住宅項目前期物業(yè)管理人員配備管理方案

住宅項目前期物業(yè)管理人員配備、管理方案

一、管理、操作人員配備原則

1、堅持“先培訓,后上崗”,管理人員100%持證上崗

2、堅持文化素質與實際管理經(jīng)驗相結合的原則

3、堅持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會招聘為輔的原則

4、堅持一技多能,一人多崗的原則

二、管理操作人員配備數(shù)量

三、人員配備比例

隨著管理方式,管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊伍的結構也發(fā)生重大變化。針對小區(qū)的特點,我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能,實行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務)。在管理隊伍的建設上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式,運用激勵機制,充分調(diào)動全體員工的工作積極性,嚴格考核,確保管理目標的實現(xiàn)。

四、員工管理

1、員工錄用考核及獎懲、淘汰制度

(1)確定標準、嚴格招聘

我們公司在多年物業(yè)管理工作的實踐中形成了一套自己的用人標準,比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛物業(yè)管理服務行業(yè),講奉獻、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學歷水平,堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經(jīng)營,同時又充滿銳氣。

(2)績效報酬、規(guī)范管理

我公司人員的組織靠的是嚴格、可見的企業(yè)規(guī)范,在明確各級人員的崗位職

責和權利下,建立一套合理公正的獎勵制度,依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報

酬工資福利系統(tǒng),通過規(guī)范化的iso9002:2000質量保證體系進行運作。

(3)素質評價、績效考核

人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內(nèi)在保障。通過實踐我們總結出管理人員素質評價體系,對員工進行全面客觀的評鑒,各級人員均有詳細的績效考核指標,業(yè)績的好壞、質效的高低、綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良性作用,同時使員工有壓力感、責任感和緊迫感,并實行5%淘汰率。

(1)激勵驅動,(2)留住人才

實踐證明,企業(yè)想要保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和文化機制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)團隊精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。

2、服務人員的素質要求(服務人員素質要求詳見下表)

***項目管理處服務人員的崗位職責及素質要求

分類崗位職責具備條件

管理處 主任全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗,協(xié)調(diào)管理能力強,有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。

副主任協(xié)助主任負責全面工作,主任不在時履行主任職責。大專學歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗,協(xié)調(diào)管理能力強,有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。

服務中心主管負責接待投訴、社區(qū)文化、財務收費。初級以上職稱,熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運作環(huán)節(jié),有較強的協(xié)調(diào)能力,具有物業(yè)管理上崗證書。

保安部 隊長負責小區(qū)的治安和車輛管理工作復、轉軍人,黨員,軍事素質優(yōu)秀,熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用,具有保安人員上崗證。

保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應敏捷,作風正派,掌握基本知識和基本維修技能。

綜合管理部 負責人負責房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護工作。初級以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運作,具有物業(yè)管理上崗證書和專業(yè)技術證書。

綠化工綠化養(yǎng)護精通綠化養(yǎng)護技能,掌握園林綠化技藝。

清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。

維修工負責小區(qū)公共設施維護,維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術精湛,吃苦耐勞。

清運工負責清運小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負責。

3、管理處年度員工培訓計劃表

表一:培訓月份培訓內(nèi)容授課人培訓對象培訓地點

一《條例》問答總經(jīng)理全體管理人員另定

二人事管理技巧副總經(jīng)理全體管理人員另定

三公共關系學外聘全體管理人員另定

四常用設備自控原理及維護內(nèi)部師資設備主管及設備責任人另定

五客戶處理內(nèi)部師資全體管理人員另定

六經(jīng)濟合同法外聘全體管理人員另定

七怎樣有效地激勵下屬內(nèi)部師資全體管理人員另定

八物業(yè)管理相關法則外聘全體管理人員另定

九房地產(chǎn)基礎知識外聘全體管理人員另定

十供配電設備原理及維護內(nèi)部師資設備主管及設備責任人另定

十一人際溝通技巧內(nèi)部師資全體管理人員另定

十二物業(yè)管理電腦軟件及運用外聘全體管理人員另定

管理處年度員工培訓計劃表表二:

培訓月份培訓內(nèi)容授課人培訓對象培訓地點

一員工守則強化培訓內(nèi)部師資管理處全體員工另定

二工作技巧及服務內(nèi)部師資管理處全體員工另定

三增強工作質量意識培訓內(nèi)部師資管理處全體員工另定

四怎樣搞好班組團結內(nèi)部師資班組長另定

五消防安全知識錄像內(nèi)部師資管理處全體員工另定

六實用禮儀內(nèi)部師資管理處全體員工另定

七怎樣搞好內(nèi)部管理內(nèi)部師資班組長另定

八法律常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定

九怎樣切實提高服務質量內(nèi)部師資管理處全體員工另定

十簡易維修常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定

十一物業(yè)管理業(yè)務知識內(nèi)部師資班組長另定

十二急救常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定