視機(jī),電話機(jī) b 打印機(jī),計(jì)算機(jī) c 傳真機(jī),中英文處理機(jī) d 裝訂機(jī),投影儀
80、客戶對(duì)寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià),是以服務(wù)的()為出發(fā)點(diǎn)。
a 價(jià)格 b 精確 c 周到 d 快捷
81、寫(xiě)字樓商務(wù)中心在為客戶提供服務(wù)之前應(yīng)()。
a 了解客戶的服務(wù)要求 b 填寫(xiě)《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》 c 向客戶講明收費(fèi)情況 d 按規(guī)定收取押金
82、寫(xiě)字樓的客務(wù)服務(wù)項(xiàng)目包括()。
a 問(wèn)詢,留言服務(wù) b 航空機(jī)票訂購(gòu)服務(wù) c 酒店預(yù)定服務(wù) d 清潔衛(wèi)生服務(wù)
83、商業(yè)場(chǎng)所按建筑功能可分為()。
a 敞開(kāi)型 b 封閉型 c 綜合型 d 商住兩用型
84、商業(yè)場(chǎng)所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,就是要合()之理。
a 廣開(kāi)就業(yè)渠道 b 經(jīng)濟(jì)規(guī)律 c 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 d 提高效益
85、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止()。
a 盲目效仿 b 主次顛倒 c 精心策劃,合理布局 d 只看眼前,不計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)
86、商業(yè)場(chǎng)所對(duì)市容有很大影響,要符合社會(huì)的()。
a 一貫要求 b 超前要求 c 實(shí)用要求 d 美學(xué)要求
87、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng),它包括()。
a 理念識(shí)別體系 b 視覺(jué)識(shí)別體系 c 行為識(shí)別體系 d 幻想識(shí)別體系
88、公共商業(yè)場(chǎng)所識(shí)別體系包括()。
a 企業(yè)名稱 b 商標(biāo),招牌 c 企業(yè)簡(jiǎn)介 d 員工服裝
89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括()等房屋建筑的管理。
a 工業(yè)廠房 b 生產(chǎn)車間 c 倉(cāng)庫(kù) d 住宅區(qū)
90 、各類環(huán)境小區(qū)的功能有()。
a 強(qiáng)化管理 b 方便耐用 c 美化環(huán)境 d 組織空間
三、 判斷提(每題1分,滿分10分)
91、在物業(yè)管理中,物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位,是管理的主體。( )
92、只要是對(duì)業(yè)主和使用人有利的事,物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。( )
93、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的不正當(dāng)決定。( )
94、住宅小區(qū)最大特點(diǎn)是相對(duì)封閉獨(dú)立,居住功能單一,居民居住集中。( )
95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。( )
96、iso9000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。( )
97、目前,我國(guó)寫(xiě)字樓主要是專業(yè)人員依照氣寫(xiě)字樓所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。( )
98、寫(xiě)字樓商務(wù)中心硬件設(shè)備的配備應(yīng)一步到位,一次性置備齊全。( )
99、公共商業(yè)場(chǎng)所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。( )
100、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)用作生活居住時(shí)
,須經(jīng)公安部門(mén)批準(zhǔn)同意。( )
物業(yè)管理知識(shí)試題(一)答案
一、 單選題
1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a 11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 1
8.c 19.b 20.d 21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d 31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c 41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a 51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d
二、 多選題
61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd 66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd 71.abc
72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc 76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd 81.ac 82.acd 83.
abc 84.bcd 85.abd 86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd
三、 判題
第12篇 物業(yè)管理溝通技巧和方法培訓(xùn)
物業(yè)管理中溝通的技巧和方法培訓(xùn)
物業(yè)管理關(guān)鍵在于溝通。
何為溝通溝通,就是信息交流,就是思想互動(dòng),通過(guò)“溝通”這座橋梁,我們和服務(wù)對(duì)象相互了解彼此的想法、立場(chǎng)和觀點(diǎn),進(jìn)而達(dá)到相互理解,相互信任,最終到達(dá)和諧社區(qū)的理想彼岸。
那么,如何做到有效的溝通,是否有技巧和方法呢
我以為,在物業(yè)管理中,溝通的技巧和方法在于工作實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)積累?！笆炷苌伞本褪沁@個(gè)道理。
首先,作為一名物業(yè)管理人員,要端正思想認(rèn)識(shí)。必須做到以下幾點(diǎn):
一、尊重不傲慢
我們渴望得到人尊重,但首先要學(xué)會(huì)尊重別人,我們的服務(wù)對(duì)象來(lái)自社會(huì)各階層、各人群,切不可以貌取人,看到有錢人就卑躬屈膝,看到窮人就橫眉冷對(duì)。不懂得尊重別人的人,也得不到別人的尊重。
二、熱情不冷漠
物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè),從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛(ài)理不理。未開(kāi)口已經(jīng)得罪了業(yè)戶,何來(lái)“溝通”而言
三、誠(chéng)信不敷衍
在工作中,我們要以誠(chéng)為本,說(shuō)到就要做到,切不可“開(kāi)大興”、“摜浪頭”,事后不兌現(xiàn),敷衍了事。
四、禮貌不刻薄
禮貌是社交中的基本準(zhǔn)則,更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當(dāng)頭,禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語(yǔ)言尖刻。
五、不呆板
在工作中堅(jiān)持原則,按法律、法規(guī)辦事的同時(shí),也要視實(shí)際情況,在不違反原則的前提下,盡量地予以變通、靈活。
六、負(fù)責(zé)不推諉
該是我們做的,我們就要做到;該是我們負(fù)責(zé)的,決不推諉。取信于民。
做到以上幾點(diǎn),是否就可“一溝就能”了呢未必,有了正確的思想,還要有適當(dāng)?shù)墓ぷ鞣椒?。那?在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢
一、說(shuō)服教育法
將物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶進(jìn)行宣傳、教育和說(shuō)服,是我們?cè)诠ぷ髦凶畛Ｓ玫姆椒?但往往也是效果比較差的方法,直觀的,死板的說(shuō)教是無(wú)能的表現(xiàn)。
講法律、講政策理所當(dāng)然,但怎么講,很有講究。因此,本方法常常要和別的方法結(jié)合使用,方能奏效。
二、換位思考法
“愛(ài)”與“被愛(ài)”是一對(duì)矛盾。作為管理者,有時(shí)也要換個(gè)角度,如果“我是個(gè)業(yè)主”會(huì)怎么想以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時(shí)也可以請(qǐng)業(yè)戶也換個(gè)角度,如果他是管理者,該如何做將心比心,相互理解,解決矛盾。
三、入鄉(xiāng)隨俗法
在工作中講普通話是基本要求,但是,根據(jù)服務(wù)對(duì)旬的不責(zé)罵,特別對(duì)一些老年人,用同樣的方言來(lái)接待他們,往往會(huì)收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音,一家親”,同樣的方言在情感上已得到了認(rèn)同,還有什么不好說(shuō),不好商量呢但切記:如果沒(méi)有說(shuō)方言的能力,還是說(shuō)普通話,否則“鸚鵡學(xué)舌”,弄巧成拙,業(yè)戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對(duì)敏感方言,如“蘇北話”,不要輕易模仿。
四、避實(shí)就虛法
有時(shí)直截了當(dāng),直奔主題,往往會(huì)使矛盾激化,雙方弄僵。還不如避實(shí)就虛,先談點(diǎn)和主題無(wú)關(guān)的話題,談點(diǎn)天氣,交通什么的,緩和一下氣氛,然后再找機(jī)會(huì),切入主題。
五、投其所好法
根據(jù)溝通對(duì)象的脾氣、愛(ài)好,可以多聊聊對(duì)方感興趣的話題。如歡喜棋牌,就談?wù)勁凭謱?duì)弈;愛(ài)好旅游,就談?wù)勆剿?鐘愛(ài)子女,就多贊揚(yáng)贊揚(yáng)他的孩子。對(duì)待中年婦女,贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑,俗話說(shuō),母以子貴嘛!
六、以退為進(jìn)法
有時(shí)談僵了,切不可火上澆油,貪一時(shí)之快,把該講的,不該講的都發(fā)泄出來(lái),這樣只能把對(duì)方逼入對(duì)立境地;不如以退為進(jìn),來(lái)個(gè)緩兵之計(jì),勸一句,消消火,待合適機(jī)會(huì),或換別人再跟業(yè)主溝通。
七、委曲求全法
有時(shí)會(huì)遇上不講理的業(yè)戶,這時(shí)更需要總代表,寬容,大度,切不可以牙還牙、針?shù)h相對(duì),而更應(yīng)該和顏悅色,輕聲細(xì)語(yǔ),即使被罵了也要能夠忍耐,小不忍則亂大謀,古人之言不可不聽(tīng)。
除了以上各種方法,還可以利用一些非語(yǔ)言因素,更加強(qiáng)“溝通”效果。
一、離開(kāi)沖突現(xiàn)場(chǎng)交談
在沖突現(xiàn)場(chǎng)溝通,只能“觸景生情”,越談越氣憤。心態(tài)無(wú)法平靜,還可能有旁觀好事者,添油加醋,擾亂局面,可能的話,勸其離開(kāi)沖突現(xiàn)場(chǎng),到其他場(chǎng)所交談溝通較為有利。
二、坐下來(lái)談
能坐下談就不要站著,“請(qǐng)坐”不光是禮貌,也是融洽氣氛,便于溝通的一個(gè)鋪墊。
三、談話時(shí)保持合適距離和位置
根據(jù)心理測(cè)試,一般人談話,身體保持1米半的距離為宜,太近會(huì)感覺(jué)壓迫,太遠(yuǎn)則有生疏之感,且交談雙方所站位置最好呈90度角,面對(duì)面有對(duì)抗之嫌。
總之,物業(yè)管理人員應(yīng)是一名“雜家”,上至天文地理,下至雞手蒜皮,遠(yuǎn)至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一點(diǎn),各種知識(shí)都要學(xué)習(xí)一點(diǎn)。厚積才能薄發(fā),一旦需要時(shí)就能即興發(fā)揮,瀟灑自如。當(dāng)然,最重要的是,物業(yè)人應(yīng)該保有對(duì)物業(yè)工作的熱情和對(duì)業(yè)主的善意。只有牢固樹(shù)立“為民服務(wù)”的思想,再掌握以上所言溝通的方法和技巧,才能是表里如一,長(zhǎng)袖善舞,否則,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。
